徐XX与宁夏建工集团有限公司、宁夏回族自治区第一建筑公司、宁夏荣恒房地产集团有限公司、宁夏众一集团物业有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷再审民事裁定书

申请再审人（一审原告、二审上诉人）徐XX，男，1957年10月27日出生，汉族，宁夏回族自治区第一建筑公司退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托代理人刘波，北京大成（银川）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）宁夏建工集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市高新技术开XX。

法定代表人刘XX，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）宁夏回族自治区第一建筑公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北XX。

法定代表人王XX，该公司总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东XX。

法定代表人梁XX，该公司董事长。

委托代理人马XX，宁夏合天律师事务所律师。

一审被告、二审被上诉人银川众一集团物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区XX。

法定代表人曹XX，该公司总经理。

委托代理人张XX，该公司法律顾问，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

申请再审人徐XX与被申请人宁夏建工集团有限公司（以下简称建工集团）、宁夏回族自治区第一建筑公司（以下简称一建公司）、宁夏荣恒房地产集团有限公司（以下简称荣恒公司）、宁夏众一集团物业有限公司（以下简称众一物业公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2012年12月4日作出（2012）银民终字第567号民事判决，该判决已生效。徐XX不服，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2013年10月24日作出（2013）宁民申字第230号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理本案，申请再审人徐XX及其委托代理人刘波，被申请人荣恒公司的委托代理人马XX、众一物业公司的委托代理人张XX到庭参加诉讼，被申请人建工集团与一建公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。

徐XX一审诉称，徐XX是原一建公司的老职工。1992年依据国家相关政策徐XX参加了该公司的房改，购买公司42.57平方米的房改房一套，1992年4月4日政府有关职能部门颁发了房产证。1997年一建公司和荣恒房公司合作对徐XX所居住的整栋楼房进行改造建设，将徐XX安置在海宝小区10-3-302室，并承诺等新楼房建好后，在原地段按原平米数、原楼层给徐XX安置新房。新楼房建好后，各公司相互推诿，直到现在徐XX的住房没有落实，徐XX一直居住在临时安置房内。2002年众一物业公司告知徐XX所居住的房屋产权属银川众一集团公司，并将徐XX起诉至法院，要求支付房租。徐XX本来有房产证的房子在一拆一建中变成一套没有所有权只有租用权的房子。各被告的拆建行为导致徐XX无家可归，请求依法判令四被告连带给徐XX安置一套位于银川市兴庆区新华西街上海新XX为三层面积为42.57平方米住宅房一套（价值255420元）；四被告连带给徐XX支付租金2487.7元；诉讼费由被告承担。

兴庆区人民法院一审查明，徐XX系一建公司职工。1992年，一建公司依据国务院以及银川市政府有关规定进行住房改革，向本公司职工出售自管公房。1992年1月23日，徐XX与一建公司签订房屋买卖合同一份，约定一建公司将位于新华西街上海新村北单XX以优惠价出售给徐XX，房屋面积42.57平米，单价69.81元／㎡。合同签订当日，徐XX将1560.20元的房屋价款交至一建公司。1992年4月4日，银川市房管局给徐XX颁发“房改商品住宅2531号”房产所有证书。1997年因银川市危房改造需要，荣恒公司（前身为宁夏城乡房地产开发有限责任公司）对徐XX所在的新华西街南侧-富宁街东北XX地段的住房进行拆迁改造建设。同年7月29日，荣恒公司与一建公司签订《拆迁协议》，约定：在荣恒公司危房改造范围内有产权属一建公司的旧房总户数为24户；由荣恒公司负责动迁，并对一建公司自管公房拆迁后进行原地或异地安置；安置时一建公司不保留产权，荣恒公司承担5万元房改费后由荣恒公司安置，产权归荣恒公司所有；由于一建公司不保留产权，荣恒公司给一建公司250㎡住房作为补偿，房屋产权归一建公司所有。8月1日，双方又签订《拆迁补充协议》一份，约定：荣恒公司补偿一建公司250㎡住房的同时，一建公司移交拆迁房产籍等相关资料；一建公司负责对原住户做好拆迁、产权归属、收集工作，若因此而影响荣恒公司拆迁进度，安置时间顺延；安置后，一建公司不能向荣恒公司移交全部合法产权时，立即退回荣恒公司作为补偿购买的250㎡住宅房款等。与此同时，荣恒公司对徐XX等被拆迁户进行拆迁安置。根据规划，徐XX最初被安置在银川南XX附近（后被拆迁改造，即现牛街一带），但安置房的面积超过徐XX被拆迁房屋约10平米，因此按照当时规定，徐XX还要另行支付超出面积差价，且该房较旧，徐XX不同意该安置方案。后经荣恒公司与银川市房地产综合开发公司协调，徐XX于1996年迁入海宝小区10-3-302室居住至今。1998年1月10日，一建公司与荣恒公司签署了《关于上海新村产权移交的备忘录及说明》，双方认为拆迁协议已经基本履行完毕，可以办理移交手续，同时双方确认包括徐XX在内18户拆迁户办理了有限产权证并且该证已经由荣恒公司收回，对荣恒公司补偿一建公司的250㎡住房达成协议。2003年4月24日，因徐XX等被拆迁户对其拆迁房屋的产权性质有争议，银川市房产管理局作出银房函字（2003）53号文件，确认包括徐XX在内的18户被拆迁房屋为房改房，产权性质为有限私有产权。另查明，徐XX现住海宝小区10-3-302室系银川众一集团房地产开发公司直管公房，徐XX为该房的承租户。

