朱XX与朱XX、张XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：朱XX，男，1984年10月4日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。

委托代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。

被告：朱XX，男，1954年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。

被告：张XX，女，1957年5月26日出生，汉族，广东省住中山市。

上述两被告共同委托代理人：朱XX，女，1983年1月23日出生，汉族，住广东省中山市东区，系两被告的女儿。

原告朱XX诉被告朱XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法由审判员梁XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱XX及其委托代理人芦道宾，被告朱XX、张XX及其共同委托代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱XX诉称：2013年6月11日，原告与被告朱XX、张XX在中山市XX公司（以下简称XX公司）的服务下，签定房地产买卖合同，合同约定：原告购买两被告名下的东区亨达花园＊栋703、704房，房价总额为33万元，房价款里包括房屋装修及家私、电器，其中家私、电器双方签定了物业资产明细表（以下简称明细表），被告应于2013年10月31日交付房屋给原告。合同第12条第2款约定：如任何一方违约超过15日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金。合同签定后，原告按时支付了房价款，但被告直到2014年1月29日才交付房屋，且原告收房时发现屋内少了洗衣机、微波炉、消毒柜和一套沙发、茶几等，同时原告也为被告垫付了水费以及物业管理费。原告与被告交涉未果后报警。综上，被告的违约行为给原告造成了损失，特向法院起诉，请求判令：1.两被告支付原告违约金66000元；2.两被告返还原告木质沙发、茶几各一套，消毒柜、微波炉、洗衣机各一台，以上财物折价5000元；3.诉讼费由两被告负担。

庭审中，原告变更诉求1为：两被告支付原告违约金11880元（计算方法：330000元×90天×0.4‰／天），并明确违约金的计算依据为房地产买卖合同第12条第1款约定“任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同”，因合同约定房屋交付日为2013年10月31日，故从次日即2013年11月1日起算，计至被告实际交付房屋日2014年1月29日止共逾期90天。

原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.房地产买卖合同、物业资产明细表；2.交房确认书及交接证明；3.生活用水发票、中山市亨达花园物业管理有限公司出具的欠缴物业费证明。

被告朱XX、张XX辩称：一、对于原告违约金的诉求，因两被告不存在合同约定的违约行为，故请求驳回原告该项诉讼请求：1.原告故意隐瞒其未按双方约定支付全额房款的事实。原、被告双方于2013年6月11日签订房地产买卖合同，合同签订当天经XX公司员工的估算，双方一致认为除首期款外，2013年8月底前两被告就可以收到银行按揭贷款，为避免因交付日期不明确导致纠纷的产生，两被告才同意在合同第十七条备注条款注明“经双方友好协商，卖方于2013年10月31日前将房屋交付使用”，故该条款应理解为两被告收到全额购房款后于2013年10月31日前向原告交付房屋，但两被告至2014年1月17日才收到除首期款以外的23万元银行贷款，并于当月29日向原告交付房屋，并未超过合同约定的15日逾期履行义务的期限；2.在房屋买卖过程中原告违约在先。合同约定原告应于2013年6月20日前向银行申请按揭，两被告在此期限前已向XX公司托管了房屋产权证，并按照贷款要求开立了银行账户，依时履行了卖家的前期协助办证义务，但原告至2013年7月19日才向银行递交申请，而被告张XX刚好于2013年7月8日发生车祸入院治疗至当月29日，若当初原告能够按合同约定日期向银行申请按揭，被告张XX的入院治疗就不会成为延误贷款审批的原因之一。同时合同也约定了原告应于2013年8月20日前给付除定金以外的首期款70000元至经纪方监管账户，但原告拖至2013年9月22日才把该款项存入被告朱XX的银行账户，两被告亦于当天与原告到中山市国土局（以下简称国土局）办理了房地产过户手续，涉案房屋名义上已归原告所有。原告在合同履行过程中已存在前期违约行为，在其履行义务不符合合同约定时两被告有权拒绝其相应的履行要求。二、对于原告返还家具的诉求，签署房屋买卖合同时XX公司的工作人员并没有向两被告明确表示明细表上登记的家具电器需要在交付房屋时一并交付给原告，因此两被告未对明细表上的家具电器认真点算后就签名确认，所以才会导致交付房屋时未按明细表上的清单留下家具电器，故对于原告要求返还家具电器的诉讼请求两被告没有异议，同意按照原告的诉求履行。三、对于原告庭审中提到的垫付水费以及物业管理费，因房屋交付当天原告未依X到达现场，当时房屋先由XX公司接收，故两被告未能与原告进行当场结清，对于原告垫付的上述费用同意按实际发生额返还给原告。

