孔XX与邓XX房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

上诉人（原审被告）孔XX。

委托代理人廖宝斌，江西海融律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）邓XX。

委托代理人邓XX。

上诉人孔XX因与被上诉人邓XX房屋租赁合同纠纷一案，不服石城县人民法院（2014）石民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2012年6月25日，被告与案外人黄X签订了一份《店铺租赁合同》，合同约定：黄X将位于赣州市客家大道南北水果蔬菜大市场17栋11号店铺出租给被告经营；租赁期限一年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止；租金为每月1900元；承租人在租赁期限内若转租他人，需经出租人同意，未经出租人同意，承租人不得将店铺转让或转租，否则出租人有权单方解约，收回店铺，承租人缴纳的租金及保证金不予退还，所造成的损失由承租人承担。租赁合同签订后，被告在涉案店铺开始经营饮食生意。2013年1月1日，被告未经黄X同意，与原告签订了一份《店铺转让合伙协议》，主要内容为：被告同意将已租赁的南北大市场17栋11号店铺（饮食店）转让给原告共同经营水果生意；被告收取原告转租费53000元，房东押金3000元；被告应负责向出租人转交租金，与房东协商续租店铺事宜。协议还注明：“本协议一式两份，双方各执一份”。该协议签订的前一天即2012年12月31日，被告向原告收取了涉案店铺转租费53000元，房东押金3000元，2013年1月1日至6月30日的租金11400元，共计67400元。被告具立了收条给原告。后被告将涉案店铺移交给了原告用于经营水果生意，并将11400租金转交给了出租人黄X。被告未与原告共同经营水果生意。因原、被告未能与出租人协商好店铺续租事宜，同年7月2日出租人将涉案店铺收回，同时将3000元押金交还给被告，被告又将该款交给了原告。

原告邓XX的诉讼请求：1、判令被告退回空店转让费53000元，并按月利率1%支付自2012年12月31日起至款清之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告负担。一审审理过程中，原告对其诉请第1项中的利息及店铺转让费中的3000元的主张表示放弃，仅要求被告退回店铺转让费50000元。

原审法院认为：本案的焦点问题在于：1、涉案《店铺转让合伙协议》的效力问题；2、被告申请对“甲方（即被告）需按原合同条款续租，否则甲方需退回转让金”的合同条款进行书写时间等鉴定，是否必要。

