孙XX与上海XX公司物业服务合同纠纷一案

（2013）沪二中民二(民)终字第741号

上诉人(原审被告)孙XX。

委托代理人王XX。

被上诉人(原审原告)上海XX公司。

法定代表人许XX。

委托代理人黄X，上海建章律师事务所律师。

委托代理人李力，上海建章律师事务所律师。

上诉人孙XX因物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人孙XX及其委托代理人王XX，被上诉人上海XX公司(以下简称景瑞XX)的委托代理人黄X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：孙XX系坐落于上海市嘉定区江桥镇海XXXXX弄XXX号XXX室系争房屋的权利人，房屋性质为高层住宅，面积为124.36平方米。2008年9月29日，景瑞XX与上海XX公司签订前期物业服务合同，约定自2008年9月30日起至2010年9月29日止由景瑞XX为孙XX所在小区即海川路58弄提供物业服务，其中高层住宅每月每平方米的物业服务费为人民币(以下币种均为人民币)1.42元，服务范围包括物业共享部位的维护、物业共享设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护，物业公共区域的清洁卫生，公共秩序的维护等，并约定业主逾期缴纳物业服务费用的，应自逾期之日起，每日按应缴费用的0.3%缴纳滞纳金。2010年9月29日，双方签订补充协议，约定前期物业服务期限自2010年9月30日起至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。期间，景瑞XX按约提供了物业管理服务，孙XX自2009年1月至2012年6月未支付相应物业服务费，景瑞XX经催要不成。

现景瑞XX涉讼，要求判令孙XX立即支付物业管理费7,417.20元及滞纳金741.72元。

原审法院审理中，景瑞XX表示关于总水管堵塞问题，早已修好；孙XX所称其家中失窃问题，并非景瑞XX的责任。

原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护，当事人不履行约定义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，景瑞XX与孙XX小区房产开发商签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有法律约束力。现景瑞XX提供了约定的物业服务，孙XX未按约支付相应费用，已构成违约，应当承担相应的民事责任。景瑞XX请求孙XX支付自2009年1月起至2012年6月止拖欠的物业服务费7,417.20元，合法有据，应予支持。景瑞XX主张的滞纳金，性质属于双方约定的违约金，该主张的金额未超出合理范围，可予支持。孙XX辩称的事项，其中总水管堵塞，既已疏通，不存在景瑞XX怠于维护的问题，至于孙XX因此造成的损失，可在确定损害原因后向相关责任方主张；关于孙XX家中被盗问题，孙XX并无证据证明是由于景瑞XX安保管理失职所致；故孙XX的上述辩称意见均不构成其拒付物业费的事由，法院不予采纳。景瑞XX作为前期物业服务企业，应加强与业主的沟通，严格内部管理，完善各项制度，努力提升服务品质。同时需要指出的是，小区的管理不单单是物业服务企业的责任，也与全体业主息息相关，各业主也应按照业主临时管理规约和物业服务合同上的规定去行使权利和承担义务，与物业服务企业一起致力于小区环境的改善。

原审法院审理后，作出判决：一、孙XX应于判决生效之日起十日内给付上海XX公司物业服务费7,417.20元；二、孙XX应于判决生效之日起十日内偿付上海XX公司违约金741.72元。

原审法院判决后，上诉人孙XX不服，向本院提起上诉称，其装修系争房屋入住后，因总管道堵塞，导致家中污水回流，地板、家具及墙壁严重受损。但被上诉人接报后，以种种理由推诿责任，迟迟不履行物业管理服务服务的义务。其次，上诉人家中多次被盗，财物受损，被上诉人没有按照物业服务合同的要求，履行巡逻、监控的义务。此外，被上诉人在管理系争房屋所在小区期间，小区内脏、乱、差严重，私家车辆乱停乱放，被上诉人根本未切实履行自己应尽的义务。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，驳回被上诉人全部原审诉请，并判令被上诉人赔偿上诉人经济损失6,840元,以及向上诉人道歉。

被上诉人景瑞XX辩称，其已履行了物业管理服务的义务。上诉人所称污水回流、家中遭窃等问题，并非被上诉人的责任。因被上诉人无强制执行权利，乱停车、卫生等状况，是部分小区业主的自身素质问题造成。被上诉人虽有提高和改进物业服务的地方，但并不能成为上诉人拒付物理管理服务费的理由。故原审判决认定事实清楚，请求本院依法维持。

本院经审理查明，被上诉人表示，其自愿放弃要求上诉人承担违约金741.72元的诉请。

原审查明的其他事实无误，本院予以确认。

本院认为，被上诉人景瑞XX对系争房屋所在小区进行管理，并签订有物业管理服务合同，上诉人孙XX入住后一直接受该公司的物业管理服务，故其理应支付物业管理费用。被上诉人根据与开发商签订的合同计收物业管理费，并无不当，上诉人的上诉理由，不足以证明其拒付物业管理费用行为的合理性，其应全面履行相关的物业服务合同约定的义务。上诉人在本院审理中，要求对方赔偿损失和道歉的诉请，不符合法定程序，且被上诉人不予认可，故本院不予处理。原审法院所作认定与判决并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人自愿放弃原审中要求对方支付违约金的诉请，系其真实意思表示，本院应予准许。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条的规定，判决如下：

一、维持上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第812号民事判决第一项；。

二、撤销上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第812号民事判决第二项；。

三、准予被上诉人上海XX公司撤回要求上诉人孙XX偿付违约金741.72元的原审诉请。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费50元，由上诉人孙XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴XX

代理审判员　　彭　浩

代理审判员　　魏XX

书　记　员　　王XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条

民事诉讼应当遵循诚实信用原则。

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。