兴庆区人民法院一审认为，徐XX提交与一建公司签订的房屋买卖合同、交费票据、房产证以及银川市房产管理局作出的银房函自（2003）53号文件，能够确认徐XX对其所购买的原新华西街上海新村北单XX302房屋享有部分产权。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第（二十一）条、《宁夏回族自治区深化城镇住房制度改革实施方案》第四条第八款中“明确产权。…职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定…”的规定，徐XX购买涉案房屋的价格为69.81元／㎡，而宁夏回族自治区物价局宁价（经）发（1997）168号《自治区物价局关于明确银川市住房制度改革有关价格租金政策问题的函》中确定涉案房屋成本价为480元／㎡。因此，徐XX在该房屋中所占产权比例为14.54﹪（69.81元÷480元）。荣恒公司辩称，拆迁过程中荣恒公司已经向一建公司支付房改费50000元，因此如果要承担安置义务也应当是一建公司负担。因荣恒公司系房屋拆迁方，且在与一建公司签订的拆迁协议中明确约定由荣恒公司负责安置，故荣恒公司应当对徐XX履行安置义务；经查，徐XX现居住海宝小区10-3-302室系直管公房，徐XX对该房并无产权，因此荣恒公司辩称已经对徐XX进行适格安置的辩称理由法院不予采信。由于涉案房屋被拆迁已达十余年，因此徐XX主张在原地段安置房屋的诉请客观上已无法实现，故法院确定由荣恒公司对徐XX未能安置的部分产权进行补偿。徐XX主张按照6000元／㎡的标准予以补偿其请求并无不当，法院予以支持，故荣恒公司应当补偿徐XX37138.07元（6000元／㎡×42.57㎡×14.54﹪）。徐XX现住海宝小区10-3-302室系公租房，徐XX居住期间应当支付相应的房租，因此徐XX主张由被告支付房屋租金无法律依据，法院对该主张不予支持。因案件中的拆迁方为荣恒公司，徐XX主张建工集团、一建公司、众一公司连带承担安置义务无法律及事实依据，法院不予支持。被告建工集团经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为对质证、抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司于判决生效之日起十日内支付徐XX房屋补偿款37138.07元；二、驳回徐XX的其他诉讼请求。案件受理费5169元，由徐XX负担4394元，被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司负担775元。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院二审认为，根据徐XX在原审中提交的房屋买卖合同、交费票据、房产证以及银川市房产管理局作出的银房函自（2003）53号文件，能够确认徐XX对其所购买的原新华西街上海新村北单XX302房屋享有部分产权。被上诉人荣恒公司是涉案房屋的拆迁方，故原审确定由荣恒公司承担安置补偿义务并无不当。综上，徐XX的上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5169元，由上诉人徐XX负担。