结合原、被告的陈述以及举证、质证等庭审情况，对前述焦点问题评析如下：关于涉案《店铺转让合伙协议》的效力问题，原告提交了以下证据：1、原、被告于2013年1月1日签订的《店铺转让合伙协议》一份，载明：“甲方（被告）同意将已租赁的南北大市场17栋11号店铺（饮食店）转让给乙方（原告）共同经营水果生意；一、甲方收取乙方该空店转让费53000元，已交房东押金3000元（归乙方所有），合计56000元，于交付店铺当日付清；此前甲方的一切债权债务及该店铺的规费等由甲方自负，概不涉乙方之责；甲方需按原合同条款续租，否则甲方需退回转让金；二、甲方负责与房东协商续租该店铺相关事宜，并转交租金；合伙期间，乙方全权负责本店经营事宜；甲方全权委托人员协助经营，并及时投入经营资金；设立收支台帐，甲、乙双方共担经营盈亏风险，合伙期间甲、乙双方转让金平摊；三、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力”。被告于2012年12月31日出具的收条复印件（与原件核对无异）一份，载明：今收到邓XX店铺转让费53000元、房东押金3000元、转交2013年1月1日至6月30日的租金11400元，共计67400元。用于证明被告将其租赁的涉案店铺转租给原告，并向原告收取了空店转让费53000元的事实。2、被告与案外人黄X于2012年6月25日签订的《店铺租赁合同》复印件（与原件核对无异）一份，该合同主要内容为：黄X将位于赣州市客家大道南北水果蔬菜大市场17栋11号店铺出租给被告经营；租赁期限一年，自2012年7月1日至2013年6月30日止；租金为每月1900元；承租人在租赁期限内若转租他人，需经出租人同意，未经出租人同意，承租人不得将店铺转让或转租，否则出租人有权单方解约，收回店铺，承租人缴纳的租金及保证金不予退还，所造成的损失由承租人承担。黄X于2013年7月2日出具的书面证明一份，载明：“本人位于客家大道南北大市场17栋11号店铺曾于2012年7月1日至2013年6月30日租赁给自然人孔XX从事餐饮店；在孔XX承租期间，本人从未口头或书面答应（同意）孔XX将该店铺转租第三方。”用于证明被告将涉案店铺转租给原告未经过出租人同意的事实。被告质证后认为，《店铺转让合伙协议》中“甲方需按原合同条款续租，否则甲方需退回转让金”的合同条款系原告单方添加，对《店铺转让合伙协议》的真实性有异议；对《店铺租赁合同》及黄X的证明的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该组证据不能证明原告的证明对象。原审法院认为，《店铺转让合伙协议》虽然对合伙经营进行了部分表述，协议名称也含有“合伙”字样，但是依据现有证据，不能证明原、被告按照该协议各自提供资金、技术等进行了共同劳动和合伙经营；该协议对涉案店铺转租的相关事项，如用途、费用、付款时间、店铺移交时间及债权债务处理等，均进行了明确的约定，且被告对收条无异议，认可其收到的是店铺转让费。因此，原、被告签订的《店铺转让合伙协议》应视为店铺转租合同，其中约定的空店转让费53000元即为店铺转租费。《店铺租赁合同》证明了被告与案外人黄X之间的店铺租赁关系，黄X的证明能够证明被告将店铺转租给原告是否经出租人即黄X的同意，从而涉及到合同的效力问题，因此，《店铺租赁合同》及黄X的证明与本案显然具有关联性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，出租人在六个月内未提出异议的时间起算点应当自其知道或者应当知道承租人转租之时，而非转租合同签订时，除非出租人在承租人转租之时即知道该事实，但本案被告并未举证证明存在这一事实。相反，原、被告间实为店铺转租关系，而原、被告签订的《店铺转让合伙协议》中含有“合伙”的字样，协议内容有“甲、乙双方共担经营盈亏风险”的词句，且约定店铺转租后，由被告转交租金，其目的是以合伙的假相向出租人黄X掩盖转租的事实。黄X出具的证明及在原告使用店铺六个月后黄X即将店铺收回的行为，足以表明其对转租行为既不同意，亦不认可，在未经出租人同意的情况下，被告作为承租人并无转租权，其转租行为属擅自处分他人财产的行为，此时，该店铺转让合同的效力处于不确定的状态，因出租人对转租行为并未追认，被告在签订转租合同后未能取得处分权，因此，该店铺转租合同应认定为无效。至于黄X至今未主张转租合同无效，是因为其于2013年7月2日已将店铺收回，主张转租合同无效已失去了意义。故被告认为出租人并未主张《店铺转让合伙协议》无效的抗辩理由不能成立。

关于第二个争议焦点，被告认为该合同只有一份，已由原告持有，其中“甲方需按原合同条款续租，否则甲方需退回转让金”的条款系原告单方添加，如果存在该添加内容，该添加内容也应属于合同第二条，而非添加到合同第一条，且被告仅在其尚未到期的租赁期间进行转租，因此，申请对其主张的合同添加条款的书写时间等进行鉴定。对此，原告认为被告的该项鉴定申请明显缺乏事实依据，《店铺转让合伙协议》第三条约定：“本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力”，只要被告拿出其持有的《店铺转让合伙协议》与原告提交的《店铺转让合伙协议》进行比较辨别，便可以确定是否存在添加合同条款的事实，并没有必要进行鉴定；被告认为其没有《店铺转让合伙协议》的主张，不符合事实和常理。原审法院认为，涉案店铺转租合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十六规定：“无效的或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，无论该条款是否系原告单方添加，均对双方无法律约束力，鉴定无任何意义。

原审法院认为，被告未经出租人同意，与原告签订转租合同，将店铺转租给原告，其行为违背了诚实信用原则；事后该转租行为未得到出租人的追认，因此转租合同依法应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。被告基于转租行为而从原告处取得的店铺转租费53000元应予返还。原告对其诉请中的利息及店铺转租费中的3000元，自愿表示放弃，系对其权利的自由处分，应予准许。原告诉请正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告孔XX应在本判决生效后十日内返还原告邓XX店铺转租费50000元。案件受理费1270元（原告已预交），由被告孔XX负担。