被告朱XX、张XX就其辩解在举证期限内提供证据如下：1.房地产买卖合同、物业资产明细表；2.产权证明收据；3.交房确认书；4.银行流水清单；5.房屋买卖协议；6.录音光盘。

诉讼中，本院根据被告朱XX、张XX的调查申请，向XX公司员工陈XX、贺XX调查本案房屋买卖合同的履行情况。陈XX述称：1.原、被告是在其服务下达成房屋买卖的合意，在签订合同当天，合同原约定先收到全额房款后两被告才需要向原告交付房屋，当时其根据原告的经济状况以及向银行咨询后推断最迟在2013年10月底前银行就一定可以发放贷款至原告账户，故原、被告才会在合同备注中约定2013年10月31日前交付房屋。2.合同签订后，原告依X向两被告支付了定金30000元，但未依X定在2013年8月20日前向两被告支付除定金之外的首期款70000元至经纪方指定的监管账户，期间其催告原告未果，原告至2013年9月22日办理房地产过户手续当天才向两被告支付首期款70000元。3.银行贷款延迟至2014年1月才发放至两被告账户原因有三，一是被告张XX在办理贷款期间发生交通事故入院，二是原告提交的申请材料不齐全需要再次补充，三是受国家对经济调控影响，2013年下半年开始银行收紧了房屋贷款审批手续，从申请到发放贷款所需时间比逾期延长了很多时间，这是当初签订合约时其与原、被告三方均没有预想到的意外情形。4.交付房屋时缺失家具电器的问题，2014年1月29日上午两被告向XX公司员工黎XX交付房屋时已发现明细表上的家具电器有所缺失，黎XX已即时把此情况告知原告，当天下午原告到场确认后黎XX为原告出具了交接证明，证明收楼时房屋存在的问题，此后原告同意接收涉案房屋。员工贺XX述称：在原、被告签订房屋买卖合同时其与黎XX负责清点房屋家具电器并出具明细表的工作，当时双方约定交付房屋时连同清单上的家具电器一并交付。2013年9月22日原、被告到国土局办理房屋过户手续时其也在现场，原告是在那天才把首期款7万元存至两被告的银行账户。庭审中，原告与两被告对陈XX与贺XX陈述的事实均予以确认。

经审理查明：原告朱XX（买方）与被告朱XX、张XX（卖家）以及XX公司（经纪方）于2013年6月11日三方共同签订房地产买卖合同，约定：卖方拟转让位于中山市东区亨达XX幢703、704房，房产证号为C0044＊＊号、C00222＊＊号，土地证号为中府国用（2001）字第2101＊＊号，房地产用途为住宅，登记建筑面积为106.42平方米，转让总价款为330000元；该房地产交易定金共计30000元，买方同意本合同签订时向卖方支付定金5000元，合同签订10日内向卖方支付定金余额25000元；卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处；买方须于2013年8月20日之前支付定金之外的首期款70000元至经纪方指定的银行监管账户；买方须于2013年6月20日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》（以下简称同意贷款通知）之日起五个工作日，买卖双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为托管，递件回执载明的回复日期之日起10个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续；如买方办理银行按揭，则银行承诺之贷款金额由贷款银行按约定时间支付给卖方；卖方应当于收到所有楼款后将该房地产交付买方，与买方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清算等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续；任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价20%的违约金或承担定金罚则；此成交价包含室内固定装修及家私电器，详见明细表；经买卖双方友好协商，买方向银行申请贷款330000元，具体金额以银行出具同意贷款通知为准，多退少补给卖方；经买卖双方友好协商，卖方于2013年10月31日交付该房给买方使用；合同还约定了其他事项。

合同签订当天，XX公司员工贺XX与黎XX对房屋内的家具电器进行清点后，原告与两被告在明细表上签名确认。合同签订后，原告依X向两被告支付了定金30000元。但原告未按约定期限于2013年6月20日前向银行申请按揭贷款，期间两被告已依X向XX公司提交了房产证原件等相关资料并办理了贷款所需的银行账户。2013年7月8日被告张XX因交通事故入院至当月29日。2013年7月19日原告向银行申请按揭贷款。在银行出具同意贷款通知后，原、被告与XX公司员工贺XX于2013年9月22日共同到国土局办理房地产过户手续，并于当天原告向两被告支付除定金之外的首期款70000元。2013年10月31日，两被告以银行贷款仍未发放至其指定的银行账户为由拒绝向原告交付房屋，此后双方多次协商未果。2014年1月17日，两被告收到银行发放的按揭贷款230000元，遂于当月29日向原告交付涉案房屋。交付房屋当天上午，原告未依X到场接收房屋，由两被告与XX公司员工黎XX完成房屋交付手续，并在交房确认书上签名确认。交付房屋时黎XX发现房屋内的家具电器与明细表中的内容有所不符，并把此情况告知原告，原告于当天下午到涉案房屋进行清点，经点算确认缺少了木质沙发、茶几各一套，消毒柜、微波炉、洗衣机各一台，点算后原告接收了涉案房屋，也在交付确认书上签名确认。此后原告与两被告就迟延交楼的违约责任、家具电器缺失以及垫付的水费、物业管理费等问题多次协商未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。

