请问经济适用房买卖效力如何认定？

[律师回复]如果经济适用房购买不满五年，合同是无效的，如果满五年合同是有效的。根据新修订的《经济适用住房管理办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。【法律依据】根据《经济适用住房管理办法》第30条规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

[律师回复]尚未住满5年的经济适用房买卖合同无效，已经满五年的经济适用房买卖合同有效。因为购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。【法律依据】《民法典》第四百七十条　合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 对于被执行人名下与他人的共有房屋的是可以申请强制执行的，具体操作流程如下。第 一、对于被执人名下与他人的共有房产，在诉讼中就应该先去房管局或者不动产登记中心调取涉案房屋的登记材料，然后提交给并申请查封，避免被执行人在诉讼或者执行过程中恶意转移财产。第 二、查封被执行人的共有房产时，一般会通知被执行人和房屋的共有人。此时申请执行人可以先选择通过谈判或者调解的方式，促使双方达成和解或者调解协议，目的是通过协议分割房产，如果共有人愿意购买被执行人所享有的共有份额（因为共有人对于房屋共有份额享有优先购买权），则申请执行人则可以直接执行该购房款，同时还可以省去评估、拍卖程序，快速实现债权。第 三、如果共有人不同意购买或者分割房屋份额，同时对执行共有房屋行为还提出执行异议或者提析产诉讼的，此时执行一般会依法中止对该房屋的执行。一旦通过上述程序确定被执行人在共有房产中所占的份额或者共有人未提异议但通过不动产登记簿、房产证可以直接判断房屋份额占有情况。执行就可以启动该共有房屋的评估、拍卖程序，但应当通知共有人参加拍卖，因为共有产权人此时仍然享有优先购买权。第 四、对于司法拍卖的房屋变价款，一般执行会先保留共有人份额的变价款，然后扣除房屋的评估费、执行费等实际支出的费用，最后通知申请执行人领取执行款，如果还有剩余的钱则退还被执行人。最后，如果被执行人与共有人之间属于夫妻关系且该房屋属于夫妻共同财产，此时需要判断生效判决所确定的债务是否属于夫妻共同债务，如果属于夫妻共同债务，则可以直接执行夫妻共同财产（无需分割），如果属于个人债务，可以半额处分夫妻共同财产。

[律师回复]住房公积金的领取需要以下条件：在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时；在离休、退休或到达离休、退休年龄时；完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时；户口迁出本市或者出境定居时；非本市籍职工调离本市时；职工偿还购房贷款本息时，可以提取住房公积金储存余额抵冲；在职工死亡或被宣告死亡时，职工的继承人或受遗赠人可以提取死亡职工的住房公积金帐户中的储存余额，职工的住房公积金帐户同时作销户处理。住房公积金提取流程：个人提取住房公积金申请（审批）书；本人身份证原件、复印件（夫妻提取须提供结婚证原件和复印件）；由于哪种类型提取公积金按照相应沪互高就薨脚胳协供茅的条件提供所需证明材料。

[律师回复]买卖经济适用房并不必然无效。首先，出售经济适用住房一方以合同违反强制性规定及损害社会公共利益为由，对自己做出的民事行为效力进行自我否定，其行为并非出自善意，其实质是以合同行为损害社会公共利益为名，行恶意抗辩之实，这其实违背了诚实信用及公序良俗的原则。其次，《经济适用住房管理办法》第30条中虽有“购房人拥有有限产权”、“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，但其第30条第2、3款规定的文义上理解有限产权应当是对直接上市交易的一种概括性限制规定，并不能等同于物权制度中的所有权人对所有财产的处分权能。《物权法》中明确了物权的种类和内容由法律规定的物权法定的原则，而管理办法的规定尚不属于物权法定的范畴。故经济适用住房在限制上市交易期内的产权性质并没有明确，该合同并未违反法律强制性规定。综上，关于二手经济适用住房买卖合同的效力，要以现行法律、法规为依据，以诚实信用原则为原则，本着尊重合同自由、鼓励交易的原则，侧重维护善意守约方的民事权益，让诚实守信的人得到法律的正确评价。

[律师回复]1、众所周知经济适用房购买未满5年的，不得上市交易，由此引发的纠纷诉讼到法院，法院通常是以双方签订的房屋买卖合同无效而对交易不予以保护，买方面对卖方的反悔只能束手无策。 2、如果经济适用房购买不满五年，合同是无效的，如果满五年合同是有效的。由于经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其本质是具有保障性质的政策性住房。 3、因此购房人在购买经济适用房后，并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。根据新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。 4、购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。根据合同法第七条的规定，当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。

[律师回复]经济适用住房产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，五年内不得上市交易。购买经济适用住房不满五年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减百分之一计算。购买经济适用住房五年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。 　　总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。所以是无效的！

[律师回复]未满五年的经济适用房是否可以买卖由于经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其本质是具有保障性质的政策性住房。因此，购房人在购买经济适用房后，并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。根据新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年(以交纳契税日期为准)，不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。经济适用住房产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，五年内不得上市交易。购买经济适用住房不满五年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减百分之一计算。购买经济适用住房五年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。

[律师回复]按照规定，未满五年的经济适用房不得上市出售，然而未满五年经济适用房买卖合同的效力不会绝对的无效，一般来说，合法有效的合同需具备如下条件： 1、双方意思表示真实； 2、自愿； 3、不违反法律和行政法规的强制性规定； 4、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。 法院在实践中，遵循保护交易安全的原则，对于卖方主张的合同违反法律行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益要求判决合同无效的观点，一般不会支持。对经济适用房的规定，主要体现在部委规章和地方法规规章里，并非法律和行政法规，地方规章的禁止性规定不会必然导致合同无效。 卖方主张合同无效，无非就是因为房价上涨，对于这种出尔反尔、违反诚实信用原则的行为，法院一般不会支持。 如果在诉讼时，房屋未满五年，那么合同尽管有效，但是在实际上是无法履行的，这时候一方可以主张解除合同，但是有过错一方，要赔偿另一方的损失。

[律师回复]经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策，符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此，经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质，土地使用权的性质为国家划拨，与房屋买卖涉及土地使用权流转一样，经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的，一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设，该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。 　　因此，规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，即，购买经济适用房已满5年，且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。 在司法实践中，一般有两种做法。 一种做法是以该买卖合同有效，但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是，现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的法律、行政法规的强制性规定。因此，该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同。对于该类合同，应判决予以解除。 另一种做法是，该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让须经依法审批，且补交土地出让金 ，因此，判断该类合同效力的标准是是否补交了土地出让金，若补交了土地出让金，该合同有效，反之，则违反土地法的有关强制性规定，应属无效。