上海环绿房地产**有限公司与上海宏久物业**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告上海*绿房*产开发有*公*。

法*代表人盛XX。

委托代理人徐XX，上海*恒业律师*务所律师。

委托代理人韩X。

被告上海*久物业管*有*公*。

法*代表人吴XX。

委托代理人张XX。

委托代理人王*，上海*胜律师*务所律师。

第三人上海**物业管*有*公*。

法*代表人王XX。

委托代理人卢XX。

原告上海*绿房*产开发有*公**被告上海*久物业管*有*公**业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法*审判员王*独任*判，公*开庭进行了审理。原告上海*绿房*产开发有*公**委托代理人徐XX、韩X，被告上海*久物业管*有*公**委托代理人王*、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终*。

原告上海*绿房*产开发有*公**称，其系上海*宝山*宝绿路99弄环XX的开发商。原被告于2010年*订前期物业服务合同，由被告为该小区提供物业服务。合同履行过程*，被告对小区内安*、泵房、地下车*、电梯等各类设备设施*疏于*养*护，并于2013年*示将提前撤离小区。2013年*及2014年1月6日，双**小区进行交接验收时*现存在大量问题，被告未能*照其承诺进行修复。此后，经*地政府要求托管*区的第三人对小区内公*设备设施*行了大量维修工作，并支*了相***。现在原告认为被告违约，应*承担各类修复费*共计376，802.88元。

被告上海*久物业管*有*公**称，双**业服务合同关*属实，但原告并未将小区绿化及地下车*交付被告管*，故原告相**讼请求不应*得支*。另外，由于*告种种不合理行为，导致被告无法*续管*小区，故被告于2013年12月31日撤离，撤离前已经*各类公*设备设施*行了全*修复，原告所称第三人托管**生的修理费*实性、客观性均存在异议，不能*意对方*诉讼请求。

第三人上海**物业管*有*公**称，其受顾*镇政府的指派从2014年1月1日起托管*XX。由于*告未对小区进行全*维护，故第三人托管**即对小区各类设备设施*行检查*理，垫付了大量费*。原告陈*的情况*实，被告应*向*告支*上述款项，第三人与原告就垫付的维修费*另行结算。

经*理查*，2010年7月6日，被告向*告提交书面报告，指出其从2010年7月1日起进驻管*环XX，经*步*收，发现小区设备、设施*在绿化、地下车*、电梯、消防设备、各类水*、智能*、房*开裂渗水*七大问题。2010年8月20日，原被告签订前期物业服务合同，约定被告为原告开发的宝山*XX提供前期物业管*服务，合同期限从2010年7月1日至业委会成*为止。该合同第九条约定，物业服务费*实行包**，由业主向*告支*物业服务费*，盈余*者亏损均由被告享有*者承担。当日，双**签订补充*议，约定：1、由甲方（原告）向*方（被告）一次性支*人民币7万*，其中2万**为乙方*进驻环XX的开办费*及其他费*，1万**电费*贴，4万**地下车*、高*水*以及高*电梯等的施*及维修费*，总计7万*。2、双**认，自2010年7月1日起交接环XX物业管*，所签订的合同为包**同，2010年7月1日后*生的小区物业管*费*等与甲方*关。环XX所有*维修以及公*部位所产生的费*从7月1日起由乙方**，与甲方*关。

2013年10月8日，被告向*告发函，列举了原告各种对物业管*造成*利*响的不合理行为，表示双**法*续履行合同，被告将于2013年12月31日24时**对小区的物业管*服务。2013年12月23日，顾*镇政府召集会议，确定由第三人临时*管*XX，相***共同组织对小区设备设施*行检查*做好交接记录。2013年12月27日，原被告及第三人、顾*镇房*办、业主代表等共同对小区设备设施*行交接检查。12月31日，被告向*告发函表示次日起不再管*小区。

2014年1月6日，原被告及顾*镇房*办再次对小区设备设施*行检查*收并制作书面记录，主要记录小区电子围栏、摄像头、门禁系统、家*报警系统、水*、电梯、地下车*、草地灯、花*、水*等未维修或未完全*复。2014年1月14日，被告向*告发函，表示其已于2013年12月31日24点撤离环XX，原告未来交接，现愿意根据原告指出的问题进行维修，因原告提出的问题较多，只能*批进行维修，请原告派人于1月24日上午9点到物业管*处对电梯、水*、监控、车*道门禁的修复进行验收。此后***未进行验收工作。第三人于2014年1月1日起对环XX进行管*，并对各类受损的公*设备设施*行维护修理。

以上事实，有*告提供的前期物业服务合同、补充*议、会议纪*、2013年12月27日交接检查*录、2013年12月31日被告向*告发出的撤离函、2014年1月6日的检查*录，被告提供的2010年7月6日的报告、2013年10月8日被告向*告发出的退出小区管*的函，2013年12月31日的函、2014年1月14日的函及各方*事人的陈*等证据予以证明，经*审质证，本院予以认定。

