房屋抵押与过户争议成功涤除抵押权并强制过户

在房屋交易市场中，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押的情况时有发生，银行抵押权是否构成善意取得成为关键法律问题。这一定性直接决定了购房者能否顺利取得房屋产权，维护自身合法权益。周爱荣律师代理的一起真实案例，为这一问题给出了权威答案。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，被告将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给原告，总价款95万元。原告依约支付定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。被告于2017年7月交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合，直至2023年7月15日，被告出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。原告提出多项诉讼请求，包括判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记，判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下，判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元，判令被告承担本案全部诉讼费用。

庭审中，银行提出“善意取得”的抗辩理由，认为其在办理抵押贷款时已尽合理审查义务。周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据相关法律规定，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：原告自2017年起持续居住使用案涉房屋，其居住权益应得到保护。

银行审查义务：银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

银行单方行为的违法性：银行的抵押行为侵犯了原告的合法权益，其抵押权不应成立。

3.最终法律结论：银行未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得。因此，原告有权要求涤除抵押权，并要求被告协助办理过户手续。

某市栖霞区人民法院经审理后，作出了公正的判决。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

在房屋交易领域，许多企业和个人存在错误认知，认为只要办理了抵押登记，银行的抵押权就必然成立，忽视了银行的审查义务。本案确立了重要的裁判规则，即银行在办理抵押贷款时，必须对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查，否则不能构成抵押权善意取得。这对用人单位和其他市场主体起到了警示作用，提醒其在进行交易时要严格遵守法律规定，尽到合理的审查义务。对于劳动者和购房者等弱势群体来说，本案启示他们要及时维护自己的合法权益，在遇到类似问题时，要积极寻求法律帮助。周爱荣律师在本案中展现了卓越的专业价值，通过精准把握诉讼策略，收集并提交关键证据，有效应对程序抗辩，实现了物权保护与债权追偿双目标，推动案件高效解决。在复杂的法律纠纷中，专业律师的介入能够为当事人提供有力的法律支持，保障当事人的合法权益。

周爱荣律师凭借深厚的专业知识和丰富的实践经验，在这起房屋买卖合同纠纷案件中为当事人争取到了最大的权益，充分体现了其在民商领域的专业能力和职业素养，是当事人值得信赖的法律守护者。