买了一套三手的小产权房子，除了和卖房签订购房协议外

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如何签拆迁房的买卖协议，主要内容如下：所谓拆迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。 (一)作为合同签订主体的卖方处，需要拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员及户口都在买卖协议的卖方一栏签字，才较为保险，才能有效避免日后突然有第三人出来主张权利的种种麻烦。 (二)除此之外，合同中关于每笔房款的支付，卖家收款对应的各项义务应明确，可操作，另外，关于可能出现的各类情况及相应的违约责任都应规定明确。合同中不妨加入关于违约责任的独立条款，且明确约定，即使合同无效，该条款仍然有效的条款，以尽量减少非违约方的损失。这样，一来卖家的违约成本会上升，可能会有更大的威慑力，尽量避免其违约;二来如果诉至法院，法院相对便于作出对买家有利的判决。 (三)另外，对于税费的承担也应考虑周全。漫长的交易过户等待期，国家关于房产交易的税费政策可能调整，双方应约定好，如果出现新的税费由谁来承担的问题，避免过户时又因为税费的承担主体争执不休而导致交易中止。 二、拆迁房能办理房产证吗拆迁赔偿房能办房产证。拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料： ( 1)《房地产转移登记申请书》; ( 2)身份证明; ( 3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书; ( 4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。二、申请人符合上述规定，应该提交的资料齐全的，准予办理;资料不全的，在资料齐全后予以办理。 三、拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记;补交差价的，差价计入登记价。 四、拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让;不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。

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商品房认购书，是指当事人之间约定将来订立商品房买卖合同的壹份合同，开发商与购房者在签订正式的商品房买卖合同之前，为了保障将来能够得到履行，会要求购房者签订认购书，通过认购书中定金协议来约束购房者将来按时签订购房合同，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条?商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可见，认购书认定为商品房买卖合同必须具备2个条件
具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容
开发商已经按照约定收受购房款
如果，商品房认购书缺少上述任何一项条件，均不能认定为商品房买卖合同。

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国有土地使用证：《国有土地使用证》是土地使用者使用国有土地的法律证明，受法律保护。
建设用地规划许可证：它是建设单位用地的法律凭证。没有此证就不能用地，用地单位就不能用地，房地产商的买卖这一类房子也属非法，因此也就不能获得房子的其他相关证件了。
房地产商首先要取得批准建设用地的文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其他批准文件均无效。
建设工程规划许可证：它是有关建设工程满足城市规划要求的依据，是建设单位依法实施建设工程的凭证，使其能在建设活动中接受监督检查。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
建筑工程施工许可证：它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违　章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领　取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。大同市建委于１９９６年成立了大同市建筑工程交易管理核心，负责开工审批等项工作。
商品房销售（预售）许可证：它是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是大同市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批　和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
卖房流程有：先议价，出售房子时，若有买方意愿出价，一定会向您杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决於『消费者的认定』与『市场的销售行情』，所以『些许』预留杀价空间。
付订金：若『双方』决定房子了，而买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。您收下订金后，若买方反悔，则您有权没收订金，反之若卖方（您）反悔，则必须加倍退还。
签约：下订金之后１星期左右，买方必须准备：印章、身份证、订金收据，和卖方签订房屋买卖契约，确定买卖销售，并付签约款
用印：买方必须先到户政事务所申请印鉴证明，做为买房子契约中所用印鉴的法律效力。此阶段卖房需要的证件：户口名簿影本３份、印鉴证明３份、印鉴章，和卖方在所有文件上盖上双方印鉴。同时再付第2次款。付款后，卖方就会将印鉴、所有权状等相关证件拿出来交给买方办理过户。
完税，买方必须在签约后３０日内，向当地的税捐稽徵处缴
过户，此阶段卖房需要的证件：买卖契约书正、副本（贴足印花税票）、身分证影本、增值税、契税单、土地、建物所有权状，到地政事务所办理土地及建物的所有权转移以及抵押权等他项权利的涂销或更名，核发新权状后，房屋所有权便转移至你的名下。