拆迁安置房土地增值税需要注意哪些方面

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拆迁安置房或回迁房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还
一，给予其同面积房屋回迁安置。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)第六条规定，
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2020〕187号)第三条第
(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2020〕187号文件第三条第
(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国税发〔2020〕187号文件第三条第
(一)款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
综上所述，房地产企业安置用房应按视同销售处理，按规定的方法和顺序确认收入，并将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，即等面积置换售房的拆迁补偿费=售房收入。土地增值税暂行条例第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第六条规定，计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。也就是说，房地产企业等面积置换售房的土地增值税扣除项目除拆迁补偿费外，还包括其他一些项目，因此，其土地增值额小于零。
纳税人需要特别注意的是，土地增值税暂行条例第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。