威海宏福置业有限公司与威海市中海房地产开发有限公司项目转让合同纠纷一审民事判决书

原告威海宏福置业有限公司。

法定代表人孙XX，董事长。

委托代理人谭X，该公司员工。

委托代理人高XX，北京市盈科律师事务所律师。

被告威海市中海房地产开发有限公司。

法定代表人张X，经理。

委托代理人姜X，该公司员工。

委托代理人陈斌，山东英良泰业律师事务所律师。

原告威海宏福置业有限公司与被告威海市中海房地产开发有限公司项目转让合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海宏福置业有限公司之委托代理人高XX、谭X，被告威海市中海房地产开发有限公司之委托代理人陈斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告威海宏福置业有限公司诉称，2007年5月28日，原、被告签订了一份威海市XX项目转让协议书，协议约定了转让该房地产项目的位置、面积、建筑规模、双方当事人的权利义务，原告应付项目转让款3880万元，被告应缴纳相关配套费用并办理相关施工手续。合同签订后，原告给付被告项目转让款3917.41万元，而被告未缴纳相关配套费用，为了通过竣工验收，原告代被告缴纳该配套费，请求法院判决：1、被告返还原告供电配套费、供暖配套费、水务配套费、有线电视配套费XXX.54元及利息；2、被告返还原告城市基础设施配套费XXX.40元；3、被告返还原告多支付的项目转让款XXX元及利息；4、被告赔偿原告因调整规划、缺少规划定位放线和出图不全造成的损失519636.25元；5、被告赔偿原告重建供热站房造成的损失30万元；6、被告交付原告转让款发票和燃气配套费XXX.98元的发票及B11号楼相关立项审批文件原件（建设项目立项批文、结建防空地下室的批复、建设工程涉及合同、威海市建设工程施工图审查意见书、建设工程勘察合同、房地产项目开发合同、威海市房地产开发项目开发经营权证、山东省建设工程施工图审查报告）。

被告威海市中海房地产开发有限公司答辩称，1、被告同意给付原告起诉的供暖配套费XXX.10元、水务配套费785495.80元、有线电视配套费70000元，并同意承担原告实际支付给相关部门配套费次日起的银行同期贷款利息，但是不同意承担供电配套费XXX.64元，理由是项目转让时该项收费尚不存在；2、被告与威海高XX有协议，约定了城市基础设施配套费的收取，且未向原告催收，被告不同意给付原告该城市基础设施配套费XXX.40元；3、原告未多支付转让款，即使存在该事实，原告的诉请亦过诉讼时效；4、原告所主张的调整规划、缺少规划定位放线和出图不全形成的损失发生在被告为其办理完开工许可证之后，协议约定办理开工许可证之后的变更费用由原告承担；5、B11项目的开发方不是被告，不提供地上供热站房，且原告在地上建供热站房也相应腾出地下面积，被告不承担该费用；6、被告同意给付原告相关发票，但被告不持有相关立项审批文书的原件，无法提供给原告。

经审理查明，2007年5月28日，原、被告签订了一份威海市XX项目转让协议书，约定该项目位于威海市XX，被告将地上别墅及土地开发项目一次性转让给原告，占地总面积5411.1平方米，建筑规模为总建筑面积26497平方米，其中住宅面积23521平方米，地下车库2976平方米；原告给付被告地上别墅拆迁及土地开发费用总价款为3880万元（签约后三天内付定金1500万元、办理开工许可证后付款2180万元、工程竣工被告责任全部到位后付款200万元），包括一切配套费用和其他费用；被告负责该项目所需的通水、通电、通路及室内外配套费用等（包括以相应规范为准的路、人防、给排水、电、暖、绿化、硬化、电话、有线、宽带网和消防预埋管道等），一切费用由被告负责缴纳；被告应在签订合同两个月内办理建筑工程施工许可证，即被告应在2007年7月27日前办理建设工程施工许可证。

合同签订后，原告于2007年5月29日给付被告1500万元，2007年9月13日给付被告500万元，于2008年7月7日给付被告1917.41万元，2008年8月20日被告以借款的名义将合同约定的竣工后应由原告支付的、被告全部责任到位后的200万元保证金支取，原告共给付被告转让款3917.41万元及借款200万元。该借款未约定还款日期，被告主张该200万元非项目转让款而是借款，借款期限应自借款之日至应付被告之日。

