上诉人许XX与被上诉人日照XX公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：许XX，男。

委托代理人：任远，山东东方太阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：日照XX公司。

法定代表人：惠希望，该公司总经理。

委托代理人：孙XX，山东XX律师。

委托代理人：秦XX，山东XX律师。

上诉人许XX因与被上诉人日照XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：XX公司、许XX双方于2011年签订房屋租赁合同一份，约定许XX（承租人）租赁XX公司（出租人）日照市海曲中XX房屋一间用于经营，租赁期限自2011年3月10日至2012年3月9日，年租金7000元，承租人返还房屋的时间为2012年3月9日。合同还约定由出租人维修房屋质量问题，屋内装修范围约定地面、墙面、广告牌依出租人之意安装，但合同未对租赁期满后的房屋装修、改善增设他物的处理进行约定。许XX租赁该房屋后，进行装修用于茶叶销售。2012年2月29日，上述合同约定租赁期间到期前，许XX向XX公司缴纳2012年3月1日至2013年2月28日期间的租赁费7000元，XX公司为许XX出具了收款凭证，但双方未签订书面租赁合同。

同时查明：上述租赁期间，XX公司因租户用水问题，为许XX所租房屋安装了自来水管道及水表等自来水供水设备，2012年1月27日夜间，自来水供水设备破损泄水并导致许XX放于该房屋内的部分茶叶包装浸水。2013年8月15日经组织许XX、XX公司双方现场勘查，涉案房屋内部情况综合如下：1、房内有水渍样包装箱23个，银灰色两桶装水渍样包装盒59盒，其余包装箱、包装盒未见明显水渍，其中包装盒分为两筒装及四筒装两种；2、部分无水渍的包装箱、包装盒内有筒装塑封茶叶共计约101.5斤；3、房内有散装茶叶及塑封袋装茶叶共计约20斤；4、室内迎面为“奎青茶行”字号装饰墙面，目测无明显破损，室内南墙、北墙均有陈列架，目测无破损；5、该房屋内另有办公桌一张、传真机一台、铁皮柜两个、海尔牌21寸电视一台、插排一个；6、房屋西南墙体约有2米乘4米共计8平方米有起皮现象，以上部为重。

本案审理过程中，许XX申请对其损失原因及损失程度进行鉴定。经原审法院委托，日照大华土地房地产估价有限公司经现场勘查对涉案房屋内物品进行了价格评估，并于2014年4月30日出具鲁大华价评（2014）字第J11号价格评估报告，该报告对许XX所诉物品及项目价格认定为：1、展示柜2365.65元，可搬移；2、背景板1880元，搬移损坏；3、地台150元，可搬移；4、柜台方桌195元，可搬移；5、亚克力字200.4元，可搬移，需拆装费；6、广告显示屏993.6元，可搬移，需拆装费；7、宣传版面144元，可搬移；8、公司木牌160元，可搬移；9、卷帘门739.84元，虽可搬移，依据门定做；10、刮仿瓷571.76元，浸水皴裂；11、吊扇120元，可移动，需拆装费用；12、封口机464元，已搬移；13、SFX-28传真机210元，可搬移；14、21FA10-T海尔电视400元，可搬移；15、公牛插座34元，已损坏，含线；16、宽带980元，年费用；17、铝箔包装，1个，0.13元，数量需质证；18、茶叶2011年4月下旬至5月上旬春芽茶（一芽一叶）90元-120元／斤，因时间、产地价格差异，损坏数量、茶叶品质需质证确认；19、纸质包装盒25元，套／斤，数量需质证；20、内铁盒包装45元，套／斤，数量需质证；21、营业损失，成本计算法1600元／月。该报告第十部分价格评估过程同时注明，现场勘察日2014年4月22日与评估基准日间隔较长，浸水当时现状不详，损坏茶叶具体数量及程度无法判断，评估当时茶叶单价，电视机、传真机、吊扇、封口机等当时损坏程度（是否损坏）无法判断，评估浸水时价值，办公装饰、装修等评估浸水时价值。庭审中，许XX明确其所诉损失具体项目即为评估报告所列项目。

