黄山市XX公司与黄山市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：黄山市XX公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。

法定代表人：李XX，公司总经理。

委托代理人：谢XX，安徽XX律师。

委托代理人：梁XX，安徽XX律师。

被告：黄山市XX公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。

法定代表人：胡XX，公司总经理。

委托代理人：储XX，安徽XX律师。

委托代理人：罗X要，安徽XX律师。

原告黄山市XX公司与被告黄山市XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员吴XX适用简易程序，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告黄山市XX公司的委托代理人谢XX、梁XX、被告黄山市XX公司的法定代表人胡XX及委托代理人储XX、罗X要到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

黄山市XX公司诉称：2012年7月18日，原、被告签订租赁经营合同，约定由被告租赁原告西XX、厨房及一楼商场，租赁期限为10年（2012年9月1日至2022年8月31日），第一年租金8万元，第2-4年每年递增10%，第5-7年每年递增15%，第8-10年每年递增不低于20%。协议签订后，原告依约交付租赁房屋。2013年8月1日，被告以经营面临种种困难为由，申请租金减免。2013年9月8日，原、被告签订补充协议，约定第一年租金减至2万元，第二年度前6个月租金减免，2014年3月1日至8月31日租金减至4万元，其后的租金按原合同继续履行。被告支付2万元租金后便一直拒绝支付其余租金。2014年7月11日，被告以原告提供的水源不符合标准为由，向原告送达解除租赁经营合同书通知，要求单方解除合同。原告认为被告租赁房屋使用的水源符合标准，且原告于2012年10月已向黄山市XX公司申请安装自来水并交纳相关费用，现自来水已安装完毕。此外，被告行使的所谓单方解除权也已超过除斥期间。被告单方解除租赁经营合同的行为违反法律和合同的约定，应属无效。请求判令：1、确认被告对双方签订的租赁经营合同的解除无效；2、原、被告继续履行双方签订的租赁经营合同及补充协议；3、被告承担本案诉讼费。

黄山市XX公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：

证据一、原告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格；

证据二、被告公司的企业登记信息及组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格；

证据三、租赁经营合同书、授权委托书、关于房屋租金减免的申请书、补充协议，证明原、被告于2012年7月18签订租赁经营合同，2013年9月8日双方又就租金问题签订了补充协议，双方就租赁房屋的相关事项进行了约定，由被告租赁原告花山谜窟西大门旅客服务中XX、厨房及一楼商场，租赁期限为十年；

证据四、解除租赁经营合同书通知，证明被告于2014年7月11以水质不符合要求为由向原告发函，要求解除双方签订的租赁合同；

证据五、黄山市三江源水质检测站检测报告，证明原告提供用水符合集中式生活饮用水地表水源标准；

证据六、黄山市XX公司业务受理单用户接用水（户改）申请、供用水合同、自来水安装费用汇款凭证、收据、发票，证明原告于2012年10月22日向黄山市XX公司申请安装自来水，并于2013年签订供用水合同，缴纳了安装费、设计费、建设费、配件费及安装劳务费等费用，自来水现已安装完毕。

黄山市XX公司辩称：一、原告在2012年7月18日双方签订租赁经营合同前收取被告服务质量保证金3万元，被告组织人员于2012年7月1日即完成对二楼餐厅及厨房进行装修，而原告于2012年9月才结束一楼的装修，导致被告无法及时开业经营；二、原告迟迟未履行“水通”义务，被告无法经营；三、原告的违约行为，致使合同目的不能实现，被告有权依法解除合同；四、被告已就合同解除后的相关事宜向黄山市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年9月19日受理了案件。综上，被告解除合同的行为合法有效，驳回原告诉请。

黄山市XX公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：

证据一、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；

证据二、租赁经营合同书，证明合同约定原告将花山谜窟西大门旅客服务中XX、厨房等出租给被告经营餐饮服务、商场；租赁经营合同书第7条第2项约定，原告负责对租赁场所的水通、电通、路通；该合同第12条第2项约定，被告向原告交纳服务质量保证金3万元；

证据三、保证金、租金、费用收据，证明2012年4月5日，被告向原告交纳保证金3万元，并缴纳租金及费用，履行了合同义务；

证据四、工程承包施工合同、工程竣工验收单，证明2012年4月5日，被告即组织对二楼餐厅及厨房进行装修，装修于2012年7月1日完成；

证据五、解除租赁经营合同书通知、黄山市疾病预防控制中心检测报告，证明原告提供的水源不符合标准，被告于2014年7月11日向原告发出解除租赁经营合同书通知，原告已签收；黄山市疾病预防控制中心检测报告证明被告经营场所的水质中总大肠菌群、菌落总数不合格；

证据六、黄山市XX公司证明，证明花山谜窟景区供水管道安装工程迟至2014年8月6日才安装完工，所安装的152020号水表才通水；

证据七、民事起诉状、黄山市中级人民法院预交案件受理费通知、交费收据，证明就合同解除后的善后事宜，被告已依法向黄山市中级人民法院提出诉讼，该院于2014年9月19日受理。

黄山市XX公司对原告提交的证据发表如下质证意见：

证据一、证据二的真实性、合法性、关联性无异议；

证据三、该组证据真实性、合法性、关联性无异议，2013年8月1日被告提交的房屋租赁减免申请书已就水质未达标提出异议；

证据四、真实性、合法性、关联性无异议，被告系依法行使合同法规定的解除权；

证据五、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该报告无法达到原告的证明目的，该报告未表明检测水的对象，也恰恰证明水质不合格；

