租金纠纷二审维持原判，购房款被截留后成功收房

在安徽省马鞍山市中级人民法院审理的一起案件中，原告马鞍山市XX（经营者黄XX）与被告石XX签订了《钢管扣件租赁合同》，约定为石XX承建的“壹号院”工程提供钢管、扣件。合同履行期间，石XX委托章XX代为提取租赁物并签收，但石XX未按时归还租赁物并支付租金。于是，原告将石XX、章XX及担保方安徽省XX公司诉至法院，请求判令归还租赁物、支付租金并由担保方承担连带责任。

这是一起典型的租赁合同纠纷，原告作为诉讼发起方，核心诉求是让被告石XX归还租赁物、支付租金，担保方承担连带责任。在办案过程中存在一些难点，首先是石XX与章XX之间委托关系的证据认定，虽然有委托事实，但缺乏书面委托协议，证据相对薄弱；其次，原告在履约过程中未及时取得石XX书面确认，导致损失扩大，责任划分存在争议；再者，担保方责任的具体承担方式和范围也需要明确界定。

该律师从2021年开始执业，是北京大成（南京）律师事务所合伙人，此前处理过不少同类案件。接手此案后，该律师着重收集通话记录、租赁单据等证据，通过这些证据来证明石XX与章XX之间形成了事实上的委托代理关系。在二审中，该律师依据这些证据进行有力辩论，最终二审法院认定石XX与章XX之间存在事实委托代理关系，章XX的行为未超出委托范围，相关责任应由石XX承担。一审法院已综合考虑各方过错，对租金数额作出合理调整，故驳回石XX上诉，维持原判。一审判令石XX归还XXX钢管2451.30米、扣件1200只，支付租金10864.40元，姑孰市政公司对上述款项承担连带清偿责任，驳回其他诉讼请求。

另一起发生在江苏省南京市雨花台区人民法院的案件，原告徐XX、王某某因房屋买卖合同纠纷，起诉被告胡XX、谭XX。原告诉请要求两被告协助将位于南京市雨花台区的不动产变更登记至原告徐XX名下，要求两被告支付违约金，要求被告承担案件受理费及保全费。该律师作为被告胡XX、谭XX的委托诉讼代理人，在案件审理过程中发挥了重要作用。

这起房屋买卖合同纠纷的起因是房屋过户出现问题，被告可能面临高额索赔。办案难点在于房屋被查封，过户存在障碍，且违约金的数额和责任承担存在争议。该律师凭借丰富的办案经验，在法院主持调解过程中，积极与原告沟通协商。最终双方达成调解协议，被告胡XX、谭XX于房屋解除查封后三日内配合原告办理过户手续，原告于办理过户当天向被告支付增加的购房款16万元，若被告不配合过户，原告有权申请强制执行，且被告需支付违约金40万元，双方就本案纠纷再无其他争议。

还有一起商品房预售合同纠纷，原告张某某与被告南京XX公司、XX公司、第三人江苏XX公司产生诉讼。原告于2021年3月在案涉项目售楼处购买商铺，向XX公司支付购房款共计147万元，并签订《商品房买卖合同（预售）》。后因被告以原告未付清全款为由拒绝交付房屋，原告提起诉讼。该律师和冒某某律师作为原告的委托诉讼代理人，参与了此案。

这起案件的争议焦点在于款项支付是否到位、XX公司行为是否构成表见代理、疫情影响是否构成免责事由。办案难点在于证明XX公司的行为构成表见代理，以及确定疫情对交房的影响程度。该律师从2021年开始执业，此前处理过较多房产纠纷案件，在庭审中，该律师围绕这些争议焦点，通过收集售楼处相关证据等方式，证明XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，其行为构成表见代理。最终法院判决被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺，于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续，驳回原告其他诉讼请求。

律师价值

在上述案件中，该律师发挥了重要作用。在租赁合同纠纷中，该律师通过收集通话记录、租赁单据等证据，重构了石XX与章XX之间委托关系的证据链条，使法院能够准确认定委托关系和责任承担。在房屋买卖合同纠纷中，该律师把握调解时机，积极与对方沟通协商，促成双方达成和解，避免了被告面临高额索赔。在商品房预售合同纠纷中，该律师准确适用表见代理的法律条文，通过证据证明XX公司的行为构成表见代理，为原告争取到了交付商铺和协助办理产权登记的权利。

实践意义

在司法实践中，租赁合同纠纷中委托关系的认定需要综合考虑多种证据，书面委托协议固然重要，但通话记录、交易习惯等证据也能起到关键作用。房屋买卖合同纠纷中，调解是解决纠纷的有效方式，能够避免双方陷入长时间的诉讼。商品房预售合同纠纷中，表见代理的认定对于确定款项支付和责任承担具有重要意义，同时疫情等不可抗力因素对合同履行的影响也需要综合考虑。

结尾

面对租赁合同纠纷中委托关系认定难、房屋买卖合同纠纷过户障碍以及商品房预售合同纠纷款项支付争议等问题，该律师通过收集关键证据重构证据链，把握调解时机促成和解，准确适用法律条文等方式，为当事人解决了纠纷，维护了当事人的合法权益。