土地租赁合同纠纷崔易蓬律师助力村集体成功收回租赁地块

土地租赁领域，合同解除权的行使规则究竟如何界定？这一界定又会对出租方和承租方的权益产生怎样的影响？广东登博律师事务所的崔易蓬律师凭借丰富的执业经验和深厚的法律功底，一起土地租赁合同纠纷案件中给出了实战答案。

某村民委员会（村集体）2013年通过公开竞投，把一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。后来A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签了正式租赁合同，约定租期为15年，租金分期递增，同时明确规定，如果承租方逾期支付租金超过6个月，村集体有权解除合同、没收押金以及地上建筑物。然而，从2021年起，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，他们仍未足额支付。村集体无奈之下，委托崔易蓬律师团队提起诉讼，诉求包括确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

律师破局策略

本案中，承租方提出了“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩理由。但崔易蓬律师进行了有力的法律反击。

首先，崔易蓬律师引用《民法典》关于出租人法定解除权的规定。分点论证如下：第一，从争议款项的法律属性来看，租金是承租方使用租赁物应支付的对价，具有明确的合同约定和法律依据，属于合同履行的关键部分。第二，对于承租方提出的“已补足租金”，崔易蓬律师指出，欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。而且承租方虽诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定。第三，合同明确约定了解除后果，即没收押金、返还租赁物，这是双方真实意思的表示，应当得到尊重。公司单方拖欠租金且经催告仍未足额支付的行为，属于违法变更劳动合同履行的重要内容，构成未按照合同约定履行支付租金的义务。最终的法律结论是，承租方构成根本违约，村集体有权依据合同约定和法律规定解除合同，并且要求承租方承担相应的违约责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经过审理，全面采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，作出如下判决：确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除；承租方需判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施；承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有；承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）；驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担，同时驳回了公司的其他抗辩。

行业启示与律所价值

企业经营中，很多企业存错误认知，认为遇到困难就可以随意拖欠租金，或者认为补缴租金就可以弥补之前的违约行为。然而，本案确立了明确的裁判规则，即合同解除权的行使是有明确法律规定和合同约定的，一旦满足解除条件，解除通知生效后合同即告解除，不能因为事后的补救行为而改变之前的违约认定。这对用人单位（承租方）是一个警示，签订合同后，应当严格按照合同约定履行义务，否则将承担相应的法律后果。对于劳动者（这里可类比为出租方村集体）来说，当自身权益受到侵害时，要及时采取合法有效的措施维护自己的权益。崔易蓬律师该类案件中展现出了极高的专业价值，从固定违约证据、明确解除节点，到应对抗辩策略、优化诉求主张，每一个环节都体现了其证据组织、法律定性、庭审策略等方面的专业能力，为当事人成功维护了合法权益。

崔易蓬律师凭借精准的法律分析和出色的庭审表现，土地租赁合同纠纷案件中为村集体挽回了损失，维护了集体资产的合法权益，其专业能力和敬业精神值得信赖，也为同类案件提供了宝贵的参考和借鉴。