周XX与胡XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

（2015）沪二中民二（民）终字第1543号

上诉人（原审被告）周XX。

委托代理人朱涛，上海众华律师事务所律师。

委托代理人卢小青，上海众华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）胡XX。

委托代理人江X，上海市XX律师。

委托代理人徐XX，上海市XX律师。

上诉人周XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1、上海市云岭西XX李家宅XXX号房屋是在宅基地上建造的私房，建筑面积251.9平方米，户主为胡XX母亲李XX。胡XX受李XX的委托，处理系争房屋的租赁事宜。胡XX、周XX自2008年左右建立租赁关系，周XX承租系争房屋用于经营手机店及自住至今。双方于2010年签订《租房协议书》，约定：“租期自2011年1月1日至2011年12月31日止，月租金人民币（以下币种均为人民币）2，000元，押金500元。水、电费周XX自负，每月有线费用5元，用后结算。合同期间如遇国家或集体征用拆迁，周XX无条件、无偿服从。”上述合同履行到期后，双方约定再续一年，其他条款不变。

2、2012年12月30日，李XX作为上海市云岭西XX李家宅XXX号房屋权利人，与上海市普陀区建设用地事务所签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议（农民）（适用货币补偿和产权房屋调换）》，该协议约定征收房屋面积为251.90平方米，除安置房屋外，另有安置房屋价款与货币补偿款的差价1，723，066.63元，该款上海市普陀区建设用地事务所应自李XX移交原房之日起三十日内支付。

2015年3月31日，胡XX诉至原审法院请求判决：一、周XX搬离上海市云岭西XX李家宅XXX号，并将房屋归还给胡XX；二、周XX向胡XX支付房屋使用费（按每月2，000元计算，自2013年3月1日起计算至实际搬离之日止）；三、周XX向胡XX支付因周XX非法占用胡XX房屋导致胡XX至今未拿到补偿款的利息（以本金516，919.98元为基数，自2013年4月1日计至判决生效之日止）；四、本案诉讼费由周XX承担。

原审审理中，1、对于周XX提出的2013年3月的租金系作为胡XX对周XX的补偿，胡XX表示否认。

2、法院在双方自愿的前提下组织调解，胡XX表示如周XX同意搬离，可减免房屋使用费，但不同意补偿；周XX则表示若要其搬离，除不同意支付使用费及补偿款的利息外，胡XX应另行补偿周XX的损失。因差距过大，调解未成功。

3、胡XX表示为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意补偿周XX1，000元停水、停电损失。

原审法院认为，双方约定的租赁期限已经届满，周XX应当将房屋返还胡XX，周XX继续占用房屋的行为于法无据，故对胡XX要求周XX搬离房屋的诉讼请求予以支持。由于周XX占用房屋的行为，造成胡XX无法向征收单位履行交付房屋的义务，故周XX应当结清占用房屋期间产生的房屋使用费，标准参考月租金。周XX称2013年3月份的租金系胡XX对周XX的补偿，胡XX表示否认，周XX亦未提供证据予以证明，不予采信。根据查明的事实，胡XX在尚未解决与周XX的纠纷之前，即与相关部门签订了征收补偿协议，胡XX应当对涉案纠纷能否及时解决、自己能否按时向有关部门履行交房等义务有正确判断，故胡XX主张的补偿款的利息损失应由其自行承担，对该部分诉请，不予支持。关于周XX提出的返还押金的问题，胡XX表示没有收取过押金，周XX也无法提供证据，故法院对押金不予处理。关于周XX提出的损失补偿问题，首先装修系2008年进行，法院综合考虑装修花费、年限以及租赁期限已过等情况，认定胡XX无需对周XX的装修损失进行补偿；其次周XX未能举证证明其经营损失的存在以及该损失系胡XX造成，故对该经营损失难以支持。审理中，胡XX表示停水停电的事实客观存在，为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意为此支付周XX1，000元，系其对自己权利的处分，并无不当，可予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：一、周XX应于判决生效之日起十日内携其物品搬离上海市云岭西XX李家宅XXX号中承租的房屋（包括违章建筑），并将上述房屋返还胡XX；二、周XX应于判决生效之日起十日内支付胡XX自2013年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（该款按每月人民币2，000元的标准计算）；三、准许胡XX支付周XX人民币1，000元，该款应于判决生效之日起十日内履行完毕；四、对胡XX其余的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

原审法院判决后，上诉人周XX不服，向本院提起上诉称：系争房屋是李XX私房，所以被上诉人作为房屋租赁事宜的代理人不能以自己名义起诉，而且2012年12月30日，房屋已经被征收，故原出租人已不能主张权利，因此被上诉人的主体不适格。上诉人向出租方支付了押金500元，对此房屋租赁合同已经有了明确约定，原审法院没有对押金作出认定错误。上诉人投入了3万元的装修费用，该部分投入在租赁房屋被征收后转化到房屋的补偿款中，出租方应当对装修费用给予合理补偿。2013年4月被上诉人擅自停水停电造成上诉人经营损失，被上诉人对此应当承担责任。原审法院认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原判，改判驳回被上诉人诉请。

被上诉人要求维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限已经届满，故被上诉人要求上诉人搬离房屋理由正当，上诉人还应支付搬离之前的房屋使用费。上诉人称已支付押金及要求被上诉人补偿其装修损失、经营损失均依据不足。因双方之间存在合同关系，被上诉人提起诉讼主体适格。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，104元，由上诉人周XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　卞XX

审　判　员　　邬　梅

代理审判员　　王海晶

书　记　员　　朱　艳

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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