延安市宝塔区桥沟镇王家坪村委会与刘XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会（以下简称王家坪村委会）。住所地：宝塔区XX旧居。

法定代表人白XX，该村村委会主任。

委托代理人张XX，陕西XX律师。代理权限：特别授权。

被告刘XX，男，汉族，1964年11月5日出生，延安XX。

委托代理人李和平，陕西旷达律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村委会诉被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人、被告刘XX及原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告王家坪村委会诉称，2010年初，原告将位于宝塔区XX旧居路地上两层、地下两层门面房整体以竞价方式对外招租，被告刘XX以最高价取得承租权。同年1月19日，原告和被告签订《王家坪村旅游综合市场承包合同》，合同约定：原告给被告承包期限为十年，从2010年4月11日起至2020年4月10日止，承租价格每年249万元，支付方式为签订合同时交清第一年的承租费，以后每年初提前一个月交清当年的承租费，如被告不能按时交清当年承租费，原告有权终止合同，其所有设施无偿归原告所有。从2011年开始，被告不按合同履行义务，迟迟不予缴纳承租费，原告多次催要，被告才陆续交清。2012年被告又推拖拒绝支付承租费，后来竟然连原告电话都不接。被告不遵守诚信，现已没有信誉，导致双方今后无法继续合作，为了防止原告损失继续扩大以及引起村民上访、锁门等现象，原告要求终止双方合同的履行，并由被告支付拖欠原告的承租费。另外，合同还约定：由被告负责办理该出租房一切产权和使用手续，原告向被告支付手续费100万元，期限为3个月，到期办理不完善，按每月1.5分利率计算。原告按约定向被告支付了100万元手续费，但被告未在约定期限内办理手续，经原告延期至2011年7月10日，被告仍然没有办理产权手续，截止今天还没有办理，其行为已严重违约。综上所述，被告拒绝支付原告承租费，并且收受原告手续费却不履行约定的义务，其行为不仅严重构成违约，而且严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求：一、依法判令终止原、被告于2010年1月19日签订的《王家坪村旅游综合市场承包合同》；二、依法判令被告支付从2012年1月1日开始至实际交回承租房之日的承租费（每月207500元）；三、返还100万元手续费，并按月息1.5分支付利息；四、本案诉讼费由被告承担。

原告王家坪村委会为了证明自己的诉请理由成立，在法定举证期限内向本院提供了如下证据：

证据一：王家坪村旅游综合市场承包合同。证明原、被告双方签订了租赁合同，被告未按合同约定的期限交纳租赁费，已构成违约；且被告未按合同约定期限办理完房产等手续，也构成违约；

证据二：协议书。证明合同的双方当事人是王家坪村委会和被告刘XX；

证据三：证明两份。证明原告与被告签订合同是双方真实意思表示，该合同合法、有效；被告是以个人名义与原告签订的承租合同；

证据四：收条。证明原告已履行支付100万元手续费的义务，被告未按约定的期限在三个月办理完产权等手续，应当按月息1.5分计算利息；同时证明被告是以个人名义签订合同的事实；