证据六、说明原告清楚出租给被告的经营场所应当由自来水公司统一供水，我方有证据证明自来水公司未给被告经营场所供水的事实。

黄山市XX公司对被告提交的证据发表如下质证意见：

对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七均无异议；被告称2012年10月1日准备试营业之前就发现水质有问题，才向原告申请要求减免租金，双方又签订补充协议；黄山市疾病预防控制中心检测报告中自备水的来源不清楚，该报告不能作为定案依据，虽然该报告体现总大肠菌群、菌落总数不合格，但可以通过加热等方式解决该问题，且原告也未要求被告解决水质问题，只是单方向原告发出解除租赁经营合同通知。

本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审查予以确认；原告提交的证据五，被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该报告未表明检测水的对象，也恰恰证明水质不合格，不能达到原告的证明目的，本院经审查认为，该检测报告中的样品来源为花山谜窟，样品名称为地表水，检测报告中的被检测水源不够具体明确，故本院对其关联性不予采信；原告提交的证据六，被告认为原告是清楚被告所承租的房屋应当由自来水公司统一供水，而且被告也有证据证明自来水公司未给该房屋供水的事实，本院经审查认为，被告对该组证据的真实性未提出异议，且被告提供的由黄山市XX公司出具的证明也证实了原告向该公司申请并安装了自来水的事实，本院对该组证据的真实性予以采信。

本院对被告提交的证据认证如下：被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五中的解除租赁经营合同书通知、证据六、证据七，原告均无异议，本院经审查予以确认；被告提交的证据五中的黄山市疾病预防控制中心检测报告，原告认为黄山市疾病预防控制中心检测报告中自备水的来源不清楚，该报告不能作为定案依据，虽然该报告体现总大肠菌群、菌落总数不合格，但可以通过加热等方式解决该问题，且原告也未要求被告解决水质问题，只是单方向原告发出解除租赁经营合同通知，本院经审查认为，该检测报告的说明中第六条注明“本实验室资质认定已到期，该检验报告仅对来样负责，结果仅供参考”，因黄山市疾病预防控制中心在出具检测报告不具备相应资质，故本院对该检测报告的合法性不予采信。

经审理查明：2012年7月18日，原、被告签订租赁经营合同，约定由被告租赁原告西XX、厨房及一楼商场，租赁期限为10年（2012年9月1日至2022年8月31日），第一年租金8万元，第2-4年每年递增10%，第5-7年每年递增15%，第8-10年每年递增不低于20%。协议签订后，原告依约交付租赁房屋。2013年8月1日，被告以“双方共同赶工期计划2012年10月1日试营业，因贵公司工期有所延缓，加上水质未达到安全合格标准及贵公司主要业务未至西门办公，游客无法从这边出行，导致我方无法在预期内开业经营”为由，向原告提交租金减免申请。2013年9月8日，原、被告签订补充协议，约定：第一年租金（2012年9月1日至2013年8月31日）减至2万元，于2013年8月31日前一次性付清；第二年度（2013年9月1日至2014年8月31日）前6个月租金减免，2014年3月1日至8月31日租金减至4万元，于2014年3月30日前一次性付清；第三年度起的租金按双方签订的租赁经营合同履行，并不得再次提出减免申请。被告于2012年4月5日支付服务质量保证金3万元，于2013年11月19日支付租金2万元，其余租金未付。2014年7月11日，被告以原告提供的水源不符合标准致被告无法经营从而实现合同目的为由，向原告送达解除租赁经营合同通知。2014年9月3日，原告诉至法院，提出前述之诉请。

另查明：黄山市XX公司于2012年10月22日受理了原告的用户接用水申请，并于2013年3月18日与原告签订供用水合同，2014年8月6日自来水安装完毕。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案原、被告签订的租赁经营合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合同合法有效，双方均应当依约全面履行约定的义务。原告将约定的租赁物交付被告经营，履行了义务。虽然原告为被告提供的水源经黄山市疾病预防控制中心检测出微生物指标中的总大肠菌群、菌落总数不合格，因黄山市疾病预防控制中心在出具检测报告时不具备相应资质，检测报告同时也注明“所检指标中微生物指标两项均不合格，建议增加饮用水消毒装置”，说明该水源并非不能使用，可以通过增加饮用水消毒装置进行处理后使用；且原告于2012年10月22日就向黄山市XX公司申请安装自来水（2014年8月6日自来水安装完毕），原告并未根本性违约，故被告于2014年7月11日以原告提供的水源不符合国家标准从而不能实现合同目的为由，向原告送达的解除租赁经营合同无效。原告主张确认被告于2014年7月11日向原告发出的解除租赁经营合同无效的请求，符合法律规定，本院予以支持，原、被告应继续履行签订的租赁经营合同及补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认被告黄山市XX公司于2014年7月11日向原告黄山市XX公司发出的解除租赁经营合同无效；

二、原告黄山市XX公司与被告黄山市XX公司签订的租赁经营合同及补充协议继续履行。

案件受理费80元（原告已预交），减半收取40元，由被告黄山市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。

审判员　　吴XX

书记员　　潘XX

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》

第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。