我是浙江省海宁市的一位农民,现有关乡村房屋拆迁赔偿和土地征用赔偿法进行询问，具体的想问一下乡村房屋拆迁作为新乡村开发之用的赔偿国家法定的参考赔偿额？还有土地征用是开发房地产公司来开发的是怎样赔偿的呢？

[律师回复]依照土地管理法第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途予以赔偿。征收耕地的赔偿花费包括土地赔偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的赔偿费。征收耕地的土地赔偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补贴费，按照需要安置的乡下人口数计量。需要安置的乡下人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计量。每一个需要安置的乡下人口的安置补贴费准则，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补贴费，最高不得超出被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地赔偿费和安置补贴费准则，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地赔偿费和安置补贴费的准则限定。每个地方的土地赔偿价格都不相同，按照《征收土地公告办法》限定，土地的赔偿价格需要进行公示，如果您不清楚本地区的赔偿价格，能够到拆迁办查看或者上本县国土资源局进行查看。

[律师回复]1、要看当地政府公布的补偿安置方案，原则上按公布标准进行补偿。政府不公布补偿标准则违法，可通过申请政府信息公开的方式知晓补偿安置标准。2、在此之前，不要轻易签订补偿协议。及时对征收项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及合理谈判方式，争取提高补偿。

[律师回复]一、农村宅基地赔偿《土地法》对农村宅基地补偿作了说明，农民对宅基地仅拥有使用权，所有权归集体。所以，关于宅基地(也就是除房子之外的土地)的赔偿是归集体所有，农民个人是拿不到这个一分钱。二、房屋赔偿房屋的产权属于农民，对于该项赔偿，农民可根据自身选择“货币补偿”或“置换补偿”(这个自己选择)，自然而然各个地方的赔偿标准不一样，其主要由以下三个方面决定赔偿标准：1、楼房和平房，这类房屋在农村的造价较高，其赔偿也自然较高，一般情形为3000/平米左右;如果是双层别墅，最高可能会拿到3300/平米2、土房、草房，一般情形为1900左右(当然，各地经济状况不同，赔偿标准也有相应的调整，可参考当地的政府公布的补偿标准)3、砖瓦房，每平米大概2800左右

[律师回复]依照土地管理法第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途予以赔偿。征收耕地的赔偿花费包括土地赔偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的赔偿费。征收耕地的土地赔偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补贴费，按照需要安置的乡下人口数计量。需要安置的乡下人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计量。每一个需要安置的乡下人口的安置补贴费准则，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补贴费，最高不得超出被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地赔偿费和安置补贴费准则，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地赔偿费和安置补贴费的准则限定。每个地方的土地赔偿价格都不相同，按照《征收土地公告办法》限定，土地的赔偿价格需要进行公示，如果您不清楚本地区的赔偿价格，能够到拆迁办查看或者上本县国土资源局进行查看。

[律师回复]1.房屋拆迁赔偿价由宅基地区位赔偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。2.计量公式为：房屋拆迁赔偿宅基地区位赔偿价宅基地表积被拆迁房屋重置成新价宅基地区位赔偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照肯定时间、肯定范围内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。3.拆迁中认定的宅基地表积应经合法准许、切不超控制准则。房屋重置成新均价是指肯定时间、肯定范围内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体准则由区县政府按照前述范围内乡村房屋建设情况在元平方米幅度内确定。户均安置面积，按照平方米控制，具体准则由区县政府根据当地乡村经济水准、农民寓居情况确定。

[律师回复]1.乡村集体土地上的房屋拆迁赔偿是按权属来赔偿的。也就是说如果你有房屋证的话就由赔偿，而且和他人的房应该得到相同的赔偿，具体看当地的赔偿准则，因为集体土地上房屋的赔偿准则是由省级人民政府制定的。2.但是,国务院办公厅关于严格执行有关乡村集体建设用地法律和政策的通知，乡村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到乡村买下宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得违法租借、占用农民集体所有土地搞房地产开发。3.乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超出省、自治区、直辖市限定的准则。乡村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许。

[律师回复]1、发包方、承包方：发包方的确定因农村土地所有权不同而不同。具体分三种情况：　　(1)依法属于村集体共同所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会发包。发包方是村集体经济组织或村民委员会。这里的“村”指行政村，而不是指自然村。如果村有集体经济组织，村集体所有的土地就由村集体经济组织发包，如果村没有集体经济组织，则由村民委员会发包。　　(2)依法分别属于村内两个以上集体经济组织或村民小组所有的土地，由村内各该集体经济组织或村民小组发包。发包方是村内拥有该土地所有权的集体经济组织或村民小组。这里的集体经济组织或村民小组相当于原“生产队”的层次，是村内部的一种组织形式。　　(3)国家所有依法由农民集体使用的农村土地，如果由村集体使用的，由村集体经济组织或村民委员会发包，发包方是村集体经济组织或村民委员会。如果由村民小组使用则由村民小组发包，发包方是村民小组。如果是由村内两个以上村民小组使用的，则分别由村内该土地使用者(集体经济组织或村民小组)发包。　　2、土地承包的种类分两类，一为集体土地，二为国有土地，但国有土地承包的前提条件是，该国有土地必须由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，即国有土地必须同时具备该土地由农民集体使用并且该土地用于耕地、林地、草地以及其他用于农业时才允许承包。　　3、土地承包方式主要分两类，第一为农村集体经济组织内部的家庭承包，承包的土地主要为耕地、林地、草地;第二为招标、拍卖、公开协商等方式承包，承包的土地主要为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。　　4、农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。　　5、承包方义务　　(1)维持土地的农业用途，不得用于非农建设;　　(2)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。

[律师回复]1.房屋拆迁赔偿价由宅基地区位赔偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。2.计量公式为：房屋拆迁赔偿宅基地区位赔偿价宅基地表积被拆迁房屋重置成新价宅基地区位赔偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照肯定时间、肯定范围内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。3.拆迁中认定的宅基地表积应经合法准许、切不超控制准则。房屋重置成新均价是指肯定时间、肯定范围内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体准则由区县政府按照前述范围内乡村房屋建设情况在元平方米幅度内确定。户均安置面积，按照平方米控制，具体准则由区县政府根据当地乡村经济水准、农民寓居情况确定。

[律师回复]作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复]1、要看当地政府公布的补偿安置方案，原则上按公布标准进行补偿。政府不公布补偿标准则违法，可通过申请政府信息公开的方式知晓补偿安置标准。2、在此之前，不要轻易签订补偿协议。及时对征收项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及合理谈判方式，争取提高补偿。