证据五：光盘一张。证明原告在政府监督下以竞价方式向社会公开招租、被告以个人名义参与，并以249万元竞价成功的事实；

证据六：会议记要。证明原告向社会发出要约邀请后，被告以个人名义参与报名并以249万元发出要约，王家坪村委会表示承诺，双方承租合同即成立的事实。

被告刘XX辩称，一、原、被告签订的合同应当继续履行，继续履行合同对原、被告都有利。被告之所以到现在没有付清承租费有以下客观原因：第一，原告方提供的租赁房屋不符合图纸设计要求，如没有房顶水喷淋、火灾报警系统、消防用水水源等，且按图纸设计少建一个通道（楼梯），导致被告无法正常经营。第二，被告对基础设施投资过大，造成负债很多。被告接收该承租房屋后，一方面因原告方提供的房屋不符合图纸设计要求，所以被告不得不对其进行大量投资改造，另一方面，因该租赁房屋属于毛坯房，被告需投入大量资金改造装修后才能租给别人，故被告仅基础设施投资和装修就花费三百多万元，这些基础固定设施的改造为原告做了好事，但被告却因此负债很多。第三，经营环境的恶化使得整个市场经营状况十分惨淡，被告至今无法完全收回商户所欠房租。第四，政府的许诺没有兑现，使被告的经营举步维艰。被告原预计对外租房能保住上交村上的房租，艺术团演艺和博物馆是盈利点，故投资100多万成立艺术团，并在楼顶搭建了舞台，又投资700多万元建立了民俗博物馆，结果楼顶不让进行艺术表演，政府没有将博物馆安排进旅游线路，两个预测的盈利项目不盈利。当初政府部门许诺的大力支持没有兑现，导致被告的计划完全泡汤，经济非常拮据。第五，原告擅自要求民俗宾馆将房租直接交付原告并擅自扣除20万元作为利息的行为，破坏了被告与原告方和商户之间的正常合同关系，也伤害了被告的感情。正是因为以上原因，被告曾多次与原告商谈变更交纳房屋租赁费用的方式（分期付款）未果。这也充分说明被告不是故意拖欠或恶意不支付租赁费用，相反则说明被告在积极地、努力地履行这一合同义务，希望原告方多多体谅，能继续履行本合同。另外，解除合同对被告极为不公，且目前被告也无法将租赁房屋交付给原告。理由如下：第一，被告进行了大量投资，解除合同会给被告造成无法估量的损失，也违背了法律的公平原则。第二，目前解除合同，被告也无法腾出租赁房屋。一方面，被告与各商户签订的房屋租赁合同期限不同，尚有很多合同没有到期。另一方面，被告创办的民俗博物馆馆藏上万件民俗物品无处处置，尚有许多固定设施一旦移动就会损坏，变宝为废。目前，被告也正与区、市两级相关部门洽谈将民俗博物馆移交给地方政府经营的问题，已经初见端倪，如目前一旦解除合同，这些计划都将会变成泡影。第三、解除合同也会给原告方造成不利后果。其一，民俗文化村项目是延安市旅游景点的一项形象工程，解除合同则会使该项目相关的一切事物都停滞下来，严重影响延安市的旅游形象。其二，该项目不仅仅是该村的经济发展带动点，也是宝塔区精神文明建设成果的标志，它的存在在带动王家坪村经济发展的同时，也丰富了游客及居民的精神生活，现原告要求解除合同显然不符合广大居民的利益。其三，被告招商商户有二十四户之多，解除合同必然会导致被告与商户之间的合同关系解除，极有可能使得他们的投资“打了水漂”，断送了他们的创业梦想。更有甚者会有商户为此而失业，他们为了发泄心中的不满而闹事，影响该村的和谐与稳定。二、被告愿意支付所欠房屋租赁费，但希望原告方能变更租赁费的缴纳方式。另外承包合同第五条第一款规定房屋租赁税由被告承担不符合国家法律法规。加之，鉴于被告负债经营，应修改规范合同，租赁税应变更由原告承担。三、关于100万元手续费，被告已积极履行了自己的义务，通过多方关系办理了自来水、天然气、排污等手续，用地和房产手续也正在办理过程中，但由于政策的原因，如目前属于村集体土地的三产房手续延安市整体停办，还有诸多与原告有关的原因，如原告的房屋没有房顶水喷淋、火灾报警系统、水源等，并按图纸设计少做一个通道（楼梯），且村上提供不出工程竣工验收的相关证书，导致消防安全许可证无法办理；还有2008年，原告村民去延安市规划局办理相关手续时，辱骂局里主要领导，致使村上被停止两年办手续等，故被告即使有回天之力也无法办理。以上诸多原因都和被告无关，但被告依然愿意继续承担办理相关手续的义务，只是原告的100万手续费不仅已全部花完，被告还额外支付三十多万元，因此，原告方给付的100万元手续费被告不应退还，也不应当计算利息。根据《王家坪村旅游综合市场承包合同》第6条违约责任第3项约定的：“如地震、洪水、拆迁及国家、地方政府政策性变动等，使合同不能履行时，双方不承担违约责任”。现被告在履行办理手续的义务时受到了国家、地方政府政策的限制，致使该义务履行不能，故被告不应承担违约责任，也无需支付原告利息，原告也无权擅自扣除此款项，且从原告的诉状来看，也没有提出由被告支付其利息的要求，因此原告方已经扣除的部分应当冲抵房屋租赁费。

被告刘XX为了证明自己的诉请理由成立，在法定举证期限内向本院提供了如下证据：

证据一：王家坪村旅游综合市场承包合同。证明：1、原、被告之间签订的承包合同期限为10年，正是因为承包期限较长，被告才对该市场做了长期规划，投资达1300多万元，打造了延安民俗文化村，尤其是兴建了“延安民俗博物馆”，使得王家坪村成为延安旅游的又一亮丽景点，也对延安的旅游、文化产业作出了卓越贡献。该合同一旦轻易解除，会给被告及宝塔区的旅游文化产业造成巨大的甚至是无法估量的损失；2、被告负责办理与租赁房屋相关的手续，甲方即原告方负责支付被告100万元，该100万元可以冲抵办理手续的相关费用，包括活动费。