庭审中，原、被告对水费、物业管理费进行结算，双方一致确认原告为两被告垫付了上述费用共135元，两被告当庭向原告支付了135元以此了结双方关于垫付款的纠纷。另，原告与两被告约定于2014年5月31日进行家具电器的交接手续，后双方根据庭审中约定的时间按照原告诉求2中家具电器清单顺利完成了交接手续。

本院认为：本案为房屋买卖纠纷。房地产买卖合同系原、被告以及经纪方三方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方均应依照合同全面履行自己的义务。两被告的辩解意见以及经纪方XX公司员工陈XX的陈述相互印证下可知，两被告同意在合同备注上约定“经双方友好协商，卖方于2013年10月31日前将房屋交付使用”的前提在于原、被告以及经纪方均推断两被告最迟可以在2013年10月底前收到银行贷款，但在合同实际履行过程中，银行贷款并未如期发放，在此情况下两被告是否仍需按照原约定履行交付房屋义务则必须综合双方履约情况来考虑。

首先，已查明的事实反映，在合同履行前期原告已未按合同约定分别于2013年6月20日前向银行申请按揭贷款以及于同年8月20日前支付除定金之外的首期款70000元至经纪方指定的监管账户，而是延迟至同年7月19日才递交贷款申请，并于同年9月22日才向两被告支付70000元。对于延期递交贷款申请的行为，原告认为一方面是两被告以要到外地照顾亲戚等各种理由推拖才导致其未能如期办理贷款申请，当初其延期办理贷款申请是得到原告的同意；另一方面是由于被告张XX于2013年7月8日发生交通事故入院导致。对于上述陈述意见，两被告不予确认，同时原告亦未能提供相关证据证明其陈述的真实性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，该举证不能的法律后果应由原告自行承担。同时，合同约定递交申请的期限为2013年6月20日前，但被告张XX却是在同年7月8日发生交通事故，若原告当初依X递交申请，被告张XX的交通意外就不会对其递交申请造成障碍，更不会成为银行贷款延期发放的影响因素之一，故本院对其陈述意见不予支持，认定原告在导致银行贷款延期发放成因上存在迟延递交申请的过错。对于延期支付首期款70000元的行为，原告认为其已在约定的期限即2013年8月20日前把70000元存入自己的银行账户作好向原告付款的准备，故其不存在违约的故意。对此陈述，原告在庭审中未能提供相关证据证明其陈述的真实性。本院认为，合同已明确约定履行方式应为原告于2013年8月20日前把钱存入经纪方指定监管账户而不是原告认为的自己的银行账户，经纪方对其违约行为已多次催告，但原告仍未按合同约定的方式履行，对其为何不按合同约定方式存入经纪方监管账户原告在庭审中没有作出合理的解释，亦未提供相关证据证明其履行行为的合理性。综上，两被告认为原告存在前期违约行为的辩解意见本院予以支持。

其次，两被告在原告存在前期违约行为以及未收到全额房款的情况下仍然配合原告办理了房屋过户登记手续，该房屋在法律上已归原告所有，只是尚未发生实际交付。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告前期履行行为已不符合合同约定，在此前提下仍要求后履行一方的两被告在未能收到绝大部分房款的情况下依据合同约定日期交付房屋则有违公平、诚实信用原则，造成了原被告利益的极不均衡，两被告从保护自己合法利益出发，在其未收到全额房款前中止履行交付房屋义务的行为是行使先履行抗辩权的合法表现。两被告于2014年1月17日收到银行贷款，并在合理期限内（当月29日）向原告交付房屋，双方当天在交房确认书上签名确认，两被告交付房屋的义务因此而履行完毕。

综上，两被告因原告前期违约行使先履行抗辩权迟延交付房屋的行为于法有据，不构成违约行为，原告要求两被告承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求两被告返还家具电器的诉讼请求，经原、被告双方确认，已于2014年5月31日履行完毕，此诉求已得到解决，故本院在本案中不作判决处理。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告朱XX的诉讼请求。

案件受理费1575元，减半收取为788元（原告已预交），由原告朱XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　　梁XX

书记员　　黄XX