上诉人孔XX不服该判决，上诉请求改判上诉人不承担赔偿责任，驳回被上诉人的诉讼，案件诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、上诉人收取店铺转让费合情、合理、合法。2、上诉人将店铺转让给被上诉人的事实，出租人是知道的，并未提出异议。且被上诉人已按照合同约定实际占用了租赁物，宣告合同无效已无法恢复原状。3、上诉人按照《店铺转让合伙协议》履行了相应的义务，无过错，不应当承担本案的赔偿责任。4、一审未支持上诉人笔迹鉴定的申请，简单地认为鉴定无意义，有违程序。

被上诉人邓XX答辩称，其仅是在调解时放弃利息及3000元，并不是将诉讼请求降低。

二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。

二审查明：1、2013年1月1日的《店铺转让合伙协议》系邓XX的父亲邓XX书写的，有关款项也是由邓XX支付给孔XX的。2、诉争店铺转让前是用于开餐饮店，转让后由上诉人带走并清空店内物品，被上诉人受让后用于水果批发。3、协议签订后，上诉人并没有投入资金与被上诉人一起合伙经营。

二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。

本院认为：《店铺转让合伙协议》第一条最后部分载明“甲方（孔XX）需按原合同条款续租，否则甲方需退回转让金”。邓XX称该内容是签订协议时与其它内容一并由邓XX书写的，是2013年1月1日当时书写的。而上诉人称，该内容是在2013年7月上诉人与业主的租赁合同到期以后，由邓XX擅自添加上去的。对于该问题，本院认为，第一，原审卷中，该协议原件系被上诉人提交给一审法院的。上诉人并没有提交其持有的《店铺转让合伙协议》文本，其称《店铺转让合伙协议》仅有一份，由被上诉人持有，上诉人不持有协议文本，上诉人这一主张，与协议载明“一式两份，双方各执一份”的内容不符。第二，有证据证明上诉人持有协议文本，但其不提交，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本院推定被上诉人关于上诉人持有的协议文本中也具有上述相应内容之主张成立。第三，上诉人与被上诉人均陈述争议部分的内容与其它无争议部分的协议均是由邓XX的父亲邓XX书写的，双方仅是主张在书写时间上的差异。上诉人主张邓XX是在2013年7月以后添加上去的，而被上诉人主张邓XX是在2013年1月1日签约当时与其它内容一并书写的。双方主张的时间差仅半年左右。综上，原审没有支持上诉人的鉴定申请，并认定争议部分内容为双方约定内容，是正确的。

关于上诉人是否应退回被上诉人转让金的问题。根据查明的事实，上诉人并没有投入资金与被上诉人合伙经营，该协议实际上是以合伙之名行转让之实。双方转让店铺时，清空了店内物品，是空店转让，协议也载明了系空店转让。并且，协议还约定了由上诉人负责与房东协商续租该店铺的相关事宜，并转交租金，上诉人需按原合同条款续租，否则退回转让金。从这些内容来看，上诉人取得转让金的条件是其应当按原合同（即上诉人与房东原合同）条款续租，在上诉人不能促成房东答应原合同条款续租的情况下，应当退还转让金。被上诉人明知上诉人的租赁期限仅有6个月的情况下仍答应支付53000元空店转让金，看重的就是原合同的优越承租条件。因此，本案中的空店转让金并不同于一般转租合同中的转让费，而是类似于居间费，上述协议内容是类似于居间合同的内容。由于上诉人未能促成房东按照原合同条款续租，故其取得53000元的条件不具备，应当返还。上诉人称上诉人与房东的合同已到期，店铺也已被房东收回，再确认合同无效没有意义。本院认为，《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。上述争议内容系结算条款，《店铺转让合伙协议》是否有效不影响结算条款的效力，即便该协议有效，由于上诉人没有满足促成房东按原合同条款续租这一条件，也应当返还转让金。

关于被上诉人答辩之问题。原审审理中，尽管被上诉人没有明确的提出变更降低诉讼请求之主张，但原审当庭宣判上诉人返还被上诉人50000元，且未支持利息，被上诉人之委托代理人当庭表示没有意见，不上诉。被上诉人在接到原审判决后，也未就此提起上诉。故视为被上诉人认可原判处理。

综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人孔XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郑小兵

代理审判员　　黄中林

代理审判员　　施XX

书　记　员　　王XX

书　记　员　　毛XX