证据二：延安民俗文化村装修改造合同六份。证明：1、因原告方交付的租赁房屋不符合图纸设计要求，导致该租赁房屋的消防等手续无法办理，被告无法正常经营。2、被告为打造民俗文化村，对该租赁房屋进行基础设施投资，包括上下水管道、暖气管道、电路设施、地下室排风、锅炉的安装改造以及其他工程和项目投资共计XXX元。以上两项被告合计投资XXX元，合同一旦解除，被告的以上投资将无法收回，会给被告造成很大的损失，因此，如解除合同，希望人民法院能判令原告酌情给被告予以补偿。

证据三：王家坪村委会证明、缴款单。证明：1、原告从民俗宾馆代收119万元的事实，该费用已经算至2012年10月1日；2、被告于2012年5月4日向原告交付2012年承租费50万元的事实。以上说明被告尽管在合同的履行过程中存在诸多的客观原因及分歧，但被告仍然履行了部分义务，已向原告交付2012年度部分承租费。尚欠多少，被告愿意交付，但因原告方将民俗宾馆的房费已经收到2012年10月1日，因此，尚欠多少承租费，无法计算。故从便利履行合同的角度看，被告分两次支付承租费才更符合本案的实际。

证据四：关于分期上交王家坪村房租的请求函。证明2012年5月10日，被告曾恳请王家坪村委会分两次支付承租费的事实。证明被告并不是不愿意履行合同义务，而是鉴于被告的经济状况和本案的实际履行情况，分两次支付承租费更有利于本案所涉合同的履行。

证据五：城市供水合同，污水接入验收单，消防证，天然气工程概算书。证明被告已经为本案所涉承租房屋办理了天然气、自来水、排污、消防等手续，费用共计100万元整，目前只有土地和房产手续没有办理，一方面是因为政府停办，另一方面即便要办理也需要交纳土地出让金等大量费用。故被告无需给原告退还100万元。

证据六：延安城乡建设规划局便信、延安市宝塔区人民政府关于减免桥沟镇王家坪村三产项目城市配套费等相关费用请示。证明被告在积极履行办理相关手续的义务。

证据七：延安民俗博物馆宣传册。证明被告所创建的延安XX藏民俗物品上万件无法搬迁，均具有很高的收藏价值和文化意义，且投资700万元，如果解除合同将会给被告和延安的旅游文化市场造成无法估量的损失。

经庭审质证、认证：对原告提供的证据一，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为被告未按约履行合同，有诸多客观原因，包括原告的原因和政策的原因，故不应解除合同。经审查，原告提供的证据一，真实、合法，本院依法予以采信。对原告提供的证据二和证据三，被告无异议，本院依法予以采信。对原告提供的证据四，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为被告未按约定的期限办理完租赁房屋的手续，并非因为是被告的自身原因，而是由于原告的原因和政策的原因。经审查，原告提供的证据四，真实、有效，被告没有提供相关的证据证明其异议的成立，故该证据本院依法予以采信。对原告提供的证据五和证据六，被告对其真实性没有异议，但认为上述证据不能证明双方签订的合同是合法的。经审查，原告提供的证据五和证据六，真实、合法，可以证明其证明目的，故该证据本院依法予以采信。对被告提供的证据一，原告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。经审查，被告提供的证据一，不能证明其证明目的，故对被告提供该证据的证明目的，本院依法不予采信。对被告提供的证据二，原告对其真实性有异议。经审查，被告提供的证据二，仅有被告与他人签订的合同书，没有其他相关证据相映证，真实性难以认定，故该证据本院依法不予采信。对被告提供的证据三，原告对其真实性没有异议，对其证明目的1和2均没有异议，但对被告证明每年分两次支付租赁费的证明目的有异议。经审查，对被告提供的证据三的证明目的1和2，本院依法予以采信，但该证据不能证明其每年可以分两次支付租赁费的证明目的，故该证明目的，本院依法不予采信。对被告提供的证据四，原告对其真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联。经审查，被告提供的证据四，不符合双方合同的约定，不能证明其证明目的，故该证据本院依法不予采信。对被告提供的证据五，原告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该证据不能证明被告已花费100多万元手续费的证明目的。经审查，被告提供的证据五，不能证明其已花费100多万元的证明目的，故该证明目的，本院依法不予采信。对被告提供的证据六，原告对其真实性没有异议。经审查，该证据真实、合法，本院依法予以采信。对被告提供的证据七，原告对其真实性没有异议，但认为该证据与本案不具有关联性。经审查，被告提供的证据七，不具有证据的关联性，故该证据本院依法不予采信。

