刘XX房屋租赁合同纠纷民事判决书

原告：刘XX（被反诉人），男，1971年6月2日生，汉族，安徽省霍邱县人，个体工商户，住安徽省霍邱县龙潭镇新XX。身份证号码：XXX。

委托代理人：窦XX，安徽XX律师。

被告：郑XX（反诉人），男，1972年7月1日生，汉族，安徽省霍邱县人，个体工商户，经常居住地安徽省霍邱县户胡镇街道。身份证号码：XXX。

委托代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。

原告刘XX诉被告郑XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月27日受理后，被告郑XX于2013年3月16日依法向本院提起反诉，本院依法组成合议庭于2013年4月16日公开开庭合并审理本案本诉与反诉。原告刘XX及其委托代理人窦XX、被告郑XX及其委托代理人郑XX均到庭参加诉讼，开庭后，为查明案件事实，本院于2013年7月12日委托相关鉴定机构对被告郑XX装潢及可拆除固定资产进行价格鉴定，2013年10月25日，安徽中信房地产土地资产评估有限公司对被告郑XX在租赁房屋内可拆除设施出具了价格评估书，不可撤除装潢部分价格鉴定结果至今未鉴定出。2013年12月24日，本院第二次公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

原告刘XX（被反诉人）诉称：2011年11月1日，原、被告达成房屋租赁意向，约定将原告所有的位于霍邱县户胡镇街道房屋1-4层2100平方米租给被告郑XX商业使用。2012年1月1日，原告：刘XX（被反诉人）与被告郑XX（反诉人）签订房屋租赁合同，合同约定，房屋租赁期满为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止。租赁期满为前四年200000元／年，中间三年为220000元／年，后三年为240000元／年，先交款后使用，租金按六个月为一结算周期，每周期前一个月中旬结算租金。如逾期支付租金，每逾期一日，被告须支付日租金一倍滞纳金。合同签订后，加上被告给付的20000元定金，被告仅付租金155000元，被告已违约，故诉至法院，要求：1、解除合同；2、被告支付租金108562.2元，后期租赁费结算至退还房屋时；3、被告支付违约金108562.2元（2011年至2012年日租金为547.95元，计算至2013年2月26日，200000元-155000元＋116天×547.95元=108562.2元）；4、被告承担诉讼费。

被告郑XX（反诉人）辩称：一、原、被告签订的房屋租赁合同无效，依法应该解除，导致合同无效是由原告过错导致，解除合同时，原告应赔偿被告损失。原告出租的房屋不符合安全、防灾的工程建设强制性标准，原告出租的商业用房在设计施工时就是为大酒店使用，应留有消防疏散楼梯，但是，原告在建设房屋时，将疏散楼梯建成房屋，导致被告承租后，无法办理消防证件，霍邱县公安局消防大队给被告下达了整改通知及停业整顿通知，给被告带来严重损失，原告有严重过错。被告按照租赁物性质使用，但原告提供的房屋不符合房屋的约定用途，原告应赔偿被告因消防设施不合格，导致不能实现合同目的的装潢损失。二、原告出租的房屋违反强制性规定，过错在先，被告不应支付违约金。三、原告应承担租赁房屋维护费10700元。被告郑XX反诉要求：1、解除合同；2、被反诉人承担房屋设备维护费用10700元；3、因被反诉人出租的房屋违反强制性规定，过错在先，被反诉人赔偿反诉人装潢损失的90％即926311.5元。4、被反诉人承担反诉费。

原告刘XX（被反诉人）提供证据为：1、原告身份证；2、房屋租赁合同，证明被告郑XX违约；3、房产证，证明被告租赁分房屋是原告所有。对原告刘XX提供的3组证据，被告对第1、3组证据无异议，本院予以认定；对第2组原、被告签订的房屋租赁合同，本院予以认定。

被告郑XX（反诉人）提供的证据为：1、被反诉人出租房屋设计施工图纸，该图纸设计明确有两部消防疏散楼梯，但反诉人承租的房屋仅有一部疏散楼梯，证明被反诉人过错在先；2、霍邱县公安局消防大队整改要求，证明反诉人租赁的房屋需增加一部疏散楼梯，要求整改；3、装修明细表，证明反诉人装潢费用花费XXX元；4、价格鉴定申请；5、照片，证明租赁房屋消防通道被封死；6、房屋租赁合同。

对反诉人提供的6组证据，对第1组证据设计图纸，被反诉人承认是其出租房屋的设计图纸，本院予以认定；对第2组证据消防整改通知书，因系霍邱县公安局消防大队出具，被反诉人对其真实性无异议，本院予以认定；对第3组证据装修明细表，因系反诉人自行出具，本院不予认定；第4组证据申请不是证据；对第5组证据照片，因被反诉人承认该楼道没按设计图纸施工，消防通道被占用，本院予以认定；对第6组证据房屋租赁合同，本院予以认定。

对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的设施价格评估报告书，因系反诉人申请，被反诉人（原告）无异议，本院予以认定。

