名为房屋租赁实为房屋买卖的效力怎么认定

主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定是买卖房屋，必须要经过房产部门过户才具有法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。

主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定是买卖房屋，必须要经过房产部门过户才具有法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。

租赁期间发生买卖行为，租赁合同还有效吗有效，根据《合同法》二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此物权转让不影响租赁合同的效力，这也即是我们常说的买卖不破租赁。【事件经过】刘某是庐阳区三孝口街道某小区居民。9月，刘某和古某签订了房屋租赁合同，约定租期为三年，自9月至9月。8月，古某将该房屋卖给了杨某并办理了不动产转移登记手续。杨某不愿意继续将房屋出租给刘某，于是要求刘某搬离该房屋。9月2日，三方当事人来到庐阳区三孝口司法所申请调解。工作人员在了解情况后，立即组织三方当事人进行调解。在工作人员耐心的调解下，9月8日，三方最终达成协议：刘某继续承租杨某的房屋，租金支付给杨某。【法律解读】根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指在租赁期间，租赁物的所有权发生变动，由新所有权人法定承受该租赁合同。买卖不破租赁的构成要件包括：(1)租赁合同有效;(2)租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。它的效力使买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房屋用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。本案中，刘某和古某的房屋租赁合同在先且依法有效，租赁期间，古某将房屋卖给杨某，因此，承租人刘某有权继续租赁该房屋，承租人的利益应该受到法律的保护，杨某无权要求刘某搬离，但是有权要求承租人刘某支付租金。