原告陈平生诉被告吴小静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告陈平生，男，汉族，福建省福安市人，个体工商户，住宝鸡市渭滨区八鱼镇。

委托代理人周勇，陕西宝吉律师事务所律师。

被告吴小静，男，汉族，陕西省眉县人，农民，住陕西省眉县金渠镇。

原告陈平生诉被告吴小静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平生及委托代理人周勇到庭参加了诉讼，被告吴小静经合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年4月23日，原、被告经协商，约定原告将承租的多多乐商城部分房屋转租给被告用于金悦宾馆的经营所需，租期自2010年7月1日起至2016年6月30日止，并对违约责任等权利义务做了明确约定。合同签订后，原告按合同约定，将房屋交付被告经营使用。第二年度起，被告又租赁原告一楼门面房一间，房租3800元／年。合同履行初期，被告尚能勉强支付房租，但自2010年12月之后，被告开始拖欠租金。原告多次催要，2012年9月1日，被告向原告出具承诺付款的欠条一份。此后，被告仍未履行付款义务。被告长期拖欠房屋租金的行为，已给原告正常经营造成严重的影响和经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、被告清偿拖欠的房屋租金67600元，支付违约金33040元；3、承担诉讼费。

被告未答辩。

经审理查明，2010年4月，原告陈平生委派雇员其叔叔陈坤祥与被告吴小静商谈房屋租赁的相关事宜。4月23日，陈坤祥代表陈平生（甲方）与吴小静（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将承租的宝鸡市渭滨区淡家村多多乐商城东三层房屋转租给乙方作宾馆使用；2、租期自2010年7月1日起至2016年6月30日止；3、第一年和第二年度租金80000元／年，第三年和第四年度租金90000元／年，第五年和第六年度租金100000元／年，每年6月30日前交下一年度租金；4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租，乙方应按合同总租金30%支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的1倍支付滞纳金；6、乙方拖欠房租累计30日以上，甲方有权终止合同；7、乙方交保证金5000元，双方合同解除时，如乙方没有违约，甲方将保证金退回。合同签订后，原告将房屋交付被告经营使用，被告交付了5000元保证金，并分八次支付租金190000元。2012年9月1日，被告吴小静向原告承诺9月15日前交清剩余房租。嗣后，原告多次催要，被告拒不支付租金。原告认为按合同规定被告构成违约，于2012年11月22日诉至法院，。

以上事实有起诉状、房屋租赁合同、收款收据、承诺书、甘露的谈话笔录和庭审笔录等在卷为凭，经当庭举证、证据充分，为本院确认。

本院认为，只要租赁合同是在双方平等的基础上签订的，且双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，应属合法有效，合同双方当事人应当严格履行。原告陈平生与被告吴小静之间签订的租赁合同未违反法律禁止性规定，属于有效合同，原告陈平生与被告吴小静应按照合同约定全面履行各自义务。被告违反合同的约定，长期拖欠租金，依据房屋租赁合同的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原、被告之间签订的房屋租赁合同予以解除。

关于租金的计算和逾期违约金的认定

被告吴小静作为承租人有义务按照合同约定如期缴纳租金。陈平生提交的收款收据和陈述证实被告吴小静共交纳租金190000元，按照合同约定的租金数额，可认定被告吴小静已清偿了2010年7月1日至2012年10月30日期间的租金，自2012年11月1日至本判决生效之日止的房屋租金未清偿，该期间的房租被告应按照每日250元（90000元÷12月÷30天=250元）的租金标准支付。原告要求被告支付门面房租金的诉请，本院认为，原告没有证据可证实门面房租金每年为3800元，本院无法确认租金的具体数额，故原告的该项诉请暂不予处理，待其有了证据后可另行起诉。任何一方违反合同，均应承担违约责任。被告吴小静逾期未支付房屋租金，其行为已构成违约，应承担合同规定的总租金30%违约责任。现原告认为合同约定的逾期付款违约金明显过高，自愿调整要求按照合同约定的滞纳金标准，即日租金的一倍计算，考虑到拖欠天数较短，本院认为此计算依据比较合理，予以支持。原告要求支付2012年9月16日至11月22日的违约金，本院认为，违约金应自租金拖欠之日起算，即被告应支付2012年11月1日起至11月22日止的违约金5500元（250元／日×22）。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告陈平生与被告吴小静签订的房屋租赁合同。

二、被告吴小静清偿拖欠原告陈平生2012年11月1日起至本判决生效之日止的房屋租金（按照每日250元租金标准计算房租）。

三、被告吴小静支付原告陈平生逾期付款违约金5500元。

四、驳回原告陈平生其他诉讼请求。

上述义务被告吴小静于本判决书生效后十日内履行完毕。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2310元，由原告陈平生承担1000元，被告吴小静承担1310元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。

审判长　白　丽

审判员　王海莉

审判员　王宝成

书记员　陈韦丹