民宿承包经营纠纷：欠付费用与合同解除的抗辩认定

28万元年度承包费的民宿，承租方仅支付8万元便停滞付款，出租方上门催款时发现店铺仍在正常营业。

双方签完承包协议完成物品盘点后，接手经营的李某一直按季度支付承包费。2025年入秋之后，原本固定到账的款项停了。民宿老板王慧多次微信询问，对方总以经营淡季、资金周转紧张为由推托，始终没有给出明确付款时间。等王慧再次上门，发现店门照常敞开，服务员照常接待客人，账面却迟迟没有后续承包费到账。她多次找李某当面协商，对方要么避而不见，要么反过来挑毛病，说民宿水压不稳、冬天没有采暖设备，旺季根本没法接待客人，自己已经亏了不少钱。双方从去年11月僵持到今年5月，王慧最终决定走司法程序追讨，把接手经营的李某告到了当地基层法院，要求对方付清剩余20万元承包费，按合同约定支付违约金，同时承担自己为维权支出的律师费、诉讼费和保全费。

执业于新疆博源律师事务所的李洁律师，接手案件后先梳理了全部书面合同与沟通记录。她具备多年合同类纠纷处理经验，之前承办过大量买卖、租赁领域的诉讼案件，同时曾在大型建筑企业担任法务，熟悉商事交易中的证据留存与争议处理逻辑。这类承包租赁纠纷的核心，从来不是简单核对欠款金额，而是要先把双方的权利义务边界划清楚。看完王慧提供的所有材料，李洁第一时间向当事人确认了几个关键问题：当初合同里约定的维修整改费用有没有实际交付？双方后续协商解约的时候，有没有签过书面的解除协议？对方提到的房屋设施问题，有没有在接手的时候提出过书面异议？王慧仔细回想后反馈，当时确实按合同约定给了对方1万元维修整改费用，这笔钱直接冲抵了当期承包费；双方只是在去年11月一起做过一次店内物品盘点，除此之外从来没有签过任何关于解除合同的书面文件，对方也没有出具过要求解约的正式通知。

正式立案之后，李某果然当庭提起反诉，拿出了手机拍摄的现场视频，说民宿水压不稳、密闭性差、没有集中采暖，秋冬季节根本没法正常做生意，王慧作为出租方早就构成了先期违约，双方的承包协议早在去年11月就已经协商解除，自己不应该再支付后续承包费。庭审中，李洁围绕四个核心争议点逐一梳理举证：第一，案涉承包协议是双方自愿签订，内容不违反法律强制性规定，属于合法有效合同，对双方都有约束力；第二，去年11月的物品盘点只是双方日常核对店内物品的常规动作，没有任何书面解约的意思表示，不符合协商解除合同的法定要件，也不存在法定解除的情形；第三，王慧已经按合同约定交付了1万元维修整改费用，对方如果认为房屋存在影响经营的重大缺陷，应当在接手后的合理期限内提出，而非在拖欠承包费被起诉后才以此作为抗辩理由；第四，双方合同中明确约定，违约方需要承担守约方支出的律师费，这一条款对双方均有约束力。庭审过程中，李某始终拿不出双方协商一致解除合同的书面证据，也拿不出此前向王慧提出过房屋质量异议的沟通记录。法院经过审理后认定，现有证据不足以证明双方就解除合同达成过合意，李某长期拖欠承包费的行为已经构成违约，需要继续履行付款义务。同时考虑到民宿确实存在轻微使用瑕疵，对秋冬经营造成了一定影响，法院依法调低了合同约定的违约金计算标准，最终核算违约金2235.61元，同时结合实际情况判定李某承担一半的律师费用8000元，驳回了李某要求确认合同早已解除的全部反诉请求。

判决书送达之后，双方都没有提出上诉，案件进入执行阶段。很多基层商事纠纷里，双方当初合作时碍于情面，不把解约条件、整改责任写进书面协议，出了问题才各执一词。律师的工作从来不是帮当事人钻法律空子，而是把当初模糊的约定、零散的沟通，放回法律规则的框架里逐项核对。6年诉讼办下来，最深刻的体会是，越是标的额不大的日常经营纠纷，越容易因为证据意识不足，让原本简单的欠款问题变成各说各话的拉锯战。这个案子落地之后，王慧拿到了法院的生效判决，剩余承包费、违约金与律师费由对方按判决时限履行，双方再无其他争议。执业路上没有那么多高光时刻，大多时候都是对着一摞合同、一堆聊天记录反复核对，替当事人把之前没说清的道理，在法庭上讲得明明白白。