青岛市中山XX管理XX与淄博百盛集团有限公司、山东世纪之星商务酒店有限公司、青岛金凤腾贸易有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

上诉人（原审被告）淄博百盛集团有限公司

法定代表人盛X，董事长。

委托代理人张X

上诉人（原审被告）山东世纪之星商务酒店有限公司

法定代表人张XX，总经理。

委托代理人赵X，山东昌圣律师事务所律师。

委托代理人裴XX，山东昌圣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）青岛市中山XX管理XX

法定代表人苗XX，处长。

委托代理人高X

委托代理人吕XX

原审被告青岛金凤腾贸易有限公司

法定代表人叶X，董事长。

委托代理人黄XX，山东元鼎律师事务所律师。

委托代理人刘鹏，山东元鼎律师事务所律师。

上诉人淄博百盛集团有限公司（以下简称百盛集团）、山东世纪之星商务酒店有限公司（以下简称世纪之星酒店）因与被上诉人青岛市中山XX管理XX（以下简称中山XX管理XX）及原审被告青岛金凤腾贸易有限公司（以下简称金凤腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第70050号民事判决，于2013年5月28日向本院提起上诉。本院于2013年5月28日受理后，依法组成由代理审判员徐XX担任审判长并主审本案，代理审判员安XX、代理审判员马X参加评议的合议庭，于2013年6月19日对本案公开开庭进行了审理。上诉人百盛集团的委托代理人张X，上诉人世纪之星酒店的委托代理人赵X，被上诉人中山XX管理XX的委托代理人高X、吕XX，原审被告金凤腾公司的委托代理人黄XX、刘XX参加诉讼。本案现已审理终结。

中山XX管理XX在原审中诉称，2001年12月27日，金凤腾公司与中山XX管理XX签订房屋使用权转让合同，由金凤腾公司使用中山XX管理XX的房屋。后金凤腾公司与百盛集团签订房屋使用权转让合同，将房屋转交百盛集团使用，并实际由世纪之星酒店使用该房屋。2009年10月18日，金凤腾公司、世纪之星酒店与中山XX管理XX签订《协议书》，约定从2009年1月1日起将房屋转租给世纪之星酒店，应支付给中山XX管理XX960万元，但世纪之星酒店未按协议约定支付该款项。对于2009年1月1日前的房屋使用费应由金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店共同承担。故中山XX管理XX请求法院判令：金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店给付中山XX管理XX房屋租金760万元并赔偿损失；诉讼费用由金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店承担。

金凤腾公司在原审中辩称，第一，中山XX管理XX依据三方协议要求金凤腾公司支付760万元的转让金没有事实和法律依据，应当予以驳回。第二，房屋使用权转让协议并非房屋租赁协议，三方协议中约定的转让期限为45年并未超出法律规定的期限，中山XX管理XX与金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店应当严格按照约定履行合同。第三，金凤腾公司不存在任何违约行为，百盛集团、世纪之星酒店以金凤腾公司违约拒付违约金的抗辩理由不成立。

百盛集团在原审中辩称，第一，百盛集团不是本案的适格被告。第二，中山XX管理XX与金凤腾公司的租赁合同以及百盛集团与金凤腾公司的租赁合同存在违法约定。第三，中山XX管理XX在合同履行中存在严重违约行为。第四，百盛集团按照合同约定履行了租金支付的义务，并不存在违约行为。

世纪之星酒店在原审中辩称，第一，世纪之星酒店不是本案的适格当事人。第二，中山XX管理XX与金凤腾公司的房屋使用权转让合同以及金凤腾公司与百盛集团签订的房屋使用权转让合同存在违法约定。

