商铺租赁起纠纷，这场官司如何判？

商铺租赁合同履行中，承租方欠租还单方称提前退租，这在法律上如何认定？

2021年10月19日，本地古玩商贸城运营方，也就是出租企业，与承租方签订了书面商铺租赁合同。合同约定，承租方承租商贸城A区一间40.4平方米商铺，租期从2021年11月1日至2023年11月31日，租金标准是每月每平方米20元，年度租金合计9696元。承租方签约时缴纳了2000元履约保证金，逾期付租需承担违约金。合同还明确，租期届满或提前终止，承租方必须与出租方现场验收、签署交接单、交还钥匙，才算完成退租手续，仅转交钥匙、未书面交接不视为完成返还。

然而，合同履行期间，承租方仅支付了第一年度部分租金6616元，尚欠首年租金3080元，自2022年11月起就不再缴纳后续租金。出租方通过微信持续催告缴费、办理退租手续，2023年12月还发送律师函书面告知限期结清欠费，逾期将起诉收回商铺、追索全部租金与违约金。承租方收到催告后口头承诺还款，却始终未实际履约。

庭审时，承租方抗辩称，自身经营困难已于2023年3月腾空商铺、委托第三方转交钥匙，出租方拒收，租赁合同早已解除，仅欠付少量租金，其余后期租金、水费均不应承担。但出租方留存的全部微信聊天记录显示，承租方直至2024年才提及转交钥匙一事，此前从未告知已腾空、交付钥匙，也无任何交接书面凭证佐证其主张。

案件立案后适用普通独任程序开庭，双方代理人均到庭参与庭审质证辩论。诉讼过程中出租方调整诉求，剔除收回商铺的诉请，仅主张拖欠租金、代垫水费、逾期违约金。诉讼期间，双方于2024年9月25日完成商铺钥匙交接。

庭审核心争议有两点：一是租赁合同实际解除时间，承租方单方声称2023年3月解除，出租方主张律师函送达十日后解除；二是欠费范围，承租方否认2023年3月后的租金、水费，出租方主张计至合同合法解除之日，同时抵扣保证金核算最终欠款。

接受委托的刘峻律师，第一时间完整归集全套证据：书面租赁合同、租金转账记录、历年微信催缴聊天记录、律师函送达凭证、水费缴费票据，形成完整证据闭环。庭审中，针对承租方提交的单方证人陈述，刘峻律师结合聊天记录时间线逐一驳斥，指出承租方长期沟通中从未提及2023年3月交付钥匙、腾空商铺，其说法前后矛盾，无书面交接单佐证，无法认定提前完成房屋返还。同时结合合同条款阐明，仅口头搬离、转交第三方钥匙，未与出租方现场验收、签署交接文件，不产生合同提前解除效力，租金仍应计算至合法解除节点。针对租金、垃圾费、保证金抵扣、违约金标准四项核心债权，刘峻律师当庭逐项列明明细，清晰区分租赁期内合法欠费与合同解除后扩大空置损失的边界，主动配合法庭完成金额抵扣核算，将原合同过高违约金标准调整至司法保护范围内，兼顾诉求合法性与裁判可支持度。

最终，法院认定租赁合同于2023年12月26日正式解除，承租方仅需承担截至该日期的租金，2023年12月27日至2024年9月25日空置损失因出租方未及时收房，不予支持。核算承租方应付租金合计13440元，租赁期内垃圾费390元，抵扣承租方预先缴纳的2000元保证金后，判令承租方支付剩余租金11830元。判令承租方支付以18432元为基数，按一年期LPR1.95倍计算的对应逾期违约金。驳回出租方主张2023年12月26日后占用费、部分水费的诉讼请求。案件受理费394元，由承租方承担203.62元，出租企业自行承担190.38元。判决书明确，若承租方未按期履行付款义务，需加倍支付迟延履行期间债务利息，为后续强制执行提供依据。

这场官司中，刘峻律师系统梳理证据，依据合同约定驳斥对方主张，精准划分租金计算区间，调整违约金至合法标准，为商业商铺出租企业处理欠租、单方退租纠纷提供了标准化证据留存与诉讼维权方案。正如刘峻律师常说的：“打官司就是打证据，证据扎实了，胜诉的底气就足了。”