曾XX与高XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）高XX，男，生于1962年5月7日，汉族，湖北省恩施市人，农民。

委托代理人（特别授权）向绍国，湖北正典律师事务所律师。

委托代理人（特别授权）张XX，湖北正典律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）曾XX，男，生于1953年1月4日，汉族，湖北省恩施市人，居民。

委托代理人（一般代理）曾XX，女，生于1982年6月9日，汉族，居民，系被上诉人之女。

委托代理人（一般代理）任家清，湖北XX律师。

上诉人高XX因与被上诉人曾XX租赁合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第01963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曾XX在一审中诉称：2010年4月18日，曾XX与高XX签订《租地合同书》，约定曾XX将位于土桥坝马鞍山XX地的空地租给高XX使用，租金每年2000元；在租用期除自建房和国家征收外，曾XX不得以任何理由收回，高XX不得无故转租他人；高XX承租5年为限，租金每年付一次，租赁期间曾XX不得涨价，租限期满，高XX拥有续租优先权。同时约定双方不得无故违约，如果违约支付违约金10000元。合同签订后，曾XX将土地交给高XX使用，高XX向曾XX支付租金至2013年4月18日。2013年4月，曾XX才知晓高XX在未经其同意的情况下擅自将土地作为场地转租给他人（龙XX），并于2011年6月18日与龙XX签订了为期四年的场地租赁合同书。高XX的行为违反了有关法律规定，损害了曾XX的利益，曾XX为此向人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除曾XX与高XX所签的租地合同书；2、高XX支付曾XX违约金10000元；3、由高XX承担诉讼费用。

高XX在一审中辩称：一、曾XX与高XX签订的《租地合同书》约定：“在租赁合同期间，出租方除自建房和国家征收外，不得以任何理由收回”。该项约定已经将高XX的转租行为排除在曾XX可以据此解除合同的理由之外，该合同其他条款也未约定高XX不得将租赁物转租，因此高XX并未违反合同的约定。二、曾XX至少在2012年4月1日前已经知道高XX的转租行为，但在六个月内未提出异议，且高XX的转租行为现已不存在，曾XX据以解除合同的条件已不具备。三、曾XX起诉解除合同违背诚实信用原则，曾XX在得知转租后并未不准转租，而是在得知转租的“价差”后才干扰洗车场的经营并要求解除合同，从鼓励交易原则及维护合同的稳定性出发，均应驳回曾XX的诉讼请求。

原审查明，2010年4月18日，曾XX（曾XX）与高XX签订《租地合同书》。合同中约定：甲方（曾XX）将位于土桥坝马鞍山XX空地租给乙方（高XX）使用，租金每年2000元；在租用期甲方除自建房和国家征收外，甲方不得无任何理由收回，不得无故转租他人；乙方承租五年为限，租金每年付一次，租赁期间甲方不得涨价，期限满后，乙方拥有续租优先权；甲乙双方不得无故违约，如果违约支付违约金10000元。《租地合同书》签订后，曾XX将该空地交付给高XX使用，高XX即在该空地经营洗车场，并先后向曾XX支付了2010年4月18日至2013年4月18日的租金共计6000元。2011年6月18日，高XX与案外人龙XX签订《场地租赁合同书》，将位于恩施市马鞍山XX的场地出租给龙XX使用，租赁期共4年，自2011年6月18日起至2015年6月18日，租金第一年为28000元（包括整个设备），下一年租金为30000元，在三年后租赁期内不得涨场地租费，下一年的租金收取时间为一年期到的前半个月。合同签订后，即由案外人龙XX在该处经营洗车场。2013年5月30日，高XX的儿子高XX给曾XX汇款2000元支付2013年度的租金，因双方此时已经为转租之事发生纠纷，曾XX予以拒收。曾XX认为被告擅自进行转租，损害了其利益，构成违约，遂诉至法院，要求判令支持前述诉求。