原审查明，2001年12月27日，中山XX管理XX与金凤腾公司签订《房屋使用权转让合同》，约定中山XX管理XX坐落在青岛市市南区文登路26号中山XX南门西XX的新建饭店楼房（建筑面积5079.60平方米）因资金问题至今尚未建成使用，金凤腾公司同意承担全部建设费用，投资1350万元将该楼建成；房屋竣工后，中山XX管理XX应办理房屋产权证，产权归中山XX管理XX所有，金凤腾公司经房屋交易中心交易后取得房屋使用权，时间自2002年1月1日至2046年12月31日，使用权期限为45年。上述中山XX南XX建设项目分别于1993年8月18日和2002年8月27日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

2006年8月16日，金凤腾公司与百盛集团签订《房屋使用权转让合同》，约定金凤腾公司将坐落于青岛市中山XX南门西XX的新建饭店楼房的使用权转让给百盛集团，使用年限45年，使用权转让总费用为2000万元，金凤腾公司取得房地产权属证书的时间为百盛集团取得房屋使用权的开始时间。

2009年10月18日，中山XX管理XX与金凤腾公司、世纪之星酒店签订《协议书》，约定上述两份《房屋使用权转让合同》作废，金凤腾公司退出合作，中山XX管理XX与世纪之星酒店确立房屋使用权转让及使用关系，将中山XX南XX的使用权转让给世纪之星酒店，转让使用年限为45年（自2009年1月1日起至2053年12月31日）；使用权转让费总计2000万元，世纪之星酒店先期已支付730万元，剩余1270万元中，应分别向中山XX管理XX支付960万元、向金凤腾贸易公司支付310万元，世纪之星酒店向中山XX管理XX支付的960万元应分别于2009年12月31日前支付300万元、2010年4月20日前支付300万元、2011年4月20日前支付190万元、2011年11月前支付170万元，中山XX管理XX承诺世纪之星酒店按时付清上述款项后，应及时将该款项偿还给青岛市经济开发投资公司，否则如导致青岛市经济开发投资公司申请对南门饭店强制执行给世纪之星酒店造成的损失，由中山XX管理XX承担；中山XX管理XX和金凤腾公司对南门饭店无权利瑕疵的承诺；鉴于世纪之星酒店已使用南门饭店，视为世纪之星酒店认为南门饭店的现状适于其使用目的；在本合同有效期内，世纪之星酒店在实际取得南门饭店使用权后有权将南门饭店的使用权进行再转让。该《协议书》落款处有中山XX管理XX与世纪之星酒店的签章，以及中山XX管理XX的法定代表人苗XX、金凤腾公司的法定代表人尚XX、百盛集团的法定代表人盛X（盛X在2009年3月19日之前亦为世纪之星酒店的法定代表人）的签字。

世纪之星酒店于2007年1月19日设立山东世纪之星商务酒店有限公司青岛分公司，该分公司在工商部门登记的住所地为青岛市市南区文登路26号中山XX南门西XX。百盛集团、世纪之星酒店在庭审中自认中山XX南XX约在2008年之前至今一直由世纪之星酒店经营，但系百盛集团委托世纪之星酒店经营。

2011年4月19日，百盛集团向中山XX管理XX发出《承诺书》，承诺关于400万元租金，于2011年6月底前支付200万元，2011年9月底前支付200万元，绝不拖欠。世纪之星酒店应向中山XX管理XX支付的960万元使用权转让费中，至今尚欠760万元未付。

原审另查明，案外人青岛市经济开发投资公司曾于2007年1月9日向中山XX管理XX及金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店提起诉讼，称由于中山XX管理XX未向青岛市商业银行支付中山XX南XX的使用权转让费，青岛市商业银行又将该债权转让给了青岛市经济开发投资公司，故青岛市经济开发投资公司要求返还中山XX南XX的使用权。该案于2009年4月9日调解结案，青岛市经济开发投资公司与中山XX管理XX达成协议，由青岛市中山XX管理XX向青岛市经济开发投资公司支付转让费，无需向青岛市经济开发投资公司返还饭店使用权。

