我与开发商签订了购房合同后就到银行申请按揭贷款了，但因开发商的原因购房合同被解除了，那开发商拿到的款项需要全部退返的吗？还有申请的银行按揭贷款也需返还吗？

[律师回复]（1）房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场（如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字）。（2）申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。（3）房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。（4）房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

[律师回复]购房人与开发商的购房合同中可以约定应由谁办理银行按揭手续，如果购房合同没有就按揭贷款事宜作出详细约定，在无法确认双方义务的情况下，购房人与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。而根据商品房买卖交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。合同法第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。　　第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复]不合法不能强制消费。银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

[律师回复]办理按揭贷款需要一份购房合同，购房合同是交给银行的，等借款人还清贷款之后可以拿回购房合同。按揭贷款的条件：1、具有城镇常住户口或有效居留身份2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力3、具有所购住房全部价款20以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值6、银行规定的其他条件。

[律师回复](一)如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以退房而不用承担任何责任，甚至还可以要求开发商承担责任。(二)如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原专因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求退房，退还首付款。(三)如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法属院一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约责任。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 　　购房人与开发商的购房合同中可以约定应由谁办理银行按揭手续，如果购房合同没有就按揭贷款事宜作出详细约定，在无法确认双方义务的情况下，购房人与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。而根据商品房买卖交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。　　《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。　　第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复]这本不该是个事。至今，还搞购房合同不给购房人之类小把戏的开发商，真的屈指可数了。暂且先当作该开发商业务不精，提醒他该给你一份合同原件，看其如何应对。它没道理不给呀常识是，任何民间经济活动中经多方协议签署的合同都是一式多份的，保证在其上签字（盖章）的每一方都有一份合同原件。其次还要考虑到该份合同若派其他用途，应该预留出的原件份数。通常，购房预售合同一式六份（贷款银行、预告备案、房产证办理、纳税、买卖双方，均各一份），合同需要公证的，再另加一份留公证处。

[律师回复]【法律意见】竣工验收备案书是建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为形成的文书。申请竣工验收备案需要提交竣工验收备案表。开发商交房的条件：1、开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积报告实测报告及室内环境检验报告：房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表;取得商品房面积实测技术报告书;符合预售合同约定的其他交付条件。2、开发商应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：开发商在交付销售的新建商品住宅时，必须提供上述两书。若开发商不能提供上述任何一份材料，业主有权拒绝收房。

[律师回复]银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。一般是：1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳30%房价款；2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请：（1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续；（2）银行不予批准，申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。需要向银行提供的文件包括：●申请人个人资信证明：1、申请人一般须为两人以上。申请人应当提供一份申请书，表明两人愿意共同申请贷款，共同承担还款义务和风险。应提供两人的身份证、户口本、结婚证明、外籍人士护照，港澳台人士回乡证等及两人一寸照片若干。2、出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。有的，出具收入证明。3、提供个人财务情况，包括有存款情况（人民币外币），拥有私车情况，有价证券及其他资产情况。应出示存折原件或银行出具的存款证明。4、贷款申请人提供保人的，对自然人保人，要求有固定的职业，固定的收入，有还款能力，同时要在申请贷款的建行开立户头，存入不低于月还款额6倍的存款。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 　　购房人与开发商的购房合同中可以约定应由谁办理银行按揭手续，如果购房合同没有就按揭贷款事宜作出详细约定，在无法确认双方义务的情况下，购房人与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。而根据商品房买卖交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。　　《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。　　第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。