原审另查明，曾XX出租给高XX的土桥坝马鞍山XX空地与高XX出租给案外人龙XX的恩施市马鞍山XX的场地属同一地方。庭审中，曾XX陈述在起诉之前才知道高XX擅自转租的事实，至今龙XX仍在该处经营洗车场；高XX陈述曾XX在2012年4月1日之前就已知晓被告转租的行为，且高XX在2013年6月18日就已与龙XX口头解除了租赁合同，洗车场现由高XX自己经营。

原判决认定，曾XX与高XX签订的《租地合同书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行。合同签订后，曾XX依照约定向高XX交付了租赁物，履行了合同义务，高XX使用租赁物后亦按约定支付了租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将出租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，曾XX与高XX签订的《租地合同书》中只约定“在租用期甲方（曾XX）除自建房和国家征收外，甲方不得无任何理由收回，不得无故转租他人”，但并未明确乙方（高XX）能否进行转租的问题，对合同中双方约定不明的，应当按照法律的规定进行推定。因此，高XX未经曾XX同意，不得擅自进行转租。现高XX进行转租是事实，不论其转租行为现是否解除，即已违背了诚实信用原则，高XX提出曾XX在2012年4月1日之前就已经知晓其转租行为，未能提供相应的证据予以证实，故高XX的行为属于违约转租。因此，高XX辩称曾XX明知其存在转租行为，且在知晓后的六个月内未提出异议，不应解除合同的辩解意见不能成立，法院不予采纳。曾XX要求解除与高XX签订的《租地合同书》的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。关于曾XX请求的违约金的问题。因合同签订后，高XX在使用租赁物后按约定支付了租金，履行了合同中约定的按时支付租金的主要义务，并未给曾XX造成租金等经济损失，故对曾XX要求高XX支付违约金10000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五款、第二百二十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决：一、解除原告曾XX与被告高XX2010年4月18日签订的《租地合同书》。二、驳回原告曾XX的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半交纳50元，由被告高XX负担。

上诉人高XX不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院依据合同推定高XX不能转租是错误的，合同间接约定了高XX可以转租。二、一审法院认为高XX违约转租事实认定错误。三、一审法院认为高XX主张曾XX在2012年4月1日前就知晓高XX的转租行为而未提供证据证实是错误的，龙XX的信件足以证明。四、一审法院据以认定解除合同的转租事实已不存在，高XX已经与龙XX解除了租赁合同。五、一审法院认定高XX违背诚实信用原则错误，事实上真正违背诚实信用原则的是曾XX。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第一项，依法驳回曾XX要求解除其与高XX签订的租地合同的诉讼请求。2、由曾XX承担本案诉讼费用。

被上诉人曾XX辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。

高XX与曾XX在二审期间均没有提交证据。

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以认定。

另查明，高XX租赁空地搭建简易房屋及开办洗车场均未在相关部门办理审批手续，现争议土地由高XX进行管理。

本院认为，曾XX与高XX签订的《租地合同书》合法有效，双方争议的焦点在于曾XX要求解除合同能否得到支持。虽然双方在合同中未对承租人能否转租进行约定，但法律对合同义务有明确规定的，应当根据合同全面履行原则，依照法律规定全面履行。因此，本案应该严格依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条对于租赁物转租的规定进行处理。高XX虽然已经解除了转租合同，但不影响对其转租行为的认定，且高XX没有充分证据证明其转租行为取得了曾XX的同意，曾XX有权利主张解除合同。同时，对于合同租赁物的认定，根据双方签订的《租地合同书》和高XX转租第三方签订的《场地租赁合同书》，结合高XX搭建简易房屋及开设洗车场均未在相关部门办理审批手续的事实，可以认定本案所涉租赁物为土地而非城镇房屋，高XX上诉称曾XX在2012年4月1日之前就已经知晓其转租行为，亦未能提供充分证据予以证实，故高XX称本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主张本院不予采纳。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人高XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　朱华忠

代理审判员　　刘　君

代理审判员　　李　龙

书　记　员　　谭绍丹