另查明，被告未缴纳相关配套费用。2010年3月29日，原告缴纳水务配套费785495．80元；2013年9月5日，原告缴纳供暖配套费XXX．10元；2010年7月21日，原告缴纳有线电视配套费70000．00元；

又查明，2010年11月6日，威海市威价管发（2010）156号《关于进一步加强新建住宅小区供配电设施配套费征收管理的通知》要求对供电设施配套费征收管理主体和资金管理方式进行调整，住宅小区内各类用房供配电设施配套费每建筑平方米92元。涉案B11号楼供配电设施配套费核定为XXX.64元（24734.92平方米＊92元／平方米=XXX.64元）。2013年09月14日，原告缴纳供电配套费XXX．64元。2010年8月8日，被告向原告出具《关于金海滩花园B11号楼配电的沟通函》一份，载明：威海市政府自2010年1月将电力配套费并入配套费征收范围，同意B11号楼电力配套费由我公司（被告）承担，请贵公司（原告）垫付，可从B11号楼尾款即合作款中扣除。经质证，被告对该函的真实性无异议。

再查明，2013年6月1日，威海市集中供热管理办公室和威海热电集团有限公司公布《威海市集中供热入网技术要求》第六条规定开发方应在热电公司涉及位置提供层高不低于4.5米、面积不低于100平方米的地上供热站房一座。而被告涉案图纸设计的供热站房位于地下，原告建完供热站房后因被告未缴纳暖气配套费导致原告按该新技术要求重建供热站房。2013年10月14日，原告与案外人董XX签订B11号楼暖气泵房及主管道改造工程，工程内容为两部分，一是按照热电厂的新规，将原有管道井的锁闭阀及球阀更换的材料费和人工费156806元，二是暖气加压泵房改为地上加压泵房的材料和人工费145000元，董XX实际收费30万元。

还查明，2008年4月25日，被告与高区财政局、建设局签订了关于缴纳B11号楼城市基础设施配套费三方协议书，约定被告需缴纳基础设施配套费XXX.4元暂缓缴纳，待由金海滩花园各开发单位应分摊的投资费用予以抵顶。

还查明，2010年10月30日，原告给付被告工作联系单一份，载明因被告规划调整和出图不全造成原告相关经济损失，其中B11号楼基坑北移造成的开挖和回填费用109200元（15600立方米＊7元=109200元）；原告提供的涉案工程监理日志和施工日志载明因B11号缺少规划定位放线，无法开展内外墙抹灰工序。建设单位山东万鑫建设有限公司因此形成247500元停工损失；因被告2010年5月17日下发的地下车库排烟图纸变更导致多处原定风道管作废和误工，形成损失107936.25元（包括增加安装工程地下室362.04平方米、楼顶29.61平方米乘以每平方米135元，共计52872.75元。工程损失费134.1平方米乘以每平方135元，合计18103.5元；安装及拆卸费用七人乘以每天110乘以13天，合计10010元；误工费七人乘以35天乘以110每天，合计26950元，以上三项合计107936.25元）；因地下车道变更导致地下人防工程变更，形成损失合计5万元；以上合计519636.25元。原告为此提供山东省建设工程施工图设计文件社查合格书以证实车道变更，提供威海市建设工程定位放线测量记录系2009年9月25日补办的，提供设计文件三分签证复表和工程变更签证单以证实被告设计变更及给原告造成损失。2008年3月20日原告向被告发函《关于B11楼目前急需解决的情况》，同年7月11日再次发函，两函均由被告经理姜XX签字确认收到。被告于2008年3月23日予以回复：1、地下车库调整已通报设计院进行调整，将在桩基施工完成前出图；3、基坑向北扩展，依据调整图进行施工，费用由其承担；5、主楼方案的多次调整并没有影响桩基施工……原告的该项损失经核定为519636.25元，包括：B11号楼基坑北移造成的开挖和回填费用109200元（15600立方米＊7元=109200元）；因B11号缺少规划定位放线，山东万鑫建设有限公司已索赔的停工损失247500元；地下车库防排烟图纸变更导致原告原定风道管作废和误工，形成损失107936.25元；因地下车道变更导致地下人防和消防工程变更，形成损失合计5万元。经质证，被告对上述相关经济损失无异议，但是认为楼座位置调整的决定权在原告，因楼座调整导致的相关损失不应该由被告承担。

