关于常德市武陵区民政局与常德市XX公司、第三人彭XX、第三人刘X房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告常德市武陵区民政局。

法定代表人刘XX，该局局长。

委托代理人吴XX，湖南XX律师，特别授权代理。

被告常德市XX公司。

法定代表人韩XX，该公司董事长。

委托代理人胡建保，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。

第三人彭XX。

第三人刘X。

第三人彭XX、刘X共同委托代理人宋XX，湖南XX律师，特别授权代理。

第三人彭XX、刘X共同委托代理人曹X，湖南XX律师，一般授权代理。

原告常德市武陵区民政局（以下简称民政局）与被告常德市XX公司（以下简称XX公司）、第三人彭XX、第三人刘X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴XX，被告XX公司委托代理人胡建保、第三人彭XX、刘X共同委托代理人宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告民政局诉称，原告与被告于2004年3月31日签订租赁合同一份并约定，被告投资26万元建设民政局服务中心大楼，享有该大楼门面使用权10年即2004年3月31日至2014年3月30日，该投资金额抵10年租金。被告在租赁期内将门面转租给第三人彭XX和刘X。原告于2014年1月24日致函被告并通知合同到期将终止租赁关系并按期收回门面。后原告于2014年4月3日委托律师发函再次催收门面，至今未能收回，现请求被告和第三人立即腾让门面，支付2014年3月30日至门面收回之日止的门面占有费（门面占有费按照租赁期届满前的每月租金计算即彭XX的门面占有费按照每月1800元计算，刘X的门面占有费按照每月2666元计算），并由被告及第三人承担诉讼费及其他费用。

原告民政局对其诉称的事实向本院提交了下列证据：

1、民政局组织机构代码证、法定代表人身份证明及其身份证复印件，拟证明原告身份情况；

2、企业注册登记资料、证明，拟证明被告XX公司身份情况；

3、门面投资租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁关系及租赁期限；

4、门面租赁合同、门面续租合同、身份证复印件，拟证明被告与第三人彭XX、第三人刘X之间的租赁关系；

5、通知、律师函，拟证明原告于合同到期前后向被告催告合同终止及要求其腾让门面的事实。

被告XX公司辩称，被告享有转租权，被告与两位第三人签订的租赁合同期限未超过原、被告之间的租赁期限，被告并无不当，本案中拒不腾让门面的是两位第三人，与被告无关，请求驳回原告对被告的诉讼请求。

被告XX公司对其辩称事实向本院提交了下列证据：被告与第三人彭XX、第三人刘X的门面续租合同，拟证明被告在租赁期内合法转租，应由第三人承担腾让门面及支付门面占有费。

第三人彭XX、刘X共同辩称：两位第三人租赁门面十年之久，是实际租赁人，却未享有原、被告之间的权利义务，原告在同一地段收回门面依据租赁户的情况不同给予了不等补偿；被告收取了第三人门面转让费，原告下达腾让门面通知之时采取了停水停电的行为致使门面不具有租赁性质，不应支付门面占有费。

第三人彭XX、刘X在举证期间内未向本院提交证据。

在庭审质证中，被告对原告的证据1、2无异议，证据3、4、5真实性、合法性无异议，但是占有门面的是第三人，不应由被告承担责任。第三人彭XX、刘X对原告的证据1、2、4无异议，证据3、5与第三人无关，不发表质证意见。原告及第三人对被告提交的证据均无异议。本院认为，原、被告的证据真实、合法且与本案具有关联性，故本院对以上证据均予以采信。

根据当事人陈述、举证、质证情况，本院确认下列案件事实：原告民政局与被告XX公司（即原常德市武陵区区万利隆西XX，后于2013年变更为常德市XX公司）于2004年3月31日签订租赁合同一份并约定由被告投资26万元建设民政局服务中心大楼，享有转租权及该大楼门面使用权10年即2004年3月31日至2014年3月30日，该投资金额抵10年租金。被告XX公司将其租赁的民政局服务中心大楼第595号门面转租给第三人彭XX，并与第三人彭XX于2012年4月9日签订门面续租合同，并约定：租赁期限为2012年3月30日至2014年3月30日，租金为1800元／月。被告XX公司将其租赁的民政局服务中心大楼第591号门面转租给第三人刘X，并与第三人刘X于2008年8月11日签订门面租赁合同，并约定：租赁期限为2007年11月15日至2014年3月30日，2011年11月16日至2014年3月30日租金为32000元／年。原告于2014年1月24日致函被告并通知合同到期将终止租赁关系并按期收回门面。后原告于2014年4月3日委托律师发函再次催收门面，至今未能收回，以致成讼。

本院认为：原告与被告之间、被告与第三人彭XX之间、被告与第三人刘X之间签订的租赁合同均合法有效，依据合同约定本案争议房屋的租赁期限届满日为2014年3月30日，第三人彭XX、刘X在合同期限届满之后拒不腾让门面的行为是对原告房屋用益物权的侵害，故对于原告请求次承租人即本案第三人彭XX、刘X腾房的诉讼请求予以支持。原告关于第三人按照第三人与被告签订的租赁合同中最后一次租金约定的标准支付房屋占有使用费（即第三人彭XX月租金1800元／月、第三人刘X月租金2666元／月）的诉讼请求，予以支持，第三人彭XX、刘X关于租赁门面已经被原告断水断电无法正常经营，不应支付房屋占有使用费的抗辩主张不予支持，理由是第三人在租赁合同到期后未取得出租人同意继续占有租赁房屋的行为于法无据，此外，根据相关司法解释之规定，履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。因房屋实际占有使用人非被告XX公司，故关于原告请求被告XX公司腾房并支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、第三人彭XX于本判决生效之日起三日内将其占有的位于常德市武陵区朝阳XX的常德市武陵区民政局社区服务中心大楼的595号门面腾让给原告常德市武陵区民政局，并自2014年3月31日起至实际腾房之日止按照1800元／月的标准向原告常德市武陵区民政局一次性支付房屋占有使用费；

二、第三人刘X于本判决生效之日起三日内将其占有的位于常德市武陵区朝阳XX的常德市武陵区民政局社区服务中心大楼的591号门面腾让给原告常德市武陵区民政局，并自2014年3月31日起至实际腾房之日止按照2666元／月的标准向原告常德市武陵区民政局一次性支付房屋占有使用费；

三、驳回原告常德市武陵区民政局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7300元，由第三人彭XX、刘X共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　长　　胡祥彪

审　判　员　　印　捷

人民陪审员　　陈祥谋

代理书记员　　刘　艳

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

《中华人民共和国侵权责任法》

第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。

本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。

第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

第十五条承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。