庭审中，原告对于*主张*各类费*逐一举证如下：1、花*改造修复及绿化种植除虫费*34，210元，证据为2012年4月及6月由原告与案外人签某的小区绿化维护合同、小区维修合同及相**发票、收据、现场照片等。被告认为该部分维修工程*生在2012年*，原告自行委托他人施*并未通*被告，相***的真实性难以认定，即使真实发生也应*原告自行承担。2、消防水*43，403.88元，证据为2013年*的多张*防栓及地下车*消防泵的水**票及付款凭证。被告辩称原告未将地下车*委托其管*，相**消防水*系原告违规使用，产生的费*应*其自行承担。3、地下车*维修费3，800元，证据为报警记录、维修费*票等。被告认为其管*范*不包*地下车*，不应*担相**修费*。4、智能*弱电系统修复费*99，878元，证据为第三人与案外人签订的智能*弱电系统修复合同、发票。被告认为该部分设备已经*小区移交之前进行修理，第三人系重复维修，而且价格过高。5、购买消防设备费*15，360元，证据为消防器材发票、消防器材统计*等。被告认为灭火器有*用期限，目前新购灭火器的钱*不应*由被告承担，对其他消防设备支*予以认可。6、水*、消防泵修理费*95，000元，证据为第三人与案外人签订的泵房*修合同、维修费*票等。被告认为其已经*撤离小区前对各类水*进行了维修，且已经*复，原告举证的修理情况*真实，相***不能*可。7、电梯维修费55，796元，证据为电梯维修报价书及相**票。被告认为其已经*电梯进行了修复，双**1月6日的交接单*没有*及电梯问题，原告主张*维修仅仅是保养，对该项**不予认可。8、垃圾清运费19，355元，证据为垃圾清运合同及施*确认单*。被告认为建筑垃圾应*垃圾产生方*担清运责任，这些垃圾主要是原告对小区进行改造而产生，应*原告自行承担清运费，而且该费*中有*分新购垃圾桶的费*，更不应*由被告承担。9、小区排污管*疏通**10，000元，证据为疏通**发票。被告认为无证据证明**堵*是在被告管*期间发生，且双**接时*没有*到管*疏通*事宜，故对此不予认可。

被告为证明*已经*撤离小区前修复了公*设备设施，提供下列证据：1、被告与案外人在2013年9月25日签订的小区监控修复工程*同及相**修费*票、照片。2、被告与案外人在2014年1月3日签订的电梯工程*修合同、报价单、维修费*票，该合同记载被告委托案外人于1月12日至1月13日进行电梯维修工程。3、被告与案外人签订的水*房*修合同、工程**合同、维修费*据、发票等。原告对于*告的上述证据真实性均不予认可并认为被告撤离之前进行的维修均系其包***。

本院认为，原告主张*各类费*基本都*得到被告的认可，本案主要争议在于*何*定被告应*担的维修责任***。首先，从*告提供的2010年7月6日的报告及此后***8月20日签某的前期物业服务合同及补充*议，可以认定被告管*范*包*小区绿化、地下车*等庭审中存在争议的内容。因此，原告诉请主张*1-3项**由被告承担维修、保养、管*责任，相***应*被告负担。其次，从2013年12月27日及2014年1月6日的检查*录来看，小区公*设备设施*在诸*问题，短短数日内被告无力全*修复。再从*告于2014年1月14日向*告发出的函来看，被告自认存在问题较多，只能*批进行维修，并提出于1月24日对电梯、水*、监控、车*道门禁进行验收。因此，可以从*述证据来确定哪些维修项*及费*应*被告承担。具体而言，原告诉请第4项*能*弱电系统修复工程*交接检查*录等记载的情况*本吻合，应*定为被告未修复，故相***应*被告负担。原告诉请第5项*买消防设备费，该情况*交接检查*未明*记录，而原告提供的消防器材统计*显示灭火器缺少5个，被告表示对灭火器外其他消防费*予以认可，故可以支*原告购买5个灭火器及其他消防设备的费*，合计8，110元。原告诉请第6项**、消防泵修理费，该项*在相**据中明*记载未完全*复，故产生的费*应*由被告负担。原告诉请第7项*梯维修费，该项*亦在相**据载明*完全*复，故相***应*由被告负担。原告诉请第8项、第9项*在双**接检查*录中涉及，原告要求被告承担相**任，依据不足，不能**。最后，关**述各类费*的客观真实性，虽然被告对此提出异议，但原告及第三人提供的相**据较为充*翔实，基本能*证明*类费*支*的情况，具有*高*可信度，相*，被告在未交接完毕*情况*撤离小区，应*对其所辩称的维修完成*况*有*证责任，但未能**举证，故本院认为可以采信原告的上述费*支*。此外，原告主张*各类费*中有*分系第三人实际支*，鉴于*告系物业服务合同关*的主体且原告与第三人之间费*结算另行处理，故本案原告诉请中一并将各类费*予以主张*无不当。综上，经*院认定应*被告承担各项**总额为340，197.88元。据此，依照《中华*民共和**同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海*久物业管*有*公***判决生效之日起十五日内支*原告上海*绿房*产开发有*公**XX各类保养、维修费*340，197.88元；

二、原告上海*绿房*产开发有*公**其他诉讼请求，不予支*。

如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

案件受理费*半收取3，633元，由原告上海*绿房*产开发有*公**担527元，被告上海*久物业管*有*公**担3，106元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状及副本，上诉于*海*第二中级人民法*。

审判员　王XX

书记员　罗XX

附：相***条文

《中华*民共和**同法》

第六十条当事人应*按照约定全*履行自己的义务。

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