朋友结婚后，在城里按揭购买了一套预售商品房，当时签订购房合同约定一年内完成房屋交付，结果现在过去两年多了，开发商违约逾期交房，现在应该如何计算违约金金额标准？

[律师回复]购房按揭贷款已经办理了开发商违约是否能退款，这要区别不同的情况来判断：1、如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。2、如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还首付款。3、因此无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。

[律师回复]期房开发商跑了，那么建议尽快去公安机关报案，并尽快提起民事诉讼终止还贷。针对这个问题，要提醒大家购买期房时，注意以下几点：第一，查看售楼处是否有预售许可证，售房单位是否相符，预售许可证的日期是否过期；第二，查找工程商是否有不良记录，查看物业公司的信誉；第三，到施工现场具体看一下施工情况，看楼房已经实施到什么程度，是否存在正常施工；第四，付款的时间及方式，建议采用分期付款的方式，这样是对开发商如期履行合同最好的约束；第五，违约责任的约定，约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。

[律师回复]银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。一般是：1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳30%房价款；2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请：（1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续；（2）银行不予批准，申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。需要向银行提供的文件包括：●申请人个人资信证明：1、申请人一般须为两人以上。申请人应当提供一份申请书，表明两人愿意共同申请贷款，共同承担还款义务和风险。应提供两人的身份证、户口本、结婚证明、外籍人士护照，港澳台人士回乡证等及两人一寸照片若干。2、出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。有的，出具收入证明。3、提供个人财务情况，包括有存款情况（人民币外币），拥有私车情况，有价证券及其他资产情况。应出示存折原件或银行出具的存款证明。4、贷款申请人提供保人的，对自然人保人，要求有固定的职业，固定的收入，有还款能力，同时要在申请贷款的建行开立户头，存入不低于月还款额6倍的存款。

[律师回复]购买合同取消后，买方仍需偿还贷款的事实上，开发商只能将可退还的购房款分成两部分。其中属于首期付款的部分直接退还买方。属于购房者在银行贷款部分的直接返还给银行，并且认为买方已提前还银行款。据中国人民银行“个人住房贷款管理办法”第30条规定如下：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或者质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”。我国“担保法”第52条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。也就是说贷款合同终止以后，抵押权也就没有了，当事人应当去办理相关的解除抵押的手续。解除合同的法律规定《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）由于不可抗力，合同的目的无法实现；（2）履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行的；（4）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。（5）法律规定的其他情形。由此是可以看出的，只要房地产开发商具发生了出现了以上的情况，例如交出的房屋具有严重的质量低劣问题或者存在严重的逾期行为等，符合法律或购房合同的规定的解除合同条件，买方可以依法解除购买合同。

[律师回复]【招商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息。　　贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。　　【建设银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。　　贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。　　贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。　　【农业银行】　　贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。　　贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。　　【工商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。　　贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。　　【中国银行】　　贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。　　贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。　　【交通银行】　　部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35％，部分提前还款者可每年免费还款一次。　　全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1％。但具体还款金额还需按照合同实施。　　【广发银行】　　贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【光大银行】　　贷款不满一年提前还款，收取3％～6％的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【浦发银行】　　贷款不满一年提前还款，收取1.5％或3％不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【深发展银行】　　一般来说，还款超过两年以后就可申请提前还贷，具体情况需根据当时合同的约定进行。　　贷款未满两年提前还款，需要支付签订合同时约定的违约金，如没有约定就不收取。