周XX与李XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告周XX。

委托代理人张兵，江苏尧典律师事务所律师。

被告李XX。

原告周XX诉被告李XX租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，由本院审判员韦XX适用简易程序，于同年2月14日公开开庭进行了审理。原告周XX及其委托代理人张兵、被告李XX到庭参加诉讼。后该案依法转为普通程序，由审判员韦XX、人民陪审员吴宝珍、花XX组成合议庭，于同年6月24日再次公开开庭进行了审理。原告周XX的委托代理人张兵、被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周XX诉称：2013年7月初，原告拟租赁被告位于常州市武进区邹区镇南XX的一间房屋用于经营姜茶鸭。因经营所需，该房屋需具备三相电。2013年7月9日，被告承诺保证可以办理三相用电，并答应于当日去常州XX公司办理用电申请。在被告的保证及极力催促下，原、被告签订了租房协议书，原告向被告支付了一年租金10000元，被告也按约去办理了用电申请。但因常州XX公司称电容量已满，无法再增加三相用电，故被告的用电申请未获批。原告得知后，就租金的退还及损失的赔偿等事宜一直与被告协商，但未果。故起诉要求被告向原告返还房屋租金10000元、赔偿原告装修损失4000元，共计14000元，并承担本案诉讼费用。

被告李XX辩称：我在签租房协议时就跟原告讲三相电不能保证一定能接通。现我不同意解除租房协议，应按照租房协议办。请求法院驳回原告的诉请。

经审理查明：2013年7月5日，原告周XX为租赁位于常州市武进区邹区镇南XX前排楼房底层的一间房屋（朝东开门），向被告李XX交纳了订金500元，李XX出具了收条。2013年7月9日，原、被告就该处房屋签订了一份租房协议书，甲方为李XX、乙方为周XX，双方约定：“乙方由于需要，愿意租用甲方房屋一间，经双方协商达成如下协议：一、租期为壹年，自2013年7月9日到2014年7月8日为止。二、租金为壹万元一年，采用年付的方式，如租用期未满，乙方不再租用房屋，甲方不再退还任何租金。押金为壹仟元，在合同期满或者经双方协议终止合同时，甲方将押金退还乙方。三、乙方在租用期间不得私自转租他人，如欲经营其他行业，需要得到甲方的同意，如违反协议，甲方收回房屋，租金不予退还。四、乙方在租用期间对房屋进行装修，不得破坏房屋结构，乙方对房屋进行装修的费用不得在合同终止时作价强卖给甲方。五、水（每吨1元），电（每度1元），每月付清。六、任何由乙方对甲方房屋造成的损失，由乙方进行赔偿。”该合同上由李XX手写注明：“如三箱线电费超过每度1元，按实际费用支付。”当天，原、被告即至江苏省电力公司常州XX公司邹区供电所办理了增容申请，周XX也向李XX支付了租金10000元。原告在取得房屋钥匙后，在2013年7月16日开始对该房屋进行了装修，在墙上贴了塑扣板及广告展板，另用木板制作了一个隔断，三天后完工，但从未对外开展经营。2013年9月2日，原告之妻孟XX因租房事宜与李XX发生纠纷，后报警，常州市武进区公安局邹区派出所出警后，告知双方通过司法途径解决。2013年9月24日，原告代理人向被告邮寄了一份律师函，称因无法办理三相电已经导致原告的合同目的落空，被告的行为已构成根本违约，故提出要求即日起解除租房协议书，要求被告在收到该函之日起三日内退还房屋租金10000元，并赔偿因装修造成的损失4000元。被告收到该函后，未对原告作任何答复。现该房屋钥匙仍在原告处，原、被告未办理腾房交接手续。

另查明：在原、被告办理增容申请后一个星期左右，原告至邹区供电所询问，得知不能办理增容业务。被告也去咨询，得知暂时不能增容。后双方数次咨询邹区供电所，均未能进行增容。2013年11月27日，邹区供电所出具情况说明，证明因已无容量开放，李XX不能办理增容业务。

又查明，常州市武进区邹区镇南XX的房屋的所有权系登记在李XX及严XX名下，土地使用权登记在李XX名下。李XX与严XX于2009年4月17日办理离婚登记，双方在离婚协议中约定该房屋赠予给儿子李X所有，双方均保留居住权至百年。

以上事实有租房协议书、增容情况说明、非居民用电申请表、房产证复印件、土地证复印件、离婚证复印件、离婚协议复印件、现场照片、律师函及邮寄回执、接处警登记表及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同系双方当事人在自愿协商的基础上订立，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案合同成立后，因客观出现不能办理电量增容的情况，导致原告的合同目的不能实现，故原告可以解除合同。当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以在解除合同的通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告为解除双方订立的合同已以书面律师函的方式通知了被告，被告虽有异议，但并未在三个月内对合同解除的效力提起诉讼，故应认定原、被告签订的合同在原告发出的律师函到达被告时即已解除，合同双方的权利义务也已终止。

对原、被告双方在合同解除后所造成的损失，应当根据各自的过错承担相应的责任。对双方的过错，本院结合案件实际情况作如下分析：一、本案双方签订的合同系房屋租赁合同，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为承租人，在签订合同之前应当对其需租的房屋的现状有相当的了解。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金，被告也已向原告交付了其所出租的房屋，应当认定合同已得到履行。二、原告签订合同的目的是为了收益，要收益就必须能正常经营，要正常经营的关键就是该房屋的电量能否得以增容。双方在签订合同前虽然对该关键事项已经预见，但双方在签订合同时并未对该关键条款加以特别约定，原告也无充分有效的证据来证明被告必须为原告解决电量增容事项。三、双方在合同签订后虽就电量增容事宜积极协商办理，但电量增容事宜非合同双方当事人的意志即能解决，应由供电部门根据规定并结合实际情况才能解决，故因不能增容导致合同解除的原因不能完全归责于原、被告任何一方。四、原告在电量增容事宜未得到解决之前即对租赁房屋进行装修，且在原告通知被告解除合同后也未能及时向被告交付所承租的房屋，仍占用被告的房屋，客观导致双方的损失进一步扩大。五、被告对原告签订合同以达到正常经营的目的也是明知的，其在电量增容事宜不能办理的情况下应当知道原告订立合同的目的已无法实现，其理应本着防止双方损失扩大的原则积极与原告处理好相关合同事项，但被告在原告书面提出解除合同后仍未能积极妥善处理合同解除后的相关事项。综上，本院认定原告在签订合同及合同履行过程中存在相对较大的过错。结合本案原告支付租金后未能实际经营、合同的内容及解除的时间、双方的过错等实际情况，为平衡双方的利益，酌情判令被告返还原告租金4000元。对于原告要求被告赔偿其装修损失这一诉请，根据合同约定，装修费用在合同终止时并不由被告承担，且原告在没有确定增容一定能办理成功的情况下，先行装修，再以增容未成，要求被告承担装修损失，依据不足，故本院对其该项诉请不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告李XX于本判决生效后二十日内给付原告周XX人民币4000元。

二、驳回原告周XX的其余诉讼请求。

案件受理费150元，由原告周XX负担107元，被告李XX负担43元。（原告同意该诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应负担的部分由其在本判决生效之日起二十日内向原告支付。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人为江苏省常州市中级人民法院，账号为80×××63，开户银行为江苏XX）。

审　判　长　　韦XX

人民陪审员　　花XX

人民陪审员　　吴宝珍

书　记　员　　蔡XX

附相关法条：

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。