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上海申浩（成都）律师事务所
王清律师，具有深厚的法学理论素养与丰富的实践经验，主要执业领域为房地产与建设工程、民商事诉讼、交通事故、劳动争议、执行异议之诉、企业合规、法律顾问等。以维护当事人最大利益为宗旨，积极为当事人规避法律风险、减少经济损失。具有丰富的诉讼审判相关工作经验，熟悉法官审判思维，本人办案诉讼经验丰富，具备专业诉讼技能。
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租赁合同超过二十年的违约责任如何界定关于房屋租赁的权属问题，依据相关规定，租赁期限过度超过二十年的部分将被视为无效性规定。基于此，我们若在租赁协议中明确约定有违约金额的，应按照合同的具体约定予以支付；而未在租赁条款中给予明确违约金计量标准的，出租方有权请求承租方承担相应的赔偿责任，该责任应以实际所产生的经济损失金额为准。在处理这类违约金纠纷时，我们需要根据实际情况进行深入分析并采取适当的解决措施。
违约金过高的判定主要看实际损失，还要综合考虑合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，总的来说就是要公平诚信。一般来说，超过损失的30%就可以认为是过高了。在举证责任上，主张违约金过高的一方要证明违约金确实太多了；主张合理的一方也要举证来支持自己的立场。
违约责任和缔约过失责任在多个方面存在明显差异。本质特性上，前者基于合同违约，后者则是缔约过程中的过失。产生节点上，违约责任发生在合同履行阶段，而缔约过失责任则出现在合同订立过程中。在担当形式上，两者也有所不同。补偿涵盖范围方面，违约责任通常涵盖实际损失和预期利益损失，而缔约过失责任则主要补偿信赖利益损失。尽管缔约过失行为不一定会导致整个合同失效，但如果给对方造成经济损失，对方有权提出索赔要求。
根据法律规定，违约金的数额需限定在违约造成损失的30%以内，即不得超过实际损失额的1.3倍。双方可在协商中约定，一旦发生违约行为，违约方需根据具体违约情况，向守约方支付相应数额的违约金；或者，也可约定如何计算由违约行为引起的损失赔偿金额。这样的规定旨在保障合同的公平性和可执行性，确保违约金既能起到惩罚作用，又不会过分加重违约方的经济负担。
若租赁合同期限超20年，超出部分无效。租赁协议中应明确违约金额度，双方按条款履行；未达成共识时，出租方可要求承租方按实际经济损失支付违约金。处理违约赔偿金需深入分析和妥善处置。