以上事实，有双方当事人的陈述、转让协议书、电业配套费发票、关于金海滩花园B11号楼配电的沟通函、供暖配套费发票、水务配套费发票、工作联系单、山东省建设工程施工图设计文件审查合格书、威海市建设工程定位放线测量记录、威海建设工程施工图审查意见书、威海力能土石方有限公司收取原告八万元土方工程款、防排烟图纸改变工程变更签证单、有线电视的配套费、2008年3月20日的关于B-11楼目前急需解决的情况、人防办公室文件、经济发展局文件、用地红线图、原楼位置和调整后楼的对比图（调整时间为2007年12月4日，开工许可证时间为2008年6月25日，说明是在开工许可证办理之前调整的）、消防设计意见答复、设计更改补充通知书（时间为2008年6月2日，在开工许可证办理之前）、关于B-11工程设计消防审核意见（时间为2008年6月10日，在办理开工许可证之前）、威海市商品房预售合同、房地产项目开发合同（时间为2008年6月13日，办理手续及资质均应被告办理）、勘察合同、建设工程施工合同、被告与工程施工单位签订的工程勘察合同（重新勘察）、被告与高区财政局、建设局签订的三方协议书等书证在案佐证。

本院认为，涉案B11号楼项目转让协议书系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当严格依约履行。原告要求被告返还原告代缴的水务配套费785495．80元、供暖配套费XXX．10元、有线电视配套费70000．00元及代缴后的相应利息和转让款发票、燃气配套费发票的诉请，被告明确予以认可，对原告上述诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、被告应否承担涉案供配电设施配套费、城市基础设施配套费和重建供热站房造成的损失；二、原告是否超付了项目转让款，其诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告应否赔偿原告因调整规划、缺少规划定位放线和出图不全造成的损失；四、被告应否返还原告涉案房地产建设审批文件的原件。

关于供配电设施配套费的争议。首先，根据项目转让协议中约定的被告的义务“被告负责该项目所需的通水、通电、通路及室内外配套费用等”和2010年8月8日被告向原告出具的单方允诺《关于金海滩花园B11号楼配电的沟通函》载明由被告承担电力配套费，双方当事人对其真实性均无异议，该涉案供配电配套费应由被告负担，本院予以认定。其次，根据供配电设施配套费征收管理的通知，威海市相关部门仅对供电设施配套费征收管理主体和资金管理方式进行调整，该费用的增加并非政策性不可抗力，而B11号项目转让协议书约定该项目水电暖等配套费用由被告负担，双方约定的供电配套费用与供配电设施配套费一脉相承，被告关于项目转让时该项收费尚不存在而拒付供电设施配套费的辩解理由不当，本院不予支持。再次，被告主张B11项目应于2009年9月25日竣工验收，如果原告按期竣工则不产生该配套费用，而实际上水电暖配套系工程竣工验收的前提条件，2009年11月30日的工作联系单表明被告未缴纳燃气、供电、供暖配套费，相关部门不予办理B11号楼施工相关手续，而被告又自认未缴纳水、暖配套费，亦未缴纳相关用电配套费用，被告未缴纳水电暖配套费系工程未及时竣工的原因之一，未及时缴纳水电暖配套费导致配套费用的增加应由被告承担相应违约责任。并且被告应在2007年7月27日前办理建设工程施工许可证，却在2008年6月25日办理完毕，工程竣工日期理应顺延，即导致工程延期的原因在被告，故即使该文件的出台增加了被告配套费用的负担，被告亦应承担该配套费用，并自缴纳的次日起因被告占用原告的资金形成原告资金利息的损失，被告应按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告该利息损失。

关于涉案供热站房的损失30万元之争议。依据合同约定，被告应缴纳暖气配套费用，因被告未缴纳暖气配套费形成违约，导致原告按威海市集中供热管理办公室强制性新技术要求重建供热站房的损失应由被告承担。

关于城市基础设施配套费之争议。根据被告与威海高XX、建设局关于城市建设配套费的三方协议，该配套费首先应由被告缴纳，但可由威海火炬高技术产业开发区建设局先收缴金海滩花园各开发单位分摊的投资费用予以抵顶，该约定系该三方当事人之间的约定，根据合同相对性原理，仅对该三方当事人有效，不能对抗本案原告。若被告不缴纳该城市建设配套费用则原告无法办理相关竣工验收手续，缴纳该基础建设配套费用系被告在本案的合同义务，不因被告与第三方的约定而免除，被告可另行向第三方主张该款项。原告仅要求被告支付财政局明确要求原告缴纳的尚欠城市建设基础设施配套费用XXX.40元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。