徐XX再审称，涉案标的原新华西街上海新村北单XX302号住宅系申请人的房改房，申请人提供了房屋买卖合同、交付房款的发票，相关职能部门也给申请人颁发了房产证，一审法院认定申请人享有该房改商品房的部分产权没有任何证据支持。银川市房管局没有对房屋进行确权的权力，原一、二审人民法院依据银川市房管局的文件来认定申请人所购买的房改房是有限产权是错误的。申请再审人向法院提供了与本案有关的法律法规和地方性法规及指导意见，原一、二审却没有适用，却适用了和本案无关的法律、法规，做出了错误判决。申请人起诉请求各被申请人给申请人安置一套住房，立案时为计算诉讼费让申请人估算了一下房价。原审法院却判非所请。综上，请求对本案再审，依法撤销银川市中级人民法院（2012）银民终字第567号民事判决和兴庆区人民法院（2011）兴民初字第3098号民事判决，依法支持申请再审人在原一审的诉讼请求。

被申请人荣恒公司再审辩称，一、二审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。申请人认为对涉案房屋拥有完全产权与一、二审法院查明的事实不符，依据原一、二审出示的相关证据，即银川市房管局作出的2003第53号文件的内容显示，申请人对涉案房屋只拥有部分产权，此确权属于行政确权应当合法有效。荣恒公司作为当初的拆迁人已经将一建公司承租户或原住户进行了适当的安置，其中涉及到申请人在内的18户有限产权住户，荣恒公司均已适格安置，只是徐XX当初对安置房屋不满意与第三人徐XX成倒迁意向，由荣恒公司与众一公司联合签发倒迁通知书，将徐XX安置在众一的自管公房内。荣恒公司对第三人徐X进行了安置，故从数量上来说荣恒公司已经对包括申请人在内的18户住户进行了安置。一建公司在当初拆迁时涉案房屋的性质为一建公司的自管公房，一建公司拥有大产权，申请人只是在1992年参加了一建公司自管公房的第一次房改，依照一审中一建公司的陈述和证据，涉案房屋应当进行两次房改后才将房屋的所有权完全转化给相关住户，故银川市房管局于2003年针对徐XX在内的18户住户的行政确权合法有效，同时荣恒公司在拆迁时将涉及到申请人在内的18户住户的房改费一并支付给一建公司，按照荣恒公司与一建公司的拆迁协议及补充协议和房屋移交备忘录所载明的内容，18户的产权部分以及资料的收集，房改费的支付均由一建公司承担，而荣恒公司与各住户之间不再进行产权的处理。故如果申请人相关的权益没有得到保障，也应该由一建公司承担责任。

一审原告、二审上诉人众一集团再审辩称，徐XX现住海宝小区10-3-302室原是银川市房地产综合开发公司开发建设，属直管公房，企业改制后，涉案房产归银川众一集团房地产开发有限公司所有。答辩人是众一开发公司所属的物业服务公司，只提供物业服务，并不是涉案房屋的产权所有人。答辩人与徐XX没有拆迁安置法律关系，依法不承担拆迁安置义务。徐X是原银川市房地产综合开发公司拆迁直管公房的租赁户，于1996年1月31日被安置在海宝小区10-3-302室公房，徐XX是区建一公司和荣恒开发公司的拆迁房，经综合开发公司与原宁夏城乡房地产开发公司于1998年5月21日同意徐X与徐XX倒迁，对答辩人来说，仅是租赁关系发生变更。徐XX在上诉状中也写明，“原告参加房改取得的产权房是区建一公司是与荣恒公司拆迁的，应由区建一公司与荣恒公司解决拆迁安置问题”。徐XX举出的所有证据也证明答辩人及众一开发公司均与其没有拆迁关系，因此诉求答辩人承担连带安置补偿义务的观点，没有事实和法律依据，实属无理要求。

本院再审认为，原审认定事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销本院（2012）银民终字第567号民事判决及宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2011）兴民初字第3098号民事判决；

二、本案发回宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院重审。

审  判  长  　　范XX

审  判  员　  　施　蔚

审  判  员　  　王文花

书  记  员　  　李　硕

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和民事诉讼法》

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。