纲要：
1、买卖身份莫简单
2、售楼广告多睁眼
3、五证审查须从严
4、样板房中少联翩
5、认购书前要盘算
6、合同条款多把关
7、增加协议别嫌烦
8、签字盖章祝圆满内容：
1、买卖身份莫简单即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能牵涉到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纷争的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看可否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如无相应资格，将导致开发、销售做法违法，这样的房屋买不得。
2、售楼广告多睁眼很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。事实上上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纷争，在不能商量一致的情况下，只好诉至法院讨说法。为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告答允的内容写入两方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。
3、五证审查须从严目前在商品房的销售经过中，开发商通常不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原由很多，有的是工作立场及职责心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在典质等，有的是利用复印件做假，如将某事项一期说成二期等。对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承受肯定的违约职责。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权典质记录。《临时国有土地使用证》只能用于解决预售许可证和开工证，不代表已获到最终土地使用权。通常是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足量托付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者解决产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，获到该证后方可申请开工手续。根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限可否与建设用地规划许可证相一致。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意可否在有效期内，所买房可否在预售、销售范围。有的房屋开发商已解决了大产权，此时应看产权证上可否包括了所买房屋。2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第2条限定：出卖人未获到商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在诉讼前获到商品房预售证明的，能够认定有效。
4、样板房中少联翩在商品房预售经过中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。虽然《商品房销售管理办法》第31条限定，开发商设置样板房的，应当说明事实上托付的商品房质量、设备及装修与样板房可否一致，未作说明的，事实上托付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承受肯定的举证职责，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修准则等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒，如买下的房屋同样板房，应说明事实上托付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能废除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纷争案。原告胡女方要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所买房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告不能寓居。2003年8月20日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了判定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超出正常准则，原告随后诉讼。
5、认购书前要盘算在目前商品房交易经过中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经流程，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个事项的房，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：
首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第5条限定：商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条限定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；托付使用要求及日子等条款)，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
其次，无论认购书具不具有成为购房合同的要求，其效力均应根据开发商可否已获到商品房预售许可证明、本身内容等来确定。再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是分别。
6、合同条款多把关在签订商品房买卖合同时，因为买卖两方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道怎样把握合同，以致
最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业以及房地产开发主管部门进行询问。就合同主要条款说明如下：
(1)关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计量房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中商定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处置方式。目前托付房屋时，往往建筑面积增大，且不超出3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要商定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并商定超出此范围要怎样办，退房或不退房；退房包括什么花费，不退房怎样承受违约职责等。另一种按套内建筑面积计量房款，套内建筑面积与合同商定不符时，通常按照最高院司法解释确立的通常原则即可否超出3%处置。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种决裂理花费。在付款方式条款中，应明确、详细限定付款方式，如交纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同奏效的几天之内向金融组织申请借贷，如果不能通过的话，买方能够取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无借贷的必要，最好争夺加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
(3)关于房屋质量的条款。购房者在签合同时肯定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修准则、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线流畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应牵涉到。合同中还能够限定房屋的保质期、附属设备保持期。两方合同中表述为“大理石地表、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而事实上入住时业主发现，大理石地表手续实为人造大理石，而进口洁具、厨具事实上上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石无违约，因为当初在签合同时并无讲明肯定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合商定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款商定不明确，两方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关限定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才应予托付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了限定，因此也就无必要在合同中商定商品房质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量准则和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的限定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中商定房屋的质量问题。墙体、地表、顶棚笔直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要商定。
(4)关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变换物业费。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条限定：“商品房销售时，房地产开发公司选聘了物业管理公司的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发公司选聘的物业管理公司订立有关物业管理的协议。”但是，在事实上签约时，很多房地产公司不认可在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变换物业费。
(5)关于履行合同的时限和方法的条款。应写明房屋托付的日子，房屋价金的托付日子、金额和方法。例如托付房价款，是一次付清，还是分期付清。
(6)关于产权登记的条款。由两方依限定的日子会同解决，或委托代理人解决。在解决产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及交纳的税单。按照《商品房销售管理办法》的限定，商定解决产权证的时限应为60日。但是，事实上签约时，出卖人往往将此时限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人解决产权证的时限商定为60日，不宜太长。如果此时限时间过长，如：365天以上，表明此事项的土地或房屋很可能被设定了典质保证，短期内不能解除典质，对买受人采用公积金借贷和赶紧获到房屋证有很大影响。
(7)关于税费负担的条款。房屋买卖中应交纳的一切捐税、花费，应按法律限定，各自承受，并明确载入合同。
(8)关于违约职责的条款。包括出卖人逾期托付房屋应负的职责，或不能或不履行托付房屋应负的职责；买受人逾期付款应负的职责，以及毁约不买应负的职责等。房屋销售合同有关违约职责的条款通常都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承受职责”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条限定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此限定，房屋买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的犯错，如：对市场判断不准确投资失误、事项设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而无预计到的季节影响、上级做法、政府做法等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承受的违约职责。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是怎样界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约职责通常商定为每迟延一日承受全部房款百般之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行借贷息金相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争夺提高该比例，能够考虑在千分之0.5至1之间。
(9)关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是怎样界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府做法或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应商定一个告知时限。出卖人有时提议以下免责条款，买受人最好不要认可：非出卖人原由，有关部门延迟发出有关准许文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
7、增加协议别嫌烦《商品房买卖合同》增加协议内容通常包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修准则、迟延交房特殊原由的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时肯定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方商量再次拟订，对漏掉的事项要加以增加。买受人在签订合同时肯定要将自己与开发商所商定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并无仔细审查自己合同的附件，所以并无意识到开发商所提供的房屋平面图与两方事实上商定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当两方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，肯定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节可否在图中标明。避免商住混用引发纷争。随着商品房的托付使用，因商住混用产生纷争的现象时有发生，可在合同中商定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承受违约职责。商定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承受相应的职责选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋托付的要求。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的经过中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不愿意让步。从司法的角度看，房地产市场刚才形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和事实上操作上都不能适应房地产市场迅速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的迅速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是不能抗衡的，不能达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，要怎样能尽最大可能为自己争得一些应隶属自己的但事实上上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方聘请帮助签订购房合同的，在就合同条款进行商量、谈判的时候，买方要与自己的站在一个立场，要表示出对的高度信任，这样才有利于争夺到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房，你也要沉着，不要轻易放弃为你提议的谈判要求，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争夺的经过。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。坚决卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。签订商品房买卖合同应该是两方对合同的条款达到一致意见并以书面形式表述后同时签字盖章，
然后合同才能奏效。但事实上上一些开发商要求买方先签字，
然后才去盖章。开发商这样做有很多借口，比如开发商委托中介组织售楼时，中介组织并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原由，开发商通常在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的增加协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚决两方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重
2018-06-02 13:06:10 回复