关于原告是否多付项目转让款及被告应否返还该多付款项之争议。B11号楼项目转让款为3880万元，因竣工后原告再付200万元，故在涉案工程竣工前原告应付3680万元，原告已支付3917.41万元，被告没有合法根据，取得不当利益，应返还原告该不当得利。根据民法通则的规定，返还不当利益，应返还原物及孳息。原告于2007年5月29日给付被告1500万元，同年9月13日给付被告500万元，于2008年7月7日给付被告1917.41万元，超付237.41万元，被告应返还该不当利益，并自2008年7月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决履行之日止。2008年8月20日被告以借款的方式提前支取200万元保证金，双方均予以认可，应认定为被告向原告的借款，因双方未约定利息视为不支付利息，双方未约定还款期限，原告可随时主张该借款，被告应予返还原告该款项，原告关于返还该200万元借款的请求，本院予以支持；被告依转让协议约定在履行了工程竣工所需被告全部责任后可另行向原告主张该200万元；但原告对该借款利息的请求因双方未约定，本院不予支持。被告辩解因双方当事人协商变更项目转让款计算方法导致转让款数额增加，但未提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，其辩解本院不予采纳。另外，因为被告对涉案工程进行了部分设计变更，合同约定了原告后支付200万元作为工程竣工后被告责任完成的保证金，涉案工程尚未竣工，双方当事人实际上并未最终结算，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算，原告该诉讼请求并未超过诉讼时效，被告关于原告超付款项已过时效主张，本院不予支持。

关于被告是否调整规划、缺少规划定位放线和出图不全，应否赔偿原告形成的损失519636.25元之争议。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，2008年3月20日和7月11日原告向被告发函《关于B11楼目前急需解决的情况》，被告于2008年3月23日予以回复：1、地下车库调整已通报设计院进行调整……；3、基坑向北扩展，依据调整图进行施工，费用由其承担；5、主楼方案的多次调整并没有影响桩基施工……，该回复表明，涉案主楼规划多次调整，基坑北移，地下车库调整，造成原告的损失的责任在被告，原告同意基坑调整的前提是被告承担相关调整费用，被告关于基坑调整的决定权在原告、故损失应由原告承担的辩解理由不当，本院不予支持。被告明确认可调整费用由其承担，故被告应赔偿原告该部分经济损失。因B11号楼基坑调整，导致定位放线调整和地下室出口调整，定位放线延期致使施工方误工，地下室出口调整导致防排烟图纸发生变更，均造成原告费用增加，被告认可基坑北移形成的费用由其承担，故原告请求被告支付该损失519636.25元理由正当，本院予以支持。

关于原告主张的相关立项审批文件原件之争议。被告同意支付相关发票，对原告的该项诉讼请求，本院予以准许。涉案B11号楼相关立项审批手续均由被告办理，应由被告持有并交付原告，被告虽主张未持有相关审批手续原件，但未提供证据证实其主张，亦未证实已交付原告，故被告应将相关立项审批手续原件给付原告。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告威海宏福置业有限公司供电配套费、供暖配套费、水务配套费、有线电视配套费XXX.54元及利息（以缴纳供电配套费XXX．64元为本金自2013年09月15日起、以水务配套费785495．80元为本金自2010年3月30日起、以供暖配套费XXX．10元为本金自2013年9月6日起、以有线电视配套费70000．00元为本金自2010年7月23日起至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计付）；

二、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告威海宏福置业有限公司金海滩花园B11号楼城市基础设施配套费XXX.40元和重建供热站房造成的损失300000元；

三、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告威海宏福置业有限公司金海滩花园B11号楼项目转让余款XXX元及利息（以XXX元为本金，自2008年7月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决履行之日止）和借款本金200万元；

四、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告威海宏福置业有限公司因金海滩花园B11号楼调整规划、缺少规划定位放线和出图不全造成的损失519636.25元；

五、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告威海宏福置业有限公司出具转让款发票和燃气配套费XXX.98元的发票；

六、被告威海市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内给付原告威海宏福置业有限公司金海滩花园B11号楼相关立项审批文件原件（建设项目立项批文、结建防空地下室的批复、建设工程涉及合同、威海市建设工程施工图审查意见书、建设工程勘察合同、房地产项目开发合同、威海市房地产开发项目开发经营权证、山东省建设工程施工图审查报告）；

七、驳回原告威海宏福置业有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100083元，财产保全费5000元，合计105083元，由原告承担8083元，由被告负担97000元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　周明强

代理审判员　　刘　茜

代理审判员　　金XX

书　记　员　　徐XX