小区外墙漏水，物业维修不及时，导致我家渗水严重.

一、你邻居的房屋位于你房屋的上面，你和你邻居属于相邻关系。二、不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。你邻居没有及时对老化管道进行维修，没有正确处理截水方面的相邻关系，因此对你造成损失，应该予以赔偿。三、你邻居有义务对其房屋行使管理职责，其有义务及时对老化管道进行维护。现在管道老化导致漏水，证明了你邻居没有对房屋行驶管理职责，你邻居存在过错，因此对你造成的财产损失应该予以赔偿。损失应该按照损害发生时的市场价格确定。如双方对损失数额存在争议，应该聘请有资质的第三方鉴定机构对损失数额进行鉴定。

物业管理处无权断水断电，即便该业主欠缴物业管理费，所以你要求物业管理处断水是不明智的，也达不到目的。建议你用相机对屋内墙壁渗水进行拍照，固定证据。同时书面向物业管理处要求出面协调处理（一般会同意），关键不是希望管理处能协调成功，管理处的书面回复及协调人可以作为证据及证人。此时，可以委托律师致函你的邻居，要求限期整改，否则要求排除妨害及赔偿损失，必要时把管理处列为被告或第三人。点击左边有我的联系方式，请记住我的联系方式，以便需要时能及时联系，希望可以帮到你，祝你好运！