济宁市苗玉龙律师成功案例｜商业门头物业费纠纷二审逆转：业委会未经业主大会授权签约、前期物业仍在服务，代理业主成功大幅降低物业费并驳回超额诉请

【案情经过】

XX物业公司经XX业委会招标中标，与XX业委会签订《物业服务合同》，接管XX小区物业服务。XX物业公司起诉XX房地产公司，要求其支付该小区商业门头物业费30万余元及违约金。XX物业公司主张，前期物业XXXX公司已退出，其实际提供了全面物业服务，XX房地产公司作为开发商及商业用房业主应全额交费。XX房地产公司答辩并上诉称，XX业委会未经业主大会表决授权，私自签订《物业服务合同》，属无权代理，对其无约束力；且案涉商铺一直由XXXX公司提供服务，租户已直接向XXXX公司交纳费用，XX物业公司未实际提供服务，不应收费。一审法院认为《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，但鉴于XXXX公司拒不退出并继续提供部分服务，客观上减轻了XX物业公司的服务义务，酌定XX房地产公司按80%比例支付物业费20万余元。双方均不服一审判决，提起上诉。

【争议焦点】

1. XX业委会未经业主大会表决授权与XX物业公司签订的《物业服务合同》是否对XX房地产公司具有法律约束力；

2. 在XX物业公司与实际提供服务的XXXX公司并存的情况下，XX房地产公司应否向XX物业公司交纳物业费及具体的交纳比例。

【裁判结果】

二审法院经审理认为，XX房地产公司作为案涉小区业主，对选聘物业服务企业享有知情权、参与权和表决权。XX物业公司未提供业主大会决定解聘前期物业及选聘新物业的决议，其主张全额交纳物业费证据不足。然而，XX物业公司确为案涉商业用房提供了部分物业服务，相应减少了XXXX公司的服务内容；而XXXX公司亦在案涉商业区域提供了相应服务。鉴于双方均提供了部分服务，二审法院酌定XX房地产公司按照《物业服务合同》约定标准的30%比例交纳物业费7.5万余元。最终，二审法院判决撤销一审判决，改判XX房地产公司向XX物业公司支付物业费7.5万余元，驳回XX物业公司的其他诉讼请求。