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1、目前房屋租赁纠纷的主要表现形式和特点
(1)承租人拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%左右,是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。承租人欠租金从几千元到数十万元不等,而作为承租人的企业和个人又多是依靠租赁房屋进行生产、办公甚至居住。随之发生的就是欠租金和因此引发的大量房屋租赁纠纷。
(2)租赁合同不完备。由于租赁双方缺乏法律知识,或怕麻烦、图简便,不签订书面合同,或合同不规范,主要内容不完备,从而发生租赁纠纷。
(3)未经批准擅自改变房屋使用功能。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如-原房屋使用功能是厂房,而实际上改变为商业用途。这类房屋进入租赁市场后,极易发生租赁纠纷。
(4)为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋。一些业主为了不交管理费和租赁税赋,和承租人串通,假以联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋。结果有的承租人假戏真做,不但不交房租,反而要出租人承担相应的经营责任风险,从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律,发生纠纷后,往往因其行为的违法性致使合同无效,而得不到法律的有效保护。
(5)专业市场欠租金户联手拒交租金。一些经营亏本或获利较少的承租人,为了少交或不交租金,联络多个小业主(承租人)以各种借口拒交租金,进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵,就极易引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。
2、对策建议
(1)出租人要依法签订租赁合同,合法出租房屋。首先要依法签定书面的租赁合同,将租赁当事人的权利义务在合同中明确约定。其次是合同内容不能违法,如房屋使用功能是住宅或厂房的,就不能未经有关职能部门审批,便在合同中擅自改变功能,作为商业用途出租。再次,房屋租赁要具备法定的形式要件,如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》,及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。
(2)承租人进行必要的审查。承租人不要贪图便宜,找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》,不允许出租的房屋业主租赁房屋。承租人租房前,可到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可租,或请租赁所推荐可租赁的房屋,避免盲目租赁房屋而造成经济损失。
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