上海夏XX物业管理有限公司与王XX、吴XX等物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告上海夏XX物业管理有限公司。

法定代表人张XX。

委托代理人马丽君，上海磊天律师事务所律师。

被告王XX。

被告吴XX。

被告王XX。

委托代理人王XX。

原告上海夏XX物业管理有限公司诉被告王XX、吴XX、王XX物业服务合同纠纷一案，本院于2010年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2010年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海夏XX物业管理有限公司的委托代理人马丽君，被告王XX同时作为被告王XX的委托代理人，被告吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海夏XX物业管理有限公司诉称：2001年被告与开发商上海XX公司(以下简称“中今XX”)签订《上海市商品房预售合同》及《夏XX管理公约》，约定于每季度开始后15日内按照每月每平方米人民币(以下币种同)2.80元缴纳物业管理费。2003年9月17日，被告与中今XX完成房屋交接，期间由原告对被告的房屋进行物业管理并收取物业管理费，但被告未向原告缴纳自2008年4月1日至2010年10月31日期间的物业管理费。经原告多次催讨，被告仍不支付，故原告诉来法院，请求判令：一、被告支付自2008年4月1日起至2010年10月31日止的物业管理费21,390.12元；二、被告支付逾期付款滞纳金21,000元。

被告王XX、吴XX、王XX辩称：原告未能全面履行物业管理服务，在安全系统、绿化保洁和管理服务中均存在欠缺，严重影响了被告的正常生活。主要表现在：1、原告于2008年将小区围墙公共照明电线违规施工裸露在被告私家花园内，严重危害被告的生命安全；2、原告管理的安防系统存在问题，致使小区内频繁发生偷窃行为；3、原告骗取被告入户前期绿化费；4、小区环境脏、乱、差，公共绿化杂草丛生，公共服务设施维护存在重大缺陷。故要求减免部分物业管理费。

经审理查明：2002年，原告与中今XX签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定中今XX委托原告对上海市松江区沪松公路1801弄夏XX进行物业管理，管理期限为自2002年2月27日起至业主委员会成立止，物业管理费按照每月每平方米2.80元的标准收取。

被告曾与中今XX签订《夏XX管理公约》，该公约约定物业管理费的标准为每月每平方米2.80元，每季度开始后15天内缴纳，逾期缴纳按照每天千分之五计算滞纳金，同时该公约对双方的权利义务作了相应的规定。

另查明，被告于2003年10月25日取得上海市沪松公路1801弄夏XXXXX号房屋产权证，该房屋的建筑面积为246.43平方米。自2008年4月起，被告未能向原告缴纳物业管理费。

还查明，夏XX至今未成立业主委员会。

以上事实，有《夏XX管理公约》、(2002)松民一(民)初字第1055号民事判决书、(2006)松民一(民)初字第4498号民事判决书、(2007)沪一中民二(民)终字第1457号民事判决书、上海市房地产权证、双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。在原告提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。本案所涉小区至今尚未成立业主委员会，故本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，可以依照物价部门规定的收费标准收取。本案被告已经向原告支付了2008年1月至3月的物业管理费，计算的标准为每月每平方米2.80元，该物业管理费标准的约定在上海市松江区物价局审核的标准范围内，故原告主张按照上述标准向被告收取自2008年4月1日起至2010年10月31日止共31个月物业管理费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于被告提出的诸多问题系关于小区公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，属于全体业主的权利，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张，故被告以此请求酌减物业管理费，理由不能成立，本院不予采纳。

另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能的提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

依照《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告王XX、吴XX、王XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏XX物业管理有限公司自2008年4月1日起至2010年10月31日止的物业管理费21,390.12元；

二、驳回原告上海夏XX物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费860元，减半收取430元，由被告王XX、吴XX、王XX负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

陆贤

书  记  员

陈XX