上海XX公司与叶XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人黄XX。

委托代理人汪XX，上海市XX律师。

委托代理人钱XX，上海市XX律师。

被告叶XX。

委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。

第三人上海XX公司。

法定代表人马XX。

委托代理人李XX，上海XX律师。

委托代理人程XX，上海XX律师。

原告上海XX公司(以下简称“XX公司”)与被告叶XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，经被告申请，本院依法追加上海XX公司(以下简称“XX公司”)作为第三人参加诉讼。本案于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪XX、钱XX，被告委托代理人顾朝君，第三人委托代理人李XX、程XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：2011年6月21日，其委托XX公司与被告签订《佘山天地商业广场租赁合同》一份，约定由被告承租松江区佘山镇桃源XXXXX弄XXX号XXX层，租赁期至2018年10月31日止，2011年2月1日至2011年10月31日的月租金为58,749元，2011年11月1日至2012年10月31日月租金为64,624元，2012年11月1日至2013年10月31日月租金为71,086元。合同签订后，被告承租使用涉案房屋至今。

合同签订后，其与XX公司产生纠纷，经法院判决，双方委托关系于2012年7月10日解除。之后，其分别于2012年10月15日、2013年1月22日两次发函给被告，告知被告其与XX公司委托合同解除的事实，要求被告向其支付房租，但被告始终以各种理由拒绝。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付从2011年2月1日起至2013年5月31日止的租金1,801,831元；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金(从2011年2月1日起至实际支付之日止，以每两个月的租金为基数，按日万分之三为标准计算)。

被告叶XX辩称：其与XX公司签订租赁合同，租金也一直向XX公司支付，原告无权向其主张租金。其已向XX公司支付了2011年2月、3月，以及2012年1月至6月的租金共计487,617元，2011年4月至2011年12月租金XX公司同意免除。因此，2012年6月之前的租金已经支付完毕。2012年7月之后的租金，XX公司同意降低至合同租金标准的70％。此外，由于XX公司与XX公司之间的委托合同纠纷，均向被告主张租金，被告不知向谁支付，才导致未支付2012年7月之后的租金，故其不应承担该部分的违约金，而且原告主张的标准也过高。综上，请求法院依法判决。

第三人XX公司称：其受原告委托与被告签订合同，现其与原告的委托合同已经解除，应当由原告向被告收取租金。被告确实已经支付了2011年2月、3月，以及2012年1月至6月的租金共计487,617元。关于免租和减租的问题，被告承租房屋后开设电玩城，承租过程中被告曾提出由于商场广告宣传没有做好、人流量不够导致生意困难，无力继续负担约定的房租，申请减免房租，第三人向原告征求意见，未得到原告同意，故第三人也没有同意被告的减免申请。

经审理查明：2010年10月23日，第三人XX公司作为出租方、甲方，被告叶XX作为承租方、乙方，签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定甲方将位于松江区佘山镇桃源XXXXX弄XXX号XXX层、建筑面积1485.75平方米的经营场地出租给乙方，乙方将该房屋用于开设游艺、游戏，租赁期限自甲方将房屋交付乙方之日起至2018年10月31日。合同第四条约定，2011年2月1日至2011年10月31日，月租金为58,749元；2011年11月1日至2012年10月31日，月租金为64,624元；2012年11月1日至2013年10月31日，月租金为71,086元。租金按先付后用方式按每两个月支付一次，合同签订当日乙方需支付第一笔两个月租金117,498元，以后在每两个月的最后一个月的20日前将下两个月租赁费支付给甲方。第六条约定，乙方应向甲方支付58,749元押金，如未按约支付履约押金，每延迟一天，乙方应向甲方承担应付款项千分之三的违约金，乙方应确保在本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约押金。

2011年10月25日，第三人XX公司出具收据一份，载明交款单位为叶XX，金额为117,498元，收款事由为2011年2月、3月的租金。

2012年3月8日，第三人XX公司出具一份发票，付款单位为叶XX，金额为176,247元，项目为2012年1－3月租金。

2012年4月16日，第三人XX公司出具一份发票，付款单位为叶XX，金额为193,872元，项目为2012年4－6月租金。

2012年10月15日，原告向被告发出一份函，称其与XX公司的委托关系已经解除，XX公司已无权代其向被告收取租金，要求被告直接向原告支付租金。

另查明：2008年10月27日，原告与第三人签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定原告委托第三人对佘山天地商业广场项目进行销售和招租。后双方产生争议，2013年3月，法院生效判决解除了原告与第三人之间的委托关系。

被告承租的房屋中，部分为原告自有房屋，部分为案外人黄X等所有的房屋(32户)。在上述委托关系履行过程中，XX公司曾与黄X等32户房屋的小业主签订房屋租赁合同、代理租赁合同等，由XX公司向小业主代理承租32户房屋。

庭审中，被告还提供了2011年12月31日的《申请书》一份(复印件)，称由于整个商业广场人气不足及没有集中推广宣传，大型项目至今未开业，并且2010年10月23日至2011年12月31日期间“电玩城”的营业执照未办理完毕，无法正常开业，因此申请免除2011年4月1日至2011年12月31日的租金。该申请书中有人签字确认“同意”。被告称该签字人叫“高X”，是XX公司的人员。XX公司称，高X是其公司法定代表人马XX的配偶，在XX公司没有职务，也不是股东，帮助公司处理一些事情，在招商过程中有部分商户是高X介绍过来，被告确实提出过减免租金的申请，但经征询XX公司意见后，XX公司并未同意，高X本人并没有签过这个字。

以上事实，由租赁合同、委托协议、民事判决书、房屋产权证以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，本案原告XX公司与第三人XX公司之间系委托关系，现双方委托关系已经解除，故XX公司有权向被告收取未付的租金。

被告称，XX公司曾同意免除2012年12月前的未付租金，并同意之后的租金按照合同约定金额的70％支付，但其提供的“申请书”是复印件，签字人的具体姓名、身份、权限均无法确认，XX公司对此也明确予以否认，故被告的上述辩称意见，由于缺乏证据加以证明，本院不予认可。故此，原告诉请的2013年5月31日前的租金，扣除被告已经支付的487,617元，尚有租金余额1,314,214元，被告应当支付给原告。

至于原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉请，经查，双方未对此作出约定，故本院对原告违约金的诉请不予支持，但根据有关法律规定，被告应当按照银行同期贷款利率向原告支付逾期利息。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

一、被告叶XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司2013年5月31日前的欠付租金1,314,214元；

二、被告叶XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司上述欠付租金的逾期利息(117,498元从2011年3月21日起算，117,498元从2011年5月21日起算，117,498元从2011年7月21日起算，123,373元从2011年9月21日起算，70,499元从2011年11月21日起算，11,750元从2012年1月21日起算，64,624元从2012年5月21日起算，129,248元从2012年7月21日起算，135,710元从2012年9月21日起算，142,172元从2012年11月21日起算，142,172元从2013年1月21日起算，142,172元从2013年3月21日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21,016元、减半收取10,508元，由原告上海XX公司负担2,844元(已付)，由被告叶XX负担7,664元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审  判  员

王XX

书  记  员

亓继芳