张XX、陈XX与河南XX公司土地使用权转让合同纠纷案一审民事判决书

原告张XX，男，1948年出生。

原告陈XX，女，1947年出生。

二原告委托代理人李明月，河南福聚律师事务所律师。

被告河南XX公司。

法定代表人李XX，总经理。

委托代理人皇红恩，河南XX律师。

原告张XX、陈XX与被告河南XX公司（以下简称富XX公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年４月21日受理后，依法向被告富XX公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，指定举证期限为30日。本案由审判员田XX、梁XX、人民陪审员沈XX组成合议庭，于2014年５月３０日上午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告张XX、陈XX及其委托代理人李明月、被告富XX公司委托代理人皇红恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX、陈XX诉称，2010年5月8日，被告富XX公司与原告张XX、陈XX签订《房地产联合开发协议》，约定原告提供房屋、院落181平方米，由被告富XX公司投资开发“六和家苑”小区。双方约定被告富XX公司于2011年4月21日前向原告提供面积为181平方米的房屋，如原告不需要房屋，则被告每平方米补偿原告1400元；如延期交房，被告每日按补偿面积×1400元/平方米×万分之一的标准赔偿原告。2013年7月份，被告将未经竣工验收的A栋1座东单元一层102号、面积为70平方米的住房交付原告，另外面积为111平方米的房屋至今没有交付原告。现被告开发的“六和家苑”小区已没有房源，导致原、被告签订的《房地产开发合作协议》已经不能履行，为此，要求：1、解除原、被告签订的《房地产开发合作协议》；2、被告支付原告房屋折价款165900元；3、被告支付原告逾期交房违约金30000元；4、被告支付逾期办理房屋所有权证赔偿金20000元。

被告富XX公司辩称，被告已经根据合同约定，将房屋钥匙交付原告，原告已经入住，合同已履行完毕，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告是否按合同约定向二原告交付了房屋？二原告要求解除合同，赔偿损失是否有事实依据和法律依据？

二原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：第一组，原告张XX、陈XX的身份证复印件，证明原告的身份情况。第二组，私营企业基本注册信息查询单，证明被告富XX公司的基本情况。第三组，1、2010年5月8日原、被告签订的“房地产开发合作协议”及“房地产开发合作补充协议”共4份。2、2013年7月5日原、被告签订的“六和家苑”食品厂项目安置房源协议书1份，证明2010年5月8日，被告分别与二原告签订“房地产开发合作协议”和“房地产开发合作补充协议”各2份，根据协议约定，二原告提供的房屋、院落面积为181平方米，由被告投资开发“六和家苑”小区，被告应于2011年4月20日前免费为原告提供面积为181平方米的楼房及配房（2.5米×1.5米）一间，如延期交房，被告每日按原告居住面积×1400元/平方米×万分之一对原告进行赔偿。第四组，1、2010年12月21日被告与白XX签订的“六和家苑食品厂项目安置户房源协议”1份；2、虞城县人民法院（2014）虞民重字第1号民事判决书1份，证明被告将“六和家苑”A座东单元六楼东户601室先补偿给白XX、秦XX夫妇，后又补偿原告，现该房已由白XX装修入住，导致原告的合同目的不能实现，被告对此应承担全部责任。第五组，1、00842号房屋所有权证1份，证明位于虞城县新建路北XX落一处属于原告所有。第六组，1、00824号房屋所有权证；2、房屋买卖协议1份，证明原告提供开发的房屋原来属于武献领所有，后出卖给原告。

被告富XX公司对原告提交的第一、二、三、五、六组证据无异议。对第四组证据证明目的有异议，不能证明“六和家苑”A座东单元六楼东户为案外人白XX所有。

被告富XX公司向本院提交以下证据材料：1、原告张XX出具的证明1份；2、2014年2月19日，被告富XX公司出具的证明1份；3、（2013）虞民初字第768号民事判决书1份，证明被告富XX公司已经履行合同义务，将房屋交付二原告。

二原告对被告富XX公司提交的第1份证据有异议，认为虽然被告交付给原告一付钥匙，但打不开“六和家苑”A幢601号房屋的房门，说明被告交付的不是601号房钥匙；也不能证明被告将房屋交付给了原告。对证据2有异议，不能证明601房归原告所有，是被告单方出具的证明，根据物权法规定应以房产证为准，证明代替不了房产证，达不到证明目的。对证据3，认为判决书未生效，判决书中的原告起诉状是被告的法律顾问书写，该判决书不能作为本案认定事实和判决的依据。

