上诉人周XX与被上诉人泰州市住房和城XX、第三人泰州市稻河古XX建设有限公司拆迁行政裁决二审行政判决书

上诉人（原审原告）周XX，女，汉族。

委托代理人张XX、殷玉航，北京京润律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）泰州市住房和城XX，住所地泰州市海陵南XX。

法定代表人陈XX，局长。

委托代理人葛XX，该局调研员。

委托代理人李X，该局工作人员。

原审第三人泰州市稻河古XX建设有限公司，住所地泰州市青年北XX。

法定代表人徐X，总经理。

委托代理人陈峰，江苏天滋律师事务所律师。

原审第三人泰州市房产管理处。

上诉人周XX因拆迁行政裁决一案，不服泰州市海陵区人民法院（2013）泰海行初字第0051号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭审理了本案。上诉人周XX委托代理人张XX，被上诉人泰州市住房和城XX委托代理人葛XX、李X，原审第三人泰州市稻河古XX建设有限公司委托代理人陈峰到庭参加诉讼。原审第三人泰州市房产管理处经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，泰州市稻河古XX建设有限公司（以下简称稻河公司）因稻河古XX改造复兴工程（五巷-涵西历史文化街区保护项目）建设需要，于2009年4月10日领取了泰州市住房和城XX（原泰州市建设局）发放的泰建拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证，对工程范围内的房屋及附属物实施拆迁，拆迁期限至2009年10月31日。同日，泰州市住房和城XX就拆迁许可事项发布了泰建拆（2009）1号房屋拆迁公告。其后，根据稻河公司的申请，多次同意延长拆迁期限，最后延长至2014年1月30日。稻河公司委托泰州市中兴房屋拆迁有限公司、泰州市海陵区迅鑫房屋拆迁有限公司对房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内的房屋实施拆迁。本市海陵区XX号房屋属该工程拆迁范围，房屋合法建筑面积为19.2平方米，产权人为泰州市房产管理处，承租人为李XX（已故），实际使用人为周XX。之前，经泰州市住房和城XX组织，以抽签方式确定泰州经纬房地产估价事务所有限公司为被拆迁房屋的评估机构。稻河公司因未能与周XX户就安置补偿问题达成一致意见，以周XX户及泰州市房产管理处为被申请人向泰州市住房和城XX申请行政裁决。泰州市住房和城XX于2013年5月27日受理，次日向泰州市房产管理处及周XX户送达了答辩调解通知书，并于5月31日组织召开答辩调解会。2013年6月14日，泰州市住房和城XX根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十六条、第二十四条、第二十五条及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定，作出了泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决。周XX不服，向江苏省住房和城乡建设厅申请行政复议，江苏省住房和城乡建设厅于2013年9月10日作出（2013）苏建行复（决）字107号行政复议决定书，维持泰州市住房和城XX所作上述裁决。周XX仍不服，向法院提起行政诉讼，要求依法判决撤销泰州市住房和城XX所作裁决。

原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。本案所要审查的是泰州市住房和城XX所作的泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决是否合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》以及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆迁人与被拆迁人达不成补偿安置协议的，根据当事人的申请，由房屋拆迁管理部门裁决。泰州市住房和城XX作为本市房屋拆迁管理部门，在收到第三人稻河公司的裁决申请后，按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定的程序，及时受理并通知争议双方组织调解，听取了周XX及泰州市房产管理处的安置意见，审核相关资料、程序的合法性，核实补偿安置标准，经调解不成后，泰州市住房和城XX依据泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具的被拆迁房屋及产权调换房屋的评估报告作出裁决。综合周XX及泰州市住房和城XX的意见，原审认为本案争议的焦点是：一、泰州市住房和城XX能否以周XX户为被申请人进行裁决；二、评估机构的选择及房屋评估报告是否合法。该院认为，一、本案涉诉房屋海陵区XX号房屋的产权人为第三人泰州市房产管理处，原承租人为李XX，李XX去世后，并未有其他共同居住人向泰州市房产管理处提出申请并重新订立租赁合同，该房由李XX之妻周XX实际居住。在房屋承租人不明的情况下，泰州市住房和城XX以周XX户为被申请人，并以产权调换的方式作出裁决，没有改变被拆迁房屋及产权调换房屋的租赁合同关系，也未对其他共同居住人的实际权益产生影响；二、因周XX与第三人稻河公司未能就选择评估机构达成一致，泰州市住房和城XX以抽签方式确定泰州经纬房地产估价事务所有限公司为被拆迁房屋的评估机构，并经江苏省泰州市天依公证处公证，符合法律规定；泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具的被拆迁房屋和产权调换房屋的评估报告合法有效。周XX虽对房屋评估报告有异议，但其在收到房屋评估报告后并未在规定期限内向原估价机构书面申请复核估价或另行委托估价机构评估。关于周XX所称泰州市住房和城XX裁决时，涉案的部分房屋拆迁期限延期通知被提起法律程序，但在行政程序中并未提出异议。对于周XX提出的行政程序瑕疵问题，泰州市住房和城XX应从依法行政的角度，进一步提高依法行政水平，以更好地履行法定行政职责，依法为城市公共设施建设和维护公民权益提供更加优质的保障。综上，泰州市住房和城XX作出的泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决，主体合法，程序基本正当，认定事实基本清楚，适用法律法规正确。周XX要求撤销泰州市住房和城XX所作裁决的请求缺乏充分的事实和法律依据，依法不予支持。据此，该院遂依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回周XX要求撤销泰州市住房和城XX作出的泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决书的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。