原审认为，中山XX管理XX提交的《协议书》虽系复印件，但结合中山XX南XX实际由世纪之星酒店使用的事实、以及百盛集团按该《协议书》约定承诺向中山XX管理XX支付转让费的事实，能够证明该《协议书》的真实性。虽然百盛集团未在《协议书》上盖章，但其法定代表人盛X在《协议书》上签字确认，结合百盛集团允许世纪之星酒店使用南门饭店并承诺向中山XX管理XX支付使用费的事实，能够证明百盛集团对《协议书》是同意并认可的，且愿与世纪之星酒店共同承担向中山XX管理XX支付部分转让费的合同义务。百盛集团辩称世纪之星酒店经营饭店的原因是受百盛集团委托，但百盛集团并未提交相关证据予以证明，且该陈述与世纪之星酒店以南门饭店为住所地设立分公司、并且以世纪之星酒店自己的名称经营商务酒店的事实相互矛盾，故原审对百盛集团的该项抗辩理由不予采信。综上，原审认定中山XX管理XX提交的《协议书》合法有效，系中山XX管理XX与金凤腾公司、百盛集团、世纪之星酒店的真实意思表示。《协议书》明确约定之前的两份《房屋使用权转让合同》作废，因此，虽然两份《房屋使用权转让合同》中约定中山XX管理XX或金凤腾公司应取得房地产权证，但《协议书》取消了该项约定，并且明确约定中山XX管理XX和金凤腾公司对南门饭店无权利瑕疵的承诺。结合在《协议书》签订之前，青岛市经济开发投资公司提起诉讼的事实，证明百盛集团、世纪之星酒店在签订《协议书》时，对南门饭店的权利状况应当是明确知晓并认可的。因此，根据《协议书》的约定，中山XX管理XX与金凤腾公司无需再向百盛集团与世纪之星酒店提供房地产权证书，而是只要保证南门饭店不因被强制执行或拆除而影响世纪之星酒店的使用即可。百盛集团辩称其因中山XX管理XX与金凤腾公司未提交房地产权证书而拒绝交付使用费的理由，缺乏事实及法律依据，原审不予支持。而青岛市经济开发投资公司的起诉在《协议书》签订之前已经调解结案，世纪之星酒店并未提交证据证明在《协议书》签订之后有影响其经营的情形出现，故世纪之星酒店应按《协议书》的约定履行支付转让费的义务。

对于《协议书》的性质，百盛集团、世纪之星酒店主张系租赁合同，故对于超出20年的转让费不应支付。原审认为，根据我国合同法的规定，租赁合同的承租人只有对房屋进行使用、收益的权利。而根据《协议书》的约定，世纪之星酒店除有权对南门饭店进行使用收益外，还享有利用南门饭店重新建造酒店、并将南门饭店的使用权进行再转让的权利。因此，《协议书》的性质并非我国合同法中规定的租赁合同，而是中山XX管理XX对南门饭店使用权的转让，我国法律对使用权的转让期限并无禁止性规定，因此中山XX管理XX与世纪之星酒店约定的转让期限45年合法有效，世纪之星酒店应按合同约定支付45年的使用权转让费，世纪之星酒店仅支付部分转让费，应向中山XX管理XX承担偿付剩余转让费及逾期利息的违约责任。另外，依据百盛集团向中山XX管理XX出具的《承诺书》，百盛集团与世纪之星酒店共同承担支付其中400万元转让费（2011年4月19日前应当支付的剩余转让费）的责任。《协议书》中未约定金凤腾公司仍有向中山XX管理XX支付转让费的义务，故中山XX管理XX对金凤腾公司的诉讼请求，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、百盛集团、世纪之星酒店于判决生效后十日内向中山XX管理XX偿付转让费100万元及该款项自2010年1月1日至本判决生效之日的同期银行贷款利息；二、百盛集团、世纪之星酒店于判决生效后十日内向中山XX管理偿付转让费300万元及该款项自2010年4月21日至本判决生效之日的同期银行贷款利息；三、世纪之星酒店于判决生效后十日内向中山XX管理XX偿付转让费190万元及该款项自2011年4月21日至本判决生效之日的同期银行贷款利息；四、世纪之星酒店于判决生效后十日内向中山XX管理XX偿付转让费170万元及该款项自2011年12月1日至本判决生效之日的同期银行贷款利息；五、驳回中山XX管理XX对金凤腾公司的诉讼请求。案件受理费65000元，财产保全费5000元，由百盛集团、世纪之星酒店负担。

