微信聊天记录成关键，助力房东突破无合同困境实现房屋腾退与欠款追索

2024年9月，黄XX拥有的一处商铺陷入了麻烦。最初她与董XX签订的两年租赁合同到期后，实际经营的郑XX虽支付部分租金，却以各种理由拖延不签新的书面租赁合同，且从9月开始拖欠大部分租金，仅支付1.5万元后便不再理会，还继续占用房屋。黄XX面临着租客是谁、合同关系是否存在、如何收回房子以及能否要回欠款等难题。

毕业于常州大学经济与工商管理专业的吴楠律师，凭借其跨学科的知识视野和多年民商事法律事务的执业经验介入此案。他首先帮助黄XX厘清混乱的法律关系，核心问题是虽没签新合同，但黄XX与“XX点酒吧”是否形成租赁关系。吴楠律师指导黄XX收集关键证据，其中微信聊天记录明确提到了租金金额（年租金5.5万元）、物业费标准，并有多次催租、要求签合同的记录；郑XX、宋XX支付租金和物业费的转账记录，证明他们实际履行了承租人的主要义务；“XX苦酒吧”变更为“XX点酒吧”且经营地址未变的工商信息。这些证据链清晰表明，“XX点酒吧”是实际承租人，双方虽无书面合同，但形成了事实上的租赁关系。

吴楠律师确定行动策略，由于对方长期拖欠租金，且租赁期限无法确定（因无书面合同），依法构成“不定期租赁”。作为出租人，黄XX有权随时解除合同，但必须进行有效通知。于是，吴楠律师代理黄XX向“XX点酒吧”送了《律师函》，明确告知因拖欠租金，决定解除租赁关系，要求其限期腾房并付清费用。这份律师函的送达，成为法律上关键的合同解除通知。

然而，对方依旧置之不理。吴楠律师提起诉讼，在诉讼中，对方无正当理由未到庭。吴楠律师在法庭上，向法官条理清晰地展示整个证据链条，论证租赁关系的存在、被告的违约事实以及解除合同的合法程序。他特别强调，根据法律规定，个体工商户（酒吧）的债务，应由其经营者以个人财产承担，因此将酒吧及其经营者宋XX一并列为被告，以最大限度保障债权实现。

法院完全采纳了吴楠律师方的观点，判决支持了几乎全部诉求：确认合同已经解除，判决酒吧必须在限期内搬离，并支付拖欠的租金、直至搬离前的房屋占有使用费以及物业费。虽然法院指出应由酒吧承担责任，经营者个人承担的是无限责任而非“连带责任”，但这不影响黄XX核心权益的实现。

从2021年开始执业至今，吴楠律师在民商事法律事务领域累计办理了百余件案件。在这个出租人维权案中，他凭借扎实的理论功底和丰富的实战经验，从复杂事实中梳理法律脉络，制定清晰可行的诉讼策略，为客户提供了务实、高效的法律解决方案，成功帮助黄XX打破僵局，合法、有力地收回房产并追讨欠款。