周XX不服上述判决，提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人行政裁决遗漏了房屋共同承租人周X，被上诉人未将周X作为裁决对象，该裁决丧失事实基础，一审判决没有对此确认显然错误。2、房地产评估机构资质证书有效期限为2009年9月6日至2012年9月5日，而本案评估机构选择的时间为2009年5月19日，因此，本案确定的评估机构不具备评估资质，评估报告不合法。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人以“周XX户”作为裁决对象无法律依据；2、评估机构选择违法。评估机构的选择有其法定程序，被上诉人违反法定程序，以所谓的“公证程序”进行代替，显然违反法律规定，一审判决无视法律规定，明显违法。三、一审判决违反法定程序。本案在一审中上诉人针对涉案拆迁许可证的延期通知提起行政复议，并申请法院中止对本案的审理，但一审法院不予采纳，违反了最高法院相关司法解释的规定，明显违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序做出错误判决，依法应予纠正。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。

泰州市住房和城XX答辩称：一、涉案房产登记的权利人是泰州市房产管理处，承租人是李XX，李XX过世后，泰州市房产管理处没有与新的承租人签订租赁协议，在实际使用人为上诉人周XX的情况下，被上诉人以周XX户为被申请人，以产权调换的方式作出裁决，没有改变事实上的租赁关系，也未侵犯其他共同居住人的合法权益。二、关于评估机构的评估资质问题。首先，本案评估机构的报名符合法定程序。其次，本案涉案房产的评估作业时间在评估机构的有效资质期限内，符合法律规定。请求二审法院维持一审判决。

原审第三人稻河公司陈述，与被上诉人答辩意见一致。

原审第三人泰州市房产管理处在二审中未应诉。

泰州市住房和城XX在举证期限内向一审法院提供了作出泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决书的证据和依据有：

程序部分证据：1、稻河古XX房屋拆（搬）迁委托协议书；2、拆迁裁决申请书、法定代表人身份证明、授权委托书；3、拆迁裁决受理通知及送达回证；4、答辩调解通知书及送达回证；5、周XX出具的参加答辩调解会委托书；6、答辩调解记录；7、裁决书及送达回证，以上证据证明行政裁决程序合法。

事实部分证据：8、房屋拆迁公告；9、房屋拆迁许可证、房屋拆迁期限延期通知；10、房屋权属证明；11、评估机构选定公证书及估价业务约定书；12、被拆迁房屋评估报告及送达回证；13、产权调换房屋有权处分证明；14、拆迁补偿安置方案及产权调换房屋评估报告及送达回证；15、协商谈话笔录；16、未达成协议的被拆迁人的比例及原因；17、周XX户籍相关证明及李XX户口注销证明，以上证据证明泰州市住房和城XX作出裁决事实清楚，证据充分。

依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条；2、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条；3、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第三条；4、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条、第十条；5、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》第三条。

周XX为支持其诉讼请求，向一审法院提交的证据材料有：1、公房租赁契约，证明李XX系该房屋的承租人，现李XX已故，该公房的实际使用人是周X；2、用水缴费卡；3、居民用电缴费卡，证据2、3证明该房的实际使用人仍为周XX。

上述证据均已随案移送本院。经审查，原审判决对证据认证正确，本院予以确认。

本院经审理除认定一审已经查明的事实外，另查明，周XX系李XX之妻，周X系李XX之女。泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决书的主要内容为：一、稻河公司提供泰和园19幢103室房屋（房屋建筑面积为65.65平方米，房屋评估价格为156714元）与四巷15号房屋进行产权调换，产权调换房屋归泰州市房产管理处所有。泰州市房产管理处按房地产市场评估价格支付稻河公司产权调换差价80020元。泰州市房产管理处应当与周XX户重新订立房屋租赁合同；二、稻河公司应按《泰州市城市房屋拆迁管理办法》及《关于调整市区搬迁补助费临时安置补助费等发放标准的通知》相关规定，支付周XX户搬迁补助费800元。电话、有线电视迁移费、太阳能迁移费等，周XX户交房时按实计算；周XX户装修及附属设施的补偿，待入室评估后，按实补偿；三、周XX户在收到本裁决书之日起16日内搬至稻河公司提供的房屋内，并将四巷15号房屋腾空交与稻河公司处置。

