谢XX与达州市XX公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）谢XX。

委托代理人常XX，四川金世达律师事务所律师。

委托代理人余雷，四川金世达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）达州市XX公司

住所地：达州市通川区箭亭子街道都市花园安置房XX。

法定代表人李X，总经理。

委托代理人高高，北京XX律师。

上诉人谢XX因与被上诉人达州市XX公司租赁合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院（2013）通川民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人谢XX的委托代理人常XX、余雷，被上诉人达州市XX公司的委托代理人高高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2000年12月6日，达州市人民政府与成都XX公司（通川XX公司）签订《关于都市花园红旗XX东侧绿化广场的协议》。该协议约定，都市花园建筑红线至红旗XX间的用地属城市公共用地，市政府租赁给成都XX公司（通川XX公司）建绿化广场。绿化广场的建筑、绿化设计必须经达州市建设行政主管部门审查同意，依法办理相关手续。绿化广场的建筑、绿化的一切投资由成都XX公司（通川XX公司）承担。绿化广场竣工后，所有权归属市政府所有，使用权属成都XX公司（通川XX公司），市园林管理处监督，任何修建性活动必须经所有权人同意。2005年8月11日，成都XX公司（通川XX公司）将向市政府租赁的场地转租给原告谢XX，双方于同日签订《场地租赁协议》。该协议约定，租期从2005年10月1日至2010年9月30日，租金从每年8万元-10万元不等。租赁期满后，双方根据市场价格重新议定租金价格。原告谢XX应交纳的2005年10月1日至2008年4月1日的租金21万元，成都XX公司（通川XX公司）不收取，作为原告谢XX完善该场地的土建设施费用，并由其组织设计施工，成都XX公司（通川XX公司）不承担该场地建设的任何费用。除政府行为、自然灾害等人力不可抗拒的因素外，任何一方违约，负责赔偿对方违约金30万元。原告谢XX在租赁该场地并进行施工建设后从事茶园经营。期间，原告谢XX将茶园部分转租给他人从事火锅经营，租期从2009年7月1日至2014年6月30日止，并保留部分茶园经营至今。

同时查明，原告谢XX将租赁场地施工方案报达州市规划和建设局同意。该局意见为，该工程属于临时性工程，以后红旗XX改造，无条件拆除，政府不予赔偿，经现场踏勘，确须整治。2009年3月2日，原告谢XX以达州市XX茶园的名义以达州市建筑城建监察支队多次电话通知将其投资整治和使用的老委会茶园无条件拆除为由向当时的达州市委秘书长递交报告要求达州市委维持达州市规划和建设局原审批方案，准许其对红旗XX东侧绿化广场下方（租赁场地）使用期限至政府对红旗XX拆桥改造为止，到时无条件拆除，政府不予任何补偿。当时的市委秘书长批示由达州市规划和建设局领导同志阅处。该局相关领导同志对原告谢XX的报告进行了批阅。原告谢XX的建筑和茶园保留经营至今。被告达州市XX公司与成都XX公司、成都XX公司通川XX公司、四川省XX公司房地产开发经营合同纠纷一案，达州市中级人民法院于2010年4月29日作出（2010）达中民终字第315号民事判决书，判决达州市XX公司享有“都市花园”项目所形成的一切资产，全权负责该项目开发、经营等经营管理以及该项目所形成资产的经营权、管理权和收益权。被告达州市XX公司在庭审中认可根据达州市中级人民法院（2010）达中民终字第315号民事判决书，成都XX公司通川XX公司与原告谢XX签订《场地租赁协议》由其与原告谢XX在履行。

原审法院认为，依照达州市中级人民法院生效的（2010）达中民终字第315号民事判决书，被告达州市XX公司享有项目所形成的一切资产、全权负责该项目开发、销售等经营管理以及该项目所形成的资产的经营权、管理权和收益权。成都XX公司（通川XX公司）与原告谢XX签订的《场地租赁协议》，后由达州市XX公司与原告谢XX履行，故达州市XX公司系本案适格被告。“都市花园”建筑红线至红旗XX间的用地属城市公共用地。达州市人民政府于2000年12月6日与成都XX公司（通川XX公司）签订协议书，将此地块租赁给该公司。该公司由此取得前述地块使用权。成都XX公司（通川XX公司）将租赁的地块转租给原告谢XX虽未事先征得达州市人民政府的同意，但在知道转租给谢XX从事茶园经营中未提出异议，表明达州市人民政府对成都XX公司（通川XX公司）转租行为予以认可。成都XX公司（通川XX公司）只是将租赁的用地转租给原告谢XX从事经营活动，原告谢XX经营范围、怎样经营系自主决定的事项，与出租方成都XX公司（通川XX公司）无关。该公司转租行为并未损害社会公共利益。原告谢XX经营茶园的临时建筑，经其向达州市规划和建设局申请许可后保留至今，亦证明未损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违法法律、行政法规的强制性规定。”依据前述法律规定，一是成都XX公司（通川XX公司）的转租行为得到达州市人民政府的追认，二是原告谢XX的租赁行为中无损害社会公共利益的情形。故原告谢XX以成都XX公司（通川XX公司）无权出租经营场地，损害社会公共利益为由，主张《场地租赁协议》无效，与事实不符，于法无据，依法不能成立。为维护当事人的合法权益，维护有效合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回原告谢XX的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢XX负担。

宣判后，谢XX不服，向本院提起上诉称：1、转租未得到政府许可，原审法院认定追认错误；2、原审法院适用法律错误。请求撤销原判，改判双方签订的租赁协议无效。

二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。

本院认为，成都XX公司与市政府于2000年12月6日签定的协议第四条明确约定了使用权属华元XX，华元XX依据该协议的约定将租赁物转租给谢XX，因为政府要拆除谢XX在租赁物上修建的建筑物，谢XX于2009年3月2日向市政府申请准许其使用租赁物至红旗XX拆除改造为止，市委领导、达州市规划和建设局领导在该申请上批阅的行为证明，市政府对华元XX将租赁物转租给谢XX的行为是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条（二）款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，市政府若对转租行为有异议，可以依法行使合同解除权。上诉人谢XX以转租行为未得到市政府同意为由主张合同无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人谢XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　侯必明

审判员　　刘全明

审判员　　彭XX

书记员　　杜XX