交租金后房主不交付房屋租赁合同效力怎么确定

交租金后房主不交付房屋则租赁合同效力如何确定出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。根据法律规定，出租人按照租赁合同的约定的金额、时间、方式取得房租，是出租人的基本权利，是受法律保护的。不按约定交纳房租是一种违约的行为，不受法律的保护。对于承租人不按合同约定交纳房租的问题，出租人可以根据不同情况，通过下列四种方式进行解决：(1)自行协商解决。依据具体情况，双方直接协商，互相交流解决，是一种比较好的解决途径;(2)求助于有关组织调解。出租人可以邀请地方组织，如居民调解委员会、村民调解委员会帮助敦促承租人按约履行交纳租金，使承租人承担交纳租金的义务;(3)申请房地产仲裁机构仲裁解决。出租人可以申请房地产仲裁机构仲裁，但是，采取仲裁的途径，必须是在合同中事先有约定，或者是虽然没有约定，但是发生纠纷后，双方愿意接受仲裁。如果有一方要求通过诉讼解决时，仲裁机关将不予受理;(4)通过人民依法审理。出租人有权诉讼到人民，请人民依法确认应交纳的房租，并追究承租人的违约责任，来保护自己的合法权益。