涉案房地产的评估机构为泰州经纬房地产估计事务所有限公司。该公司成立时间为2003年11月21日，其于2008年领取的营业执照载明的许可经营项目为房地产价格评估叁级。2009年9月6日江苏省建设厅颁发的资质证书载明的资质等级为贰级，有限期限：2009年9月6日至2012年9月5日。

泰州市海陵区大浦社区居民委员会于2009年10月19日出具的《情况说明》载明，“海陵区XX号在稻河古XX改造复兴工程拆（搬）迁范围内，产权人为泰州市房产管理处，承租人李XX于2009年2月16日去世。自2009年4月稻河工程拆（搬）迁工作启动，该房一直空关。

本院认为，本案的争议焦点是一、被上诉人未将周X列为裁决的对象是否正确；二、评估机构是否具备合法有效的资质；三、一审程序是否适当，适用法律是否正确。

关于争议焦点一：案涉争议房产四巷15号的所有权人系泰州市房产管理处，李XX生前仅系承租人。根据相关法律、法规的规定，李XX死亡后，原与其一起居住的家属可以继续承租使用。因在稻河公司的拆迁过程中，涉案房屋一直空关，致稻河公司及被上诉人无法了解涉案房屋的实际居住人，被上诉人以该房屋的产权人泰州市房产管理处及李XX的妻子周XX作为被申请人进行裁决，不损害有关承租人的合法权益。且被上诉人已在裁决书中明确由“周XX户”与泰州市房产管理处就产权调换房屋重新签订房屋租赁合同。该“周XX户”不仅包括周XX，当然还应包括其他享有合法居住权的相应权利人。因此，本案中，无论被上诉人是否将周X作为被申请人进行裁决，实际均不影响周X的合法权益。故上诉人关于被上诉人漏列裁决对象的理由无法律依据。

关于争议焦点二：根据本院查明的事实，本案涉案房地产的评估机构是泰州经纬房地产估价事务所有限公司。该公司于2008年领取的营业执照上载明该公司成立于2003年，营业期限至2023年，资质等级为房地产价格评估叁级；2009年9月6日江苏省建设厅颁发给其的房地产估价机构资质证书载明的资质等级为贰级，有效期限为自2009年9月6日至2012年9月5日。以上事实可以看出，泰州经纬房地产估价事务所有限公司2009年9月6日之前的资质为叁级，之后的资质为二级。而该公司出具的《牛市巷16号（1-6室）房地产房屋拆迁补偿价格评估结果报告》（泰经纬房估拆字2009第06-5300号）载明的估价作业日期为2012年6月12日。因此，泰州经纬房地产估价事务所有限公司不仅具有相应的评估资质，而且其评估作业时间亦在规定的有效期限内。上诉人关于评估机构不具有评估资质的上诉理由不能成立。关于评估机构的产生是否合法的问题，由于周XX户不配合拆迁人选择评估机构，在有多家评估机构报名参加竞争，泰州市天依公证处的现场公证下，拆迁人以抽签的方式选择泰州经纬房地产估价事务所有限公司作为本案涉案房产的评估机构，其程序符合法律规定。

关于争议焦点三：上诉人认为，其在一审的过程中已对涉案拆迁许可证的延期是否合法的问题提起行政复议，一审法院依法对本案应当中止审理。二审中，上诉人亦以其已对涉案拆迁许可证及该许可证的延期问题提起行政诉讼为由，申请本院中止本案的审理。对此，本院认为，从上诉人周XX提交的起诉状的内容来看，本案所要解决的是被上诉人所作泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决书的程序是否正当，内容是否合法，有无侵害相关当事人的合法权益。上诉人对涉案拆迁许可证延期是否合法的问题所提起的行政复议或诉讼，其结果不是本案的审理依据。一审法院未中止对本案的审理不违反《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十一条的规定。当然，该事由亦不能构成二审中止本案审理的理由。同时需要说明的是，就案涉泰建拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证的合法性问题，本院已生效的（2011）泰中行终字第0085号行政判决书已对该拆迁许可证的效力作出了认定。

综上，被上诉人所作泰住建裁字（2013）第9号城市房屋拆迁纠纷裁决书的程序正当，适用法律正确，未损害相关当事人的合法权益，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费50元，由上诉人周XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　顾金才

审判员　　叶志军

审判员　　苏XX

书记员　　徐XX

附：本案适用法条

《城市房屋拆迁管理条例》

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起3０日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

第三条市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。

第十条房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：

（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；

（二）审核相关资料、程序的合法性；

（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申X而做出损害申X人合法权益的裁决。

拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。

（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。

（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。

《最高人民法院关于执行若干问题的解释》

第五十一条在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：

（一）原告死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼的；

（二）原告丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；

（三）作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；

（四）一方当事人因不可抗力的事由不能参加诉讼的；

（五）案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关作出解释或者确认的；

（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；

（七）其他应当中止诉讼的情形。

中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；

（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。