谢XX与李X、上海XX公司、上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案

（2010）沪二中民二(民)终字第1721号

上诉人(原审被告)谢XX。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

被上诉人(原审原告)李X。

委托代理人董XX。

委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海XX公司。

负责人李X。

被上诉人(原审第三人)上海XX公司。

法定代表人谢XX。

上诉人谢XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人谢XX的委托代理人吴XX，李X及其委托代理人李X及董XX到庭参加诉讼。被上诉人上海XX公司(以下简称XX公司)及被上诉人上海XX公司(以下简称XX公司)经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于上海市青浦区城中东XX某号的房屋权利人为案外人上海XX公司，李X将房屋转租他人经过该公司同意。2007年4月1日，李X作为甲方与谢XX作为乙方，双方签订租赁协议书。协议书约定：甲方将位于城中东路某号长城商场中间宽5.60米、长12.40米作为乙方的经营地，时间为2007年4月1日至2010年3月28日止，乙方不得以任何形式转租或转包他人；租金支付方式为先付后用，全年分三次付清，即乙方在3月28日[人民币(以下币种均为人民币)9万元]、7月28日(9万元)、11月28日(9万元)支付甲方；本合同签署时乙方支付给甲方保证金1万元，保证金不计息，合同履行结束时乙方无违约的，甲方如数退还；本合同终止时，乙方应自行撤走，房屋内装修、装潢的固定物不得撤除、无偿归甲方所有，如乙方继续承租，甲方予以优先考虑；合同并对其他事项进行了约定。

因合同签订前谢XX即在使用房屋，合同签订后，谢XX继续使用房屋，并正常支付租金。合同期满后，李X、谢XX、XX公司及XX公司未就房屋租赁再达成一致意见，谢XX并未将房屋返还给李X。李X遂起诉至原审法院，请求判令：谢XX、XX公司将位于上海市青浦区城中东XX某号房屋腾退后返还给李X；谢XX、XX公司支付李X房屋使用费(自2010年3月29日起至谢XX、XX公司实际返还房屋之日止，按照每日1,500元计算)；谢XX、XX公司支付李X物业管理费2,745元。

原审法院另查明：XX公司在工商管理部门登记的负责人为案外人李X；XX公司在工商部门登记的股东为谢XX和李X。系争房屋现在由XX公司使用。

原审法院还查明：系争房屋建筑面积为284.12平方米，谢XX承租使用的是其中部分房屋。房屋的物业管理费为每月142元，谢XX、XX公司没有缴纳过物业管理费，李X缴纳了2010年3月-5月的物业管理费共计426元，其余时期的物业管理费也已经缴纳。

原审审理中，谢XX陈述：其将房屋交付XX公司使用，XX公司接受XX公司指派使用该房屋。

李X陈述：系争房屋由XX公司和XX公司在实际使用。

根据庭审查明的事实，原审法院认为李X经房屋所有权人同意将系争房屋转租给谢XX，该合同是双方当事人真实意思的表示，应当合法有效。合同履行终止后，双方未再达成新的一致意见，因此谢XX应当将房屋返还给李X。现谢XX未将房屋返还，应当向李X支付房屋使用费，使用费的标准参照李X和谢XX在前次合同中约定的租金标准。因谢XX将房屋交由XX公司和XX公司使用，因此返还房屋的义务应当由XX公司和XX公司承担。因李X和谢XX在合同中约定了物业管理费由谢XX负担，因此谢XX应当按照其使用的面积标准向李X支付，原审法院参照其合同中约定的面积标准进行确定。李X主张按照每日1,500元的市场价计算谢XX占用期间的使用费，谢XX予以否认，李X经法院释明也不愿申请评估，对此由李X承担不利后果。XX公司和XX公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。原审法院据此判决：一、XX公司及XX公司应当在判决生效之日起三十日内将其使用的位于上海市青浦区城中东XX某号内的房屋腾退后返还给李X；二、谢XX应当于判决生效之日起三十日内支付李X房屋使用费(自2010年3月29日起按照年租金270,000元的标准，计算至XX公司和XX公司实际腾退房屋之日止)；三、谢XX应当支付李X物业管理费(按照每月物业管理费34.71元为标准，自2007年4月起计算至XX公司和XX公司实际腾退房屋之日止)。

原审判决后，上诉人谢XX不服，向本院提起上诉称：原审违反法定程序，在未对被上诉人XX公司依法送达诉状等诉讼文书及传票的情况下仍进行开庭审理，导致XX公司遭缺席判决，影响了案件的公正审理。根据上诉人与被上诉人李X之间的协议约定，上诉人享有优先承租权，上诉人曾电话联系李X要求继续租赁房屋，故双方之间的租赁关系应当继续。即使系争租赁协议按照原审判决被解除，被上诉人李X应如数退还上诉人保证金10,000元，但原审判决却未对此进行处理。上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法发回原审法院重审。

被上诉人李X答辩称：上诉人系被上诉人XX公司的法定代表人，对本案的诉讼过程应该是明知的，原审法院将诉讼文书寄至XX公司的实际经营地并无不当。就协议约定的优先承租权，应理解为在同等条件下的优先承租权，被上诉人李X作为出租人在原协议到期后曾向承租人提出要求按照市场价调高租金，但承租人明确表示不能接受，故双方无法再续签租赁协议。就10,000元保证金的问题，因上诉人及另两被上诉人至今未腾退房屋，且被上诉人李X为其垫付了电费，故现不同意退还保证金。被上诉人李X认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

被上诉人XX公司和被上诉人XX公司经本院合法传唤，未到庭应诉答辩。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，XX公司在工商管理部门登记的法定代表人为谢XX。

本院认为，上诉人与被上诉人李X签订的协议书中约定的租赁期限已经届满，之后，双方又未能就续租事宜达成一致，故上诉人理应将承租房屋返还给被上诉人李X，被上诉人XX公司和XX公司作为实际使用人，应承担房屋的返还义务。因保证金在租赁关系中的主要作用是保证租赁双方正常履行合同并为处理合同解除后的事宜提供资金保证，现被上诉人XX公司和XX公司尚未腾退房屋，被上诉人李X以尚有部分及正在发生的电费尚未结清为由拒绝返还上诉人保证金依法有据，可予支持。就上诉人提出的诉讼程序问题，因上诉人在原审中明确表示其将承租房屋交付给被上诉人XX公司使用，原审法院按照房屋所在地址向XX公司送达应诉通知书及开庭传票等法律文书并无不当，因XX公司拒收所有诉讼文书，原审法院作出缺席判决并未违反法律规定，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费318.60元，由上诉人谢XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　卢XX

代理审判员　　成　皿

代理审判员　　邬XX

书　记　员　　陈　洁

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。

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