原审认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋租赁合同、收款凭证、价格评估报告等。

原审法院认为：XX公司、许XX双方经协商一致由许XX租赁XX公司位于日照市海曲中XX房屋一间，该事实XX公司、许XX双方均无异议且有收款凭证予以证实，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，对此原审法院予以确认。

对于本诉部分原审法院分析如下：XX公司、许XX双方2011年签订的房屋租赁合同到期前，许XX向XX公司缴纳2012年3月1日至2013年2月28日期间的租赁费7000元，XX公司亦为许XX出具了收款凭证，但双方未签订书面租赁合同并约定租赁期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故许XX租赁XX公司房屋系不定期租赁，对XX公司要求解除与许XX签订的房屋租赁合同并返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。因双方未能协商一致，许XX未向XX公司缴纳2013年2月28日之后的租赁费并实际占用涉案房屋至今，对占用涉案房屋期间给XX公司造成的损失，许XX应予赔偿，原审法院参照双方约定的年租赁费7000元／年，XX公司每月租赁费损失为：7000元／年÷12月=583元，XX公司庭审中主张9个月损失并要求由许XX赔偿2916元，原审法院予以支持，其他损失XX公司未追加诉讼请求，原审法院不予处理。

对于反诉部分原审法院分析如下：XX公司具有确保涉案房屋所增设自来水供水设备能够安全、正常使用的义务，因自来水设备破损泄水给许XX造成的损失，XX公司应予赔偿。对于许XX主张的茶叶损失、包装损失，根据现场勘查，许XX包装箱23个有水渍，银灰色两桶装包装盒59盒有水渍，原审法院酌定许XX茶叶损失及包装损失如下：每个内铁盒包装内有茶叶0.125斤，每包装盒内有内铁盒包装4个，需铝箔包装袋4个，每箱内有包装盒4个，即每包装箱内有茶叶2斤并需包装2套／斤，许XX受损包装箱有23个，故许XX有46斤茶叶及46套／斤包装受损，参照评估报告，每斤茶叶价格为90-120元／斤，按照120元／斤对许XX茶叶损失计算为120元／斤×46斤=5520元，茶叶包装每套／斤（包括铝箔包装袋）总价格为71.04元，对许XX茶叶包装损失计算为：71.04元×46=3267.84元，以上许XX茶叶损失及包装损失，XX公司应予赔偿。对于许XX主张的吊扇、封口机、传真机、电视机、公牛插座、宽带、电线线路等设备损失，许XX未提供证据证实相关设备因涉案房屋自来水设备破损泄水致损，原审法院不予支持。对于许XX主张的装修损失，双方未对房屋租赁合同解除后许XX装修增设物品如何处理进行约定，故许XX装修增设的物品，能拆除的应由许XX拆除，不能拆除的折价归房屋所有权人即XX公司所有，其中，对于价格鉴定报告中的第1、3-8项所列装修物品，应由许XX自行拆除并承担相应费用，第2、9、10项所列装修物品，归XX公司所有并由XX公司给付许XX相应对价3191.6元。对于许XX主张的营业利润损失，考虑涉案房屋自来水供水设备泄水确会造成许XX停业整修，原审法院酌定许XX营业损失为两个月，参照评估报告，对XX公司营业损失计算为1600元／月×2月=3200元，对于许XX主张的其他营业损失，由许XX自行承担。对于许XX提出的因XX公司对其设备损失不予修理被迫停业要求XX公司返还租赁费7000元的诉讼请求，该租赁费系许XX租赁使用XX公司房屋的对价，而租赁期间许XX实际占用涉案房屋，对XX公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于许XX主张要求XX公司支付应赔偿数额相应一年商业银行贷款利息的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。对于许XX主张的精神损失费，许XX未按期缴纳诉讼费，不予处理。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（七）项、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，原审判决：一、于判决生效之日解除XX公司与许XX于2012年2月29日达成的房屋租赁合同。二、许XX于判决生效后十日内将涉案房屋腾出并返还XX公司。三、许XX于判决生效后十日内赔偿XX公司租赁费损失人民币2916元。四、XX公司于判决生效后十日内赔偿许XX茶叶损失人民币5520元。五、XX公司于判决生效后十日内赔偿许XX茶叶包装损失人民币3267.84元。六、XX公司于判决生效后十日内支付许XX房屋装修物品折价款人民币3191.6元。七、XX公司于判决生效后十日内支付许XX营业损失人民币3200元。八、驳回许XX本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，由许XX承担；反诉案件受理费人民币1315元，减半收取人民币658元，由许XX承担人民币493元，由XX公司承担人民币165元；鉴定费1000元，由许XX承担人民币500元，由XX公司承担人民币500元。

