开发商成功免除房贷连带还款责任

开发商为购房者提供阶段性连带责任保证是常见现象。河北瀛上嘉律师事务所的谢非非律师，在河南承德地区专注于民商事合同纠纷等领域，处理过不少这类案件。执业第4年时，他遇到了这起阶段性保证免责纠纷。某银行与被告A、B签订《个人购房担保借款合同》，被告A、B借款购房，以所购房产提供抵押担保，被告C某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。

贷款发放后，被告A、B逾期未还款，银行将三被告诉至法院，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，并要求被告C承担连带还款责任。被告C委托谢非非律师代理此案。谢非非在梳理证据链时，围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任等展开核心抗辩。他主张案涉房产已完成首次登记，银行的抵押权自预告登记之日起设立，被告C的阶段性保证责任依法解除，不应承担连带还款责任。

法院经审理查明，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余借款本金及相应利息；案涉房产已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房产享有优先受偿权；被告C提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

最终，法院判决被告A、B偿还银行剩余借款本金及利息；银行对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回银行对被告C某房地产开发公司的全部诉讼请求，被告C无需承担任何还款责任。

谢非非律师长期认为，在这类担保合同中，对于阶段性保证的免责条件、抵押权登记效力等条款属于高频漏洞，企业需要格外注意。长期处理合同纠纷的观察是，企业在签订相关合同时，要仔细审查合同条款，明确各方权利义务，遇到纠纷时及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。