宣判后，百盛集团与世纪之星酒店均不服原审判决，上诉至本院。上诉人百盛集团上诉称，一、原审判决适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，应适用合同法的相关规定；二、中山XX管理XX所提交的《协议书》是无效的。首先该《协议书》系复印件，百盛集团也不是协议的当事人。其次，百盛集团法定代表人盛X虽在协议上签字，并不能视为百盛集团对该协议的同意并认可。因此，该《协议书》不应被采信，原审依据此协议裁判错误；三、原审法院审判程序违法，诉讼费的缴纳及审限均不符合法律规定；四、原审判决认定事实错误。百盛集团实际支付了830万元租赁费，并提交了缴纳租赁费的相关证据，但原审判决却认定先期支付730万元，明显认定事实错误。综上，请求判决：一、撤销原审判决，改判驳回中山XX管理XX的诉讼请求；二、一、二审案件受理费及保全费均由中山XX管理XX承担。

被上诉人中山XX管理XX辩称，百盛集团的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，原审判决正确，应维持原判。

原审被告金凤腾公司述称，原审判决正确，应维持原判。

世纪之星酒店述称，其同意百盛集团上诉理由。

上诉人世纪之星酒店上诉称，一、原审判决依据《协议书》认定世纪之星酒店承担违约责任错误，该《协议书》无论从合同形式还是合同内容上都不具有符合法律规定的特征；二、原审判决认定《协议书》的性质并非合同法中规定的租赁合同性质是错误的；三、原审法院审判程序违法，诉讼费的缴纳及审限均不符合法律规定。综上，请求判决：一、撤销原审判决，改判驳回中山XX管理XX的诉讼请求；二、一、二审案件受理费及保全费均由中山XX管理XX承担。

被上诉人中山XX管理XX辩称，世纪之星酒店的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，原审判决正确，应维持原判。

原审被告金凤腾公司述称，原审判决正确，应维持原判。

百盛集团述称，其同意世纪之星酒店的上诉理由。

二审经审理查明，中山XX管理XX是事业单位法人，其经费来源为差额预算管理。另查明，百盛集团为证明其已付款830万元，提交了银行汇款凭证予以证实。银行汇款凭证显示：2006年8月22日，百盛集团给金凤腾公司汇款100万元；2007年1月5日，世纪之星酒店给金凤腾公司汇款100万元；2007年1月12日，世纪之星酒店给金凤腾公司汇款200万元；2008年9月11日，淄博世纪大酒店有限公司（以下简称世纪大酒店）给中山XX管理XX汇款30万元；2009年4月28日，世纪大酒店给金凤腾公司汇款200万元；2009年7月16日，世纪大酒店给金凤腾公司汇款100万元；2010年7月22日，世纪大酒店给青岛市经济开发投资公司汇款100万元。还查明，2007年1月12日，淄博市工商行政管理局出具的世纪之星酒店的《核准企业的有关情况》载明，世纪之星酒店的股东为世纪大酒店和百盛集团，出资比例分别为70％和30％。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。

本案经调解，各方未能达成协议。

本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是：一、中山XX提交的《协议书》应否被采信；二、《协议书》所约定内容是否符合法律规定。