上诉人许XX不服原审判决，上诉称：一、许XX与XX公司于2011年签订房屋租赁合同，合同中约定租赁期限不超过20年，从第一年签订正式合同起，以后无需再签订书面合同，许XX只需交纳房屋费即可。许XX自始至终都是按时交纳房屋，不存在XX公司主张的“租赁到期后，许XX以种种理由推诿，既不缴纳租赁费，也不返还房屋”的情形。实际是，租赁期间期满后，许XX提出续租并主动交纳房租，而XX公司拒接接受并以房屋欲租给他人使用为由要求许XX退租并腾房，这显然违反了合同法的规定，严重侵犯了许XX的优先承租权。因此，XX公司在许XX要求续租的情况下，收回房屋的行为于法无据，请求驳回XX公司的诉讼请求。二、原审判决认定许XX租用涉案房屋期间，因XX公司的疏忽导致自来水管冻裂喷水，从而造成许XX财产损失，但没有结合许XX的实际损失进行计算，也没有充分考虑许XX经营行业的特殊性，而只是片面依据评估意见作出判决，违背了“事实清楚、证据充分”的判决条件和“以事实为依据、以法律为准绳”的裁判原则。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费用由XX公司承担。

被上诉人XX公司答辩称：一、许XX的上诉理由没有法律依据，自2013年2月28日之后许XX未交纳租赁费，视为不定期租赁，出租方可以随时解除租赁合同，原审对此认定及判决符合法律规定。二、对于许XX损失赔偿部分，XX公司作出了充分的让步、照顾了许XX，原审充分保护了许XX的利益。三、自2013年3月至今租赁费已达7000左右，如果本案能和解，XX公司对该部分租金不予追要，并且限期由许XX搬出其租赁的房屋，否则XX公司将要另案追要许XX应该支付的7000元租金。请求维持原审判决。

本院经审理查明的事实和证据与原审一致。

本院认为：2011年，许XX与XX公司签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。

该房屋租赁合同样本系由山东省工商行政管理局监制的格式合同，合同第二条租赁期限的下方，在括号内标注“提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，该内容系格式合同文本对租赁合同租赁期限的提示，并非合同条款。本案中，许XX与XX公司约定的租赁期限从2011年3月10日至2012年3月9日，租赁期限约定明确。合同到期后，许XX继续使用房屋，双方未再签订新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原审认定许XX与XX公司之间的租赁合同为不定期，并无不当。因许XX与XX公司未就继续租赁事宜协商一致，XX公司要求解除租赁合同，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定予以解除，亦无不当。

在租赁期间，因XX公司安装的供水设备破损，给许XX造成经济损失，XX公司应当予以赔偿。许XX作为主张损失一方，应当举证证明损失的物品及价值，原审中，原审法院组织双方当事人进行了现场勘查，并对损失进行了价格评估，在此基础上，原审法院对许XX的损失作出认定，并无不当。许XX上诉主张原审未结合其实际损失进行计算、没有充分考虑许XX经营行业的特殊性，但未提供证据证明除原审认定的损失外，其尚有其他损失，应承担举证不能的不利后果。

综上，许XX的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人许XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张　琳

代理审判员　　张XX

代理审判员　　李　云

书　记　员　　叶XX