经审理查明，2010年初，原告将位于宝塔区XX旧居路地上两层、地下两层房屋整体以竞价方式对外招租，被告刘XX以最高价取得承租权。2010年1月19日，原告王家坪村委会与被告刘XX签订了《王家坪村旅游综合市场承包合同》，合同约定：原告将王家坪旧居路地上两层、地下两层房屋给被告承包十年，承包期限从2010年4月11日起至2020年4月10日止，承租价格每年249万元，支付方式为：在签订合同时交清第一年承租费，以后每年初提前一个月交清当年的承租费，如被告不能按时交清当年承租费，原告有权终止合同，其所有设施无偿归原告所有。合同第五条第一款约定：王家坪村委会只出租房屋，收取承包费，承包期内产生的一切税费由刘XX承担，包括租赁税。合同第五条第二款约定：协议签订后，所有与产权有关的手续由被告刘XX办理，王家坪村委会只向被告支付100万元手续费，被告将自来水、排污、天然气及消防许可证、土地使用证、房屋产权所有证手续办理完后，在承包费中扣除。被告在办理手续时，王家坪村委会给予出具相关证明。2010年1月11日，原告王家坪村委会付给被告刘XX100万元手续费，被告刘XX向原告王家坪村委会书写借条一张，借条中写明：刘XX借王家坪村委会100万元，月利息1分5厘，期限三个月。2010年7月19日，原告王家坪村委会与被告达成《王家坪村旅游综合市场补充协议》，协议约定：被告办理王家坪村旅游综合市场的自来水、排污、天然气、消防安全许可证、土地证、房屋产权证的期限延长至2011年7月10日；期间王家坪村委会2010年元月11日借给刘XX的100万元手续费依然有效，其利息从2010年元月11日起至刘XX将约定手续办完为止。利率仍以月息1分5厘计算；到期仍未办理完，刘XX之前所交承包费不予退还，所投资的店铺无偿交回王家坪村委会，承包合同终止。2011年10月25日，经原、被告及被告刘XX的承租户郭X（延安民俗宾馆的经营者）三方协商，由郭X将应当给刘XX交纳的租赁费119万元直接向原告王家坪村委会交纳。王家坪村委会将其中99万元抵作被告刘XX2011年度剩余的租赁费，20万元抵作100万元手续费的利息。2012年5月4日，被告刘XX向原告交纳租赁费50万元。现被告尚欠原告2012年度租赁费199万元。后被告向原告要求分期交纳租赁费，双方协商未果，原告诉至本院。

另查明，被告刘XX陆续办理了租赁房屋的天然气、自来水、排污和消防手续，土地使用证和房产证正在办理过程中。被告刘XX承租了原告的房屋后，将房屋给24个不同商户进行了转租。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王家坪村委会与被告刘XX签订了《王家坪村旅游综合市场承包合同》，双方形成了房屋租赁合同关系。现被告刘XX虽未按照双方合同的约定支付租赁费，依法应当承担违约责任，但双方只是因为交纳租赁费的期限发生争议，被告的行为不构成根本违约，故原告王家坪村委会要求依法终止其与被告签订的《王家坪村旅游综合市场承包合同》的诉讼请求，本院依法不予支持，双方的租赁合同应当继续履行；原告要求被告刘XX支付拖欠租赁费的诉讼请求，符合双方合同的约定，故该请求本院依法予以支持。被告刘XX虽未按照合同的约定，办理完房屋产权等手续，但其已经办理了租赁房屋的天然气、自来水、排污和消防手续，土地使用证和房屋产权证也正在办理过程中，其愿意继续办理，原告在本院调解时也同意由被告刘XX继续办理，故涉案房屋的土地使用证和房屋产权证由被告刘XX继续办理较为妥当，但被告刘XX应当依照合同的约定按月息1.5分承担100万元手续费的利息，利息暂时计算至2012年12月31日为宜。之后，双方根据被告刘XX办理的实际情况及合同的履行情况再行结算手续费及利息。被告要求租赁税由原告承担的请求，不符合双方合同的约定，且该约定也不违反法律的强制性规定，故该请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会与被告刘XX签订的《王家坪村旅游综合市场承包合同》继续履行；

二、由被告刘XX于本判决生效后五日内一次性支付拖欠原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会2012年度的房屋租赁费199万元；

三、由被告刘XX于本判决生效后五日内一次性支付原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会100万元手续费的利息（从2010年1月11日起至2012年12月31日止按月息1.5分计，减掉已支付的20万元利息）；

四、驳回原、被告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24400元，原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会已预交，实际由被告刘XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。

审　判　长　　赵士芳

审　判　员　　黑振燕

人民陪审员　　白　宇

书　记　员　　李XX