上海夏XX物业管理有限公司与周XX、郭X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告上海夏XX物业管理有限公司。

法定代表人张XX。

委托代理人马丽君，上海磊天律师事务所律师。

被告周XX。

委托代理人郭X。

被告郭X。

原告上海夏XX物业管理有限公司诉被告周XX、郭X物业服务合同纠纷一案，本院于2010年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2011年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海夏XX物业管理有限公司的委托代理人马丽君，被告郭X同时作为被告周XX的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海夏XX物业管理有限公司诉称：2004年被告与开发商上海XX公司(以下简称“XX公司”)签订《上海市商品房出售合同》并办理了房屋交接入住手续。依据2002年原告与XX公司签订的《前期物业管理服务合同》，由原告对夏XX进行服务管理，物业费按照每月每平方米人民币(以下币种同)2.80元收取。因被告未能支付自2004年9月至2007年12月的物业管理费，原告曾两次起诉，且判决已生效。但被告仍未支付此后的物业管理费，故原告再次起诉要求判令：一、被告支付自2008年1月1日起至2010年10月31日止的物业管理费34,655.66元；二、被告支付逾期付款滞纳金34,000元。

被告周XX、郭X辩称：一、原告未能全面履行物业管理服务，在保洁和管理服务中均存在重大欠缺，垃圾长期堆放于被告家门口的路上，严重影响了被告的正常生活；二、由于原告的失职，造成被告家中多次水淹，致使被告经济上的损失；三、原告起诉已过诉讼时效。故要求驳回原告全部诉讼请求。

经审理查明：2002年，原告与XX公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定XX公司委托原告对上海市松江区沪松公路1801弄夏XX进行物业管理，管理期限自2002年2月27日起至业主委员会成立止，物业管理费按照每月每平方米2.80元的标准收取。

2004年4月9日，被告与XX公司签订了《上海市商品房出售合同》，合同约定被告向XX公司购买位于上海市沪松公路1801弄夏XXXXX号房屋。同时，原、被告签订了《夏XX管理公约》，该公约约定物业管理费的标准为每月每平方米2.80元，每季度开始后15天内缴纳，逾期缴纳按照每天千分之五计算滞纳金，同时该公约对双方的权利义务作了相应的规定。2004年5月24日，被告与XX公司办理了房屋交接入住手续，同时向原告交付了2004年6月至8月的物业管理费3,057.88元。因被告未能支付2004年9月至2007年12月的物业管理费，原告分别于2006年10月12日、2007年10月17日向本院起诉，本院已判决在案，该两份判决已生效。但被告仍未能缴纳自2008年1月1日起至2010年10月31日止的物业管理费。

另查明，被告于2004年7月21日经核准取得上海市松江区九亭镇沪松公路1801弄夏XXXXX号房地产权证，该房屋的建筑面积为364.03平方米。

还查明，夏XX至今未成立业主委员会。

以上事实，有《夏XX管理公约》、(2006)松民一(民)初字第4498号民事判决书、(2007)沪一中民二(民)终字第1457号民事判决书、(2007)松民一(民)初字第3867号民事判决书、上海市房地产登记册、双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。在原告提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。本案所涉小区至今尚未成立业主委员会，故本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，可以依照物价部门规定的收费标准收取。本案被告已经向原告支付了2004年6月至8月的物业管理费，计算的标准为每月每平方米2.80元，该物业管理费标准的约定在上海市松江区物价局审核的标准范围内，故原告主张按照上述标准向被告收取物业管理费符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的原告未能履行好保洁等工作的问题，属于全体业主的权利，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张；被告辩称家中遭水淹系原告原因造成，因其未能提供充分的证据证明，故被告以此拒付物业管理费，理由不能成立，本院不予采纳。至于被告主张原告起诉已过诉讼时效，因原告未能提供充分的证据证明其在2010年1月1日前向被告催讨过自2008年1月1日起至2008年10月31日止的物业管理费，故该期间的物业管理费确已过诉讼时效，原告主张上述期间的物业管理费，本院不予支持。

另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能的提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告周XX、郭X于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏XX物业管理有限公司自2008年11月1日起至2010年10月31日止的物业管理费24,462.82元；

二、驳回原告上海夏XX物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,516元，减半收取758元，由被告周XX、郭X负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

陆贤

书  记  员

陈XX