二手房买卖合同应当履行哪些合同义务

[律师回复]当合同成立并生效后，合同当事人符合合同约定的履行条件和期限时，合同相对人产生债权请求权。债权请求权是指“权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。”1、合同订立不一定同时生效，比如存在合同法定无效、效力待定、附条件生效、附期限生效、合同终止、撤销等各种情形，在这种情形下，合同相对人不可能产生债权请求权。因此，合同成立并生效后，未被依法依约终止、撤销、解除之前，才存在债权请求权。2、合同成立并生效后，根据合同的约定双方有履行的先后顺序或者同时履行，一旦一方符合合同约定的履行条件和期限时，合同相对人产生债权请求权。

[律师回复]在买卖合同中，对于付款方式双方可以在合同中约定，如果没有约定或者约定不明确，双方可以协议补充，协议不成的，或者无法再协议的，按照合同中有关条款或者交易习惯确定。　　交易习惯中，一般是先付定金，然后见货检验后再付余款。　　法律依据：《合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。　　第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

[律师回复]是承租人履行占有租赁物期间的维修义务。根据民法通则第一百二十六条的规定，如果租赁物是建筑物或者构成建筑物的一部分，因倒塌、脱落等致人损害的，出租人作为租赁物的所有权人，承租人作为租赁物的管理人，均应承担民事责任。但在融资租赁中，出租人对租赁物只拥有名义上的所有权，这种所有权实际上是出租人为保证其收回投资的一种抵押担保物权，承租人则拥有租赁物的占有权、使用权和收益权，因此应由承租人承担赔偿责任。第二百四十七条承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。【释义】本条是关于承租人对租赁物所负保管、维修义务的规定。在融资租赁中，承租人的一项非常重要的义务就是妥善保管租赁物、严格按照合同的技术操作规程使用租赁物，并对租赁物进行保养、维修。这是因为，一方面承租人得对租赁物为使用收益，出租人须容忍承租人为使用收益，另一方面租赁物虽为承租人选定，但为出租人所有，因此承租人为自己使用收益的需要，为保护出租人利益的需要，应负保管义务。承租人在租赁期间只得自己使用租赁物，而不得擅自转租，更不得处分租赁物。承租人擅自转租的，出租人可以解除合同，收回租赁物。承租人处分租赁物的，是对他人财产的处分，出租人可以解除合同，收回租赁物，或者在第三人善意取得租赁物且不能返还时请求损害赔偿。在融资租赁中，出租人不负标的物的瑕疵担保责任，因而对租赁物无维修义务，但出租人却享有于租赁物期间届满后收回标的物加以使用或者处分的期待利益。因此，承租人需保障出租人期待利益的实现，不仅需妥善保管标的物，而且负有维修保养标的物的义务。

[律师回复]根据你的表述和提问，我在认真分析后认为：1、中介没有按照合同履行义务，属于违约。2、你有权起诉法院要求对方履行。3、另外要求赔偿损失。

[律师回复]房地产买卖合同签订后，出卖人常因房价上涨而反悔，不愿按合同约定与买受人共同办理产权过户手续，买受人不得不向法院起诉。但对于诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉出卖人请求确认所购房屋产权的归属，有的起诉请求判决出卖方共同办理产权过户手续，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人依法应当提出何种诉讼请求才能达到过户目的？ 房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定给付购房款义务。出卖人享有房款给付请求权 ，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。因此，当出卖人不履行过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理所售房屋的过户手续。买受人在过户前，从来没有取得所购房屋的所有权，确权所要求的必须以所有权为根据的事实，出卖人从来也不具备，以没有事实根据的诉讼请求而欲取得确权胜诉判决，是不可能的。 综上所述，出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记行政主管机关作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的，因此，法律采用拟制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记行政主管部门发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。上海律师 上海房地产律师 上海房产律师 二手房律师 房地产买卖律师 房地产咨询 房地产诉讼

[律师回复]第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定（二手房卖方恶意违约），给对　　方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获　　得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同　　可能造成的损失，

[律师回复]二手房购房协议甲方（售房人）：乙方（买房人）：见证人:第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：(一)座落于 ，建筑面积为 平方米（此面积不含地下室面积）；(二)出售房屋的所有权证证号为 　　　　　　　　 ；(三)房屋平面图及其四至见房产证；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条乙方在 前付给甲方定金(人民币)，(大写)　　　　　　元，(小写)　　　　元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在　　　　时由甲方退还乙方。第四条该房屋协议价格为(人民币)(大写)　　　　　　　元，(小写)　　　　　　　元房价款的支付方式和支付时间为：　　　　第五条1、甲、乙双方定于　　时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。2、双方定于　　前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲方应在　　前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后　　日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由甲方承担乙方承担 。除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担甲方承担乙方承担 。第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。第九条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日权利转移之日 起转移给乙方。第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：　　　　　　　　　　 第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第十二条本契约自甲乙双方签订之日自　　之日起生效。第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交房屋所在地仲裁委员会仲裁依法向人民法院起诉 。第十四条本契约一式　　份。其中甲方留执　　份，乙方留执　　份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。第十五条　　甲、乙双方约定补充条款如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　 甲方(签章)：　　　　　　　　　　　　　乙方(签章)：　　现住址：　　　　　　　　　　　　　　　现住址：　　联系电话：　　　　　　　　　　　　　 联系电话：　　签约日期：