土地租赁期限超20年的合同还有效么

1.土地租赁合同期限超20年，超出部分无效，未超部分有效。即约定期限超20年，前20年约定受法律保护，超出部分不受强制力保障。
2.20年租赁期限满后，双方能协商续订合同。
3.续订合同的新租赁期限，同样不能超过20年。

案情回顾:

小朱与小胡签订土地租赁合同，约定租赁期限为30年。在履行合同25年后，小胡以合同超过20年部分无效为由，要求小朱返还后5年的租金并停止使用土地。小朱则认为合同是双方自愿签订，应全部有效，不同意返还租金和停止使用土地，双方为此产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。小朱与小胡签订的30年土地租赁合同，前20年的租赁约定具有法律效力，受法律保护。
2、超出的10年租赁期间约定不具有法律效力，不受法律强制力保障。所以小胡要求小朱返还后5年租金并停止使用土地的主张，对于超出20年的部分是合理的。同时，在20年租赁期限届满后，双方可协商续订租赁合同，但新的租赁期限同样不得超过20年。