刘X诉安庆市XX公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：刘X，男，1975年10月9日出生，汉族，住安庆市宜秀区。

委托代理人：孙XX，安徽XX律师。

被告：安庆市XX公司，住所地安庆市宜秀区。

法定代表人：丁XX，经理。

委托代理人：程玉伟，安徽中皖律师事务所律师。

委托代理人：陈X，安徽中皖律师事务所律师。

原告刘X诉被告安庆市XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理。依法由审判员郑X适用简易程序独任审判，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙XX、被告的法定代表人丁XX及委托代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告以规范二手车市场经营和管理为由，以安庆市二手车市场管理公司名义于2013年10月要求原告租赁其提供的房屋、场地从事二手车收购和销售的经营活动。被告先后于2013年10月、11月从原告处收取房屋租金共计2万元，同年11月原、被告签订了书面房屋租赁协议（即2013年11月28日，原、被告双方签订了《二手车经营户进入罗冲二手车市场（水产大市场场地）经营协议》，以下简称《进场经营协议》），约定被告提供位于安庆市水产大市场内的房屋、场地供原告使用。合同签订后，原告经多方了解，得知被告为原告提供的房屋、场地为违法建筑，原告多次告知被告，双方签订的合同为无效合同，应返还2万元房屋租金，但被告仍强行要求原告继续履行无效合同。被告2013年12月12日与安庆XX公司（安庆XX产大市场）签订了房屋、场地租赁协议。

原告认为被告为二手车经营企业，不具有二手车市场经营和管理的资质，也不具有房地产租赁的中介资质，且被告为原告提供的房屋、场地未取得建设工程规划许可证，被告是以违法建筑物为标的物与原告订立的房屋租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，与承租人订立的租赁合同无效。

综上，被告并不是二手车交易市场管理服务企业，且以违法建筑物为标的物与原告订立房屋租赁合同，故双方签订的合同为无效合同。依据《合同法》之规定，被告应返还违法收取的2万元房屋租金。为维护合法权益，原告诉至法院要求：1、判决确认原、被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同；2、判决被告返还房屋租金2万元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由有：1、从案件事实上看，被告没有违约行为。2010年7月2日，73户二手车经营户入股的被告XX公司经工商等部门批准经营。2013年10月因206国道开始全封闭修路，所有经营户无法经营，经多次统一意见，大家一致同意出钱共同租赁安庆市水产大市场停车场，作为新的市场经营场地。大家协商约定如交2万元达到70户时，就委托被告作为代表，正式和水产大市场订协议交租金。截止2013年11月28日交2万元租金的经营户为79户，并大都签订了《进场经营协议》。2013年12月，被告派四位代表与安庆市水产大市场协商，达成了前三年租金每户2万元以79户为基数共计付租金158万元的结果。2013年12月9日，被告和安庆市水产大市场签订了场地租赁协议，同时首付租金60万元。2013年12月12日，根据协议和安庆市水产大市场提供的有关证件，被告办理了营业执照。同月27日开会告知了所有经营户。2014年1月13日，商务局批准了被告在安庆XX产大市场停车场内设立的二手车市场合法，并予以备案。2014年1月18日被告经营的二手车交易市场开业。开业后被告向安庆市水产大市场支付了第二批60万元租金，已有64户经营户进场合法经营。被告作为79户代表租的是二手车市场经营场地，不是城镇房屋租赁合同，安庆XX产大市场有管理使用权。原、被告签订的是保证进场经营协议，不是房屋租赁合同，如果无效，已经进场经营的64户经营户怎么办。2、从法律上看，原告恶意违约，应当承担违约责任。鉴于原、被告签订的《进场经营协议》是合法有效的，因此原告违约，应承担违约责任。已经进场经营的64户经营户根据协议是市场公司股东，保留反诉或另案起诉原告承担违约受损责任和追要5万元违约金的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2013年11月21日，被告召集公司股东和原告在内的二手汽车经营户户主开会，并形成“罗冲二手车市场经营户和股东会议记（纪）要”，会议议题主要为：1.关于共同租赁安庆市水产大市场停车场小楼500平方米，场地18000平方米，作为安庆市二手汽车交易市场新的经营场地问题。因206国道全封闭修路造成无法经营，大家经过多次统一意见，一致同意共同租赁安庆市水产大市场停车场作为新的市场经营场地。因水产大市场要求前三年租金一次交清不能低于180万元，第一次交1万元参加户只有89户，现在要求三年租金2万元一次交清可能更少，所以2万元只能是定金，大家自愿交2万元定金参加，不愿参加的退回先交的1万元定金，大家一致同意交2万元达到70户，就委托被告为代表，正式和水产大市场订协议交租金，新市场开业时，交2万元经营户无条件进入新市场经营，接受市场管理公司管理，超过时间不能自觉进入的按违约处罚，2万元定金不退还还要追交违约金5万元，所有经营户没有反对意见都一致同意以上决定。2.进入新市场是自愿参加，公司原股东不愿参加可以退股，新市场建立后，新进入新市场的经营户，公司经过股东会议注册其为股东，全体股东和经营户一致同意以上决定。该会议纪要共有82名经营户签名。