关于第一个焦点问题。中山XX管理XX起诉要求百盛集团与世纪之星酒店给付涉案南门饭店的使用权转让费，为证明其主张，中山XX管理XX提交了其与金凤腾公司、世纪之星酒店于2009年10月18日签订的《协议书》复印件。对于该《协议书》复印件的真实性，金凤腾公司并无异议，世纪之星酒店与百盛集团均以该《协议书》系复印件为由不予认可。对此，本院认为：首先，从涉案南门酒店的实际使用来看，虽然当初金凤腾公司与百盛集团约定金凤腾公司将南门饭店的使用权转让给百盛集团，但百盛集团接收后并未实际使用，而是由世纪之星酒店实际使用至今。百盛集团主张其委托世纪之星酒店经营，但未提交证据予以证实，因此，南门饭店的实际使用人为世纪之星酒店。其次，从付款情况看，百盛集团提交的6份付款凭证显示，除第1笔款外，其余5笔款由世纪之星酒店和世纪大酒店支付，且最后1笔款是由世纪大酒店向青岛市经济开发投资公司支付。《协议书》第三条甲方承诺：“世纪之星酒店按时付清上述款项后，中山XX管理XX应及时将该款项偿还青岛市经济开发投资公司，……”。该承诺内容能够与最后1笔付款相互印证，证明《协议书》的真实存在。世纪之星酒店和世纪大酒店的付款行为，应视为是其对《协议书》的认可，《协议书》已实际履行。再次，2011年4月19日，百盛集团向中山XX管理XX发出《承诺书》，承诺关于400万元租金，百盛集团于2011年6月底前支付200万元，2011年9月底前支付200万元，绝不拖欠。对于该《承诺书》的出具，百盛集团不能作出令人信服的解释，其出具行为明显与其《协议书》不存在的主张自相矛盾。综上，本院确认中山XX管理XX提交《协议书》复印件合法有效，各方已按《协议书》内容实际履行。

关于第二个焦点问题。涉案南门饭店建设项目分别于1993年8月18日和2002年8月27日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，后又经青岛市规划局规划验收合格，故该饭店系合法建筑。《协议书》约定：中山XX管理XX将涉案南门饭店的使用权转让给世纪之星酒店，期限为45年。对此，百盛集团与世纪之星酒店均主张该约定部分无效，中山XX管理XX与世纪之星酒店之间是租赁合同关系，租赁期限最长20年。针对百盛集团和世纪之星酒店的主张，本院认为，首先，从涉案南门饭店的形成过程看，该饭店系由金凤腾公司投资所建，且金凤腾公司作为协议的一方也参与了协议的签订，因此，《协议书》所约定的2000万元转让费，其中既包含了金凤腾公司所建南门饭店的投资，也包括含金凤腾公司对其投资的收益，故该2000万元不能简单认定为租赁费。同时，因涉案南门饭店所占用的土地为园林用地，且所建房屋也不属于房地产开发项目，故，《协议书》不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定的情形，不能认定为租赁合同。其次，从《协议书》内容看，《协议书》并未如租赁合同那样约定租金的计算方法及支付方法，而是以一口价的形式要求世纪之星酒店两年内付清。同时，还约定世纪之星酒店可将使用权再转让，无需中山XX管理XX同意，只需将转让事项备案即可，这显然也不符合租赁合同的特征；最后，我国相关法律法规并未明确禁止房屋使用权转让，中山XX管理XX作为差额预算管理的事业单位法人，合理利用其管理资产进行经营也符合相关规定。因此，《协议书》的内容符合法律规定，是协议各方当事人的真实意思表示，合法有效。现中山XX管理XX依据《协议书》及百盛集团出具的《承诺书》要求世纪之星酒店及百盛集团付款，于法有据，本院予以支持。

综上，上诉人百盛集团与世纪之星酒店的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费103800元，由上诉人淄博百盛集团有限公司负担38800元，由上诉人山东世纪之星商务酒店有限公司负担65000元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐XX

代理审判员　　安XX

代理审判员　　马XX

书　记　员　　李XX

书　记　员　　孔XX