本院对二原告提交的第一、二、三、五、六组证据，因被告没有异议，予以采信。对被告有异议的第四组证据，结合已生效的（2014）虞民重字第1号民事判决书，可以证明涉案房屋被第三人占有使用的事实，予以采信。

被告提交的三份证据均不能证明涉案房屋已经交付给原告，不予采信。

依据上述有效证据，结合当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：2010年5月8日，被告富XX公司与原告张XX签订《房地产联合开发协议》，约定原告提供房屋、院落面积181平方米（两套房屋，每套90.42平方米），由被告富XX公司投资开发“六和家苑”小区。双方约定被告富XX公司应于2011年4月21日前向原告提供面积为181平方米的房屋，同时免费为原告提供一间不小于3.75平方米的配房。如原告不需要房屋，则每平方米补偿原告1400元；如延期交房，被告每日按补偿面积×1400元/平方米×万分之一的标准赔偿原告违约金。2010年10月21日被告与第三人白XX签订房地产开发补偿协议，约定为补偿因建设施工给白XX造成的损害，被告免费为白XX在“六和家苑”东边六楼提供三室一厅楼房一套。同年12月21日，被告与原告张XX及其子张XX签订“六和家苑”食品厂项目安置户安置房源协议书，将“六和家苑”A幢东单元东户126.3平方米的房屋补偿给原告，2012年8月份，白XX入住“六和家苑”A幢东户601房。2013年7月5日，被告与原告之子张XX签订“六和家苑”食品厂项目安置户安置房源协议书，将A栋1座东单元一层102号、面积为70平方米的住房交付原告。2013年5月14日，原告张XX、陈XX以富XX公司已经将“六和家苑”A栋1座东单元一层102号房屋交付给自己为由，对白XX提起诉讼，要求白XX停止侵害、排除妨碍，2014年3月20日判决驳回二原告诉讼请求。

本院认为，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，二原告提供181平方米宅基用地及房屋，不承担经营风险；被告投资开发，房屋建成为原告提供181平方米住房和一间3.75平方米的配房，故原、被告之间的纠纷应定性为土地使用权转让合同纠纷。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定有效。二原告提供被告开发房地产的土地系国有划拨土地，至提起诉讼前未经有批准权的人民政府批准，故本案所涉土地使用权转让合同无效。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案土地上已建成楼房，被告不可能再返还，故应采取折价方式对原告补偿。具体补偿标准应参照原、被告签订的房地产联合开发协议和“六和家苑”项目安置户安置房源协议，被告应补偿原告181平方米的住房和一间3.75平方米的配房，除去已经补偿的70平方米住房，还应再补偿原告111平方米的住房和一间3.75平方米的配房，共计114.75平方米，因被告已经没有现房可供补偿，本院参照双方的约定，按照每平方米1400元的标准对原告进行现金补偿，具体数额为160650元（1400元×114.75平方米）。关于原告诉请的逾期交房违约金和逾期办证赔偿金。因所涉合同无效，原告要求被告支付逾期交房违约金、赔偿办证赔偿金没有法律依据，本院不予支持。被告称已经根据合同约定，将房屋钥匙交付原告。本院认为，被告交付房屋的钥匙不能打开房门，不能实现原告占有使用房屋的目的。实事上，被告与原告签订房地产联合开发协议之前，已经与白XX签订房地产开发补偿协议。2012年7月28日被告将A幢601房钥匙交给原告时，白XX已实际占有该房屋，无论被告与原告签订的房地产联合开发协议、与白XX签订的房地产开发补偿协议是否有效，都不能否定白XX已占有“六和家苑”A幢601房、原告没有得到补偿的事实，被告的抗辩理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告河南XX公司于本判决生效后5日内补偿原告张XX、陈XX160650元。

二、驳回原告张XX、陈XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4539元，由原告张XX、陈XX负担1026元，被告河南XX公司负担3515元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长   田XX

审判员   梁XX

陪审员   沈XX

书记员   梁大红