土地租赁合同怎样认定

认定土地租赁合同，要从多个方面入手。
合同主体方面，出租方得是有资格处分土地租赁权的，像土地所有权人，或是合法取得土地使用权且能转租的人。承租方要有相应民事和履约能力。要是主体不合法，合同可能就无效。
合同内容必须符合法律法规。土地用途要合法，不能违背土地规划，农用地不能随便用于非农业建设。租赁期限不能超法律规定上限，超了的部分无效。租金和支付方式等条款要明确、公平合理。
合同形式也不容忽视。土地租赁合同通常要用书面形式，这样能明确双方权利义务，减少纠纷。书面合同应包含当事人信息、土地位置与面积、用途、租赁期限、租金及支付方式等必要内容。
部分土地租赁合同需相关部门审批或登记。比如农村集体土地对外出租，可能要经村民会议或村民代表会议同意，还得报乡镇政府备案。没经过法定程序，会影响合同效力。
如果合同存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等情况，按照《中华人民共和国民法典》，合同可能被认定无效或可撤销。遇到问题，要保留好相关证据，向专业法律人士咨询，维护自己的合法权益。

案情回顾:

小朱与小何签订土地租赁合同，小朱将土地租给小何。合同签订后，小许称该土地小朱无转租权，合同应无效。此外，发现合同中土地约定用途为农业建设，但小何实际用于非农业建设，且租赁期限超过法律规定的最长期限，合同也未采用书面形式。小何则认为合同有效，双方因此产生争议。

案情分析:

1、从合同主体看，若小朱确实无转租权，属于无权处分，不符合出租方主体要求，合同可能无效。
2、合同内容方面，土地用途违反规定且租赁期限超最长限制，超过部分应属无效。
3、合同形式上未采用书面形式，不利于明确双方权利义务，易产生纠纷。综合来看，此合同存在诸多问题，可能被认定无效或部分无效。