经审理查明：2012年1月1日，原告刘XX与被告郑XX签订房屋租赁合同，原告刘XX将其位于霍邱县户胡镇街道XX房屋的1-4层租给被告郑XX，房屋租赁期为十年，自2012年1月1日至2021年12月31日至，前四年200000元一年，中间三年220000元一年，后三年240000元一年。合同约定租赁房屋作为商业使用，被告郑XX承租该房屋后，经营酒店、宾馆，取名会宾楼商务酒店，第一层经营服装、二层闲置，三层经营酒店，四层经营宾馆。双方签订的租赁合同第八条第2款第（7）项约定，承租人被告郑XX如拖欠房租累计一个月以上，出租人原告刘XX有权解除合同，收回出租房屋。第十一条法律责任第（9）款项约定，承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须案日租金的一倍支付滞纳金。原、被告在签订租赁合同时在合同中未明确约定消防设施如何办理。合同签订后，被告郑XX实际支付了135000元房租，签订合同前支付20000元定金，余款未支付，2013年房租未交。被告郑XX实际承租经营的房屋，有一部电梯及楼梯。在合同履行期间，2012年10月25日，霍邱县公安局消防大队向被告郑XX出具了一份整改要求，第1项要求被告郑XX经营的会宾楼商务酒店需增加一部疏散楼梯。双方为此产生争议，被告郑XX认为原告刘XX提供的房屋不符合法律规定，所建的房屋违反法律强制性规定，因被告无法办理消防证件，导致被告承租后经营的酒店、宾馆无法办理营业执照，原告有过错。原告刘XX认为房屋租赁合同中未约定消防设施项目，原告不存在违约，被告郑XX是先看房，后租房，被告郑XX拖欠房租一个月以上，按照合同约定，其有权解除合同。在诉讼中，被告郑XX申请分别对可拆除的固定设施和不可拆除的装潢进行价格鉴定，2013年10月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具报告书，被告郑XX租赁的房屋中可拆除移走设施目前价值为194751元。不可拆除的装潢部分，本院委托的本院委托的安徽XX公司出具函，因该公司无法获取鉴定所需的相关资料，不能进行价值鉴定，被告坚持申请价值鉴定。被告要求原告承担租赁房屋维护费10700元但未向本院提供证据。本案经多次调解未果。

本院认为：原告刘XX（被反诉人）与被告郑XX（反诉人）签订的租赁合同，被告（反诉人）辩称原告（被反诉人）出租的房屋无法办理消防证，违反法律强制性规定，合同应无效。本院认为强制性规定分为效力性的强制性规范和管理性的强制性规范，违反效力性的强制性规范，合同无效，而违反管理性的强制性规范，合同并非都无效，而是需要区别对待。从立法目的考量，建筑法和消防法的相关强制性规定之目的，在于保证建筑工程的质量和安全以及预防火灾和减少火灾危害。此类规定所规制的对象是建设活动本身，根据这些强制规定，承担此类义务的是建设单位，因此，其规范对象非是租赁合同的双方当事人。如果认定租赁合同无效，则不当扩大了此类强制规定的调整范围。可见本案中原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当认定合法有效。合法有效的租赁合同，双方应严格遵守。根据原、被告签订的租赁合同约定，被告郑XX应在2012年1月1日起至2012年12月31日前支付租金200000元。被告郑XX2012年支付135000元租金，加上支付的20000元定金，共支付原告155000元，拖欠原告45000元租金。按照2012年日租金547.95元（200000元÷365天）计算，被告郑XX拖欠原告刘XX82天（45000元÷547.95元）房屋租金。根据双方关于拖欠租金累计达一个月，原告有权解除合同，收回出租房屋，且被告郑XX（反诉人）在诉讼中也要求解除合同，故本院依法支持原告刘XX（被反诉人）诉请与被告郑XX（反诉人）解除房屋租赁合同。合同解除后，被告郑XX应把房屋退还给原告刘XX，并实际支付租赁期间拖欠的租金及违约金。被告郑XX拖欠的租金为2012年45000元，原告刘XX根据合同约定诉求被告郑XX按日租金一倍支付违约金，明显偏高，加之该出租的房屋确实确少一部楼梯导致被告无法办理消防证，根据公平原则，本院酌定被告郑XX按同期银行利率支付拖欠租金的违约金。被告郑XX应按照合同约定给付租金至退还房屋前。被告（反诉人）郑XX反诉要求原告（被反诉人）刘XX承担房屋设备维护费用10700元，反诉人郑XX未提供证据，本院不予支持；反诉人郑XX反诉被反诉人原告刘XX赔偿反诉人装潢损失的90％即926311.5元。因可拆除设施原告刘XX明确表示不接受，被告在移交房屋时应自行移除，不可撤除装潢部分反诉人郑XX未提供鉴定所需的相关资料，无法进行价值鉴定，故本案不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告刘XX（被反诉人）与被告郑XX（反诉人）之间的房屋租赁合同，自判决生效之日解除；

二、被告郑XX（反诉人）自本判决生效之日起三十日内搬离租赁房屋，将租赁房屋退还给原告刘XX；

三、被告郑XX（反诉人）支付原告刘XX（被反诉人）2012年租金45000元，于本判决生效之日起三十日内付清，其余租金被告郑XX支付至实际退还原告刘XX房屋时止；

四、被告郑XX（反诉人）按同期银行利率支付原告刘XX（被反诉人）拖欠租金的违约金至租金付清时止；

五、驳回原告刘XX其他诉讼请求；

六、驳回反诉人郑XX（被告）第二、三、四项诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6300元，由原告刘XX负担1300元，被告郑XX负担5000元。反诉费13000元，由反诉人郑XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。

审　判　长　　范寿红

代理审判员　　栾俊华

人民陪审员　　水XX

书　记　员　　蔡XX

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。