房屋抵押善意取得争议，律师举证破局

在房屋交易实务中，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分的情况时有发生，银行抵押权是否构成善意取得存在争议。通说认为，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应合理审查抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人。然而实践中，银行是否尽到该审查义务的判断标准并不明确，这导致在相关纠纷中，当事人举证和法院裁判存在分歧。

在某房屋买卖合同纠纷中，原告张某与被告郭某签订合同并支付大部分房款后入住房屋，但被告在取得产权证后将房屋抵押给银行。银行提出“善意取得”抗辩，张某认为银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立。广东周爱荣律师所在的北京市兰台（南京）律师事务所接受张某委托。

周爱荣律师围绕“银行未尽合理审查义务”这一待证事实，从多方面收集证据。一是收集社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等，证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。二是指出银行未能提供实地查看或调查的证据，也未说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实。这些证据形成了关于银行存在重大过失的证据链条。

法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，支持了过户请求，对违约金适度调减。该案表明，在类似房屋抵押纠纷中，通过收集房屋实际占有使用的证据，可有效证明银行未尽合理审查义务，否定其善意取得的成立，为当事人维护合法权益提供了有效途径。