2013年10月、11月，原告向被告各交纳1万元，交款事由为“进入新市场定金”或“进入新市场（水产）定金”。共有79户经营户向被告交纳了2万元，交款事由同前。2013年11月28日，原、被告双方签订了《进场经营协议》一份，具体内容为：被告租水产大市场场地23000平方（米），租期十年，经营二手车市场，前三年租金共计180万元，一次性付清后，第四年第五年租金按比例上升。为了保证和水产大市场的协议顺利执行，更为了保证罗冲二手车市场管理公司和进场经营户协议的顺利执行，市场管理公司和经营户双方本着平等、自愿的原则达成如下协议条款：1.进场经营户在正式签订本协议时必须一次性交清前三年租金，共计2万元整。2.新市场开业前两天让所有经营户车辆必须停入新市场车位，便于拍摄作广告。3.考虑206国道修路前后时间不一致，但本协议签字后，新市场开业时，所有经营户必须无条件迁入新市场经营，超过时间不能自觉进入新市场按违约处罚，收违约金5万元，同时还要承担诉讼费、执行费等其他费用。4.进入新市场的经营户必须无条件接受新市场公司董事会和管理团队管理，必须做到诚信经营、规范经营、遵纪守法，团结互助。5.达到70户才能进入新市场，才能成立市场和市场股份公司，先进入市场经营户即成为股东，公司盈利或亏本所有股东享有平等权利和义务。共有72户签订了上述《进场经营协议》。涉及本案有关的15件案件中有10人（包括本案原告）签订了《进场经营协议》，有5人未签《进场经营协议》，但认为已形成事实《进场经营协议》并已缴纳租金2万元。

2013年12月9日，被告作为承租方与案外人安庆XX公司（以下简称XX公司）作为出租方签订《租赁协议》一份，与本案有关的主要内容为：1.XX公司将安庆市水产大市场停车场小楼500平方米，场地18000平方米租给被告经营二手车。2.停车场内建造84间简易办公室（每户1间，每间使用面积15平方米左右）。3.被告租赁的交易场地及办公用房仅作为二手车交易使用。4.租期为十年，自2013年12月1日起至2023年11月30日至。5.前三年每户租金2万元（79户为基数）合计人民币158万元。签订正式协议即付给XX公司60万元，被告验收进场再付60万元，余款38万元于第二年同期前付清。6.XX公司必须提供有效证件配合被告办理营业执照和相关手续，该项手续核批之后，该协议方可生效。同月12日，被告与XX公司再次补充签订《租赁协议》一份，增加了“XX公司提供五亩左右的货车停放区”的约定，租赁期变更为三年，自2013年12月12日起至2016年12月11日止。2013年12月16日，被告通过网银向XX公司转账60万元。2014年1月10日，被告通过网银再次向XX公司转账60万元。

2013年12月10日包括本案原告在内的20位经营户向被告送达《告知书》一份，要求解除和被告的《进场经营协议》并返还租金。同月18日被告向原告出具了《回复函》，载明：被告不同意解除和原告的《进场经营协议》，请原告通过合法手段解决等内容。因双方协商未果，包括本案原告在内的15名经营户于2014年1月23日诉至本院。庭审中，原告确认第一项诉讼请求“确认原、被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同”中的合同，系《进场经营协议》，其中10名当事人（含本案原告）与被告签订了该合同，5名未签该合同的当事人认为已与被告形成事实进场经营合同。诉讼中本院依法多次释X本案不是房屋租赁合同关系的情况下原告是否变更诉讼请求，原告认为本案应为房屋租赁合同关系，被告的行为构成房屋、场地转租关系，不变更诉讼请求。

另查明，被告XX公司成立于2006年2月24日并办理了企业法人营业执照，经营范围为“二手车收购、销售；二手车信息服务；场地租赁，场内市场管理服务”，住所为安庆市菱北办事处罗冲村联合组。2013年12月12日，被告在工商部门办理了企业法人营业执照变更登记，住所变更为安徽省安庆市宜秀区XX。2014年1月13日，安庆市XX下发“关于安庆市XX公司备案报告的复函”，同意被告在安庆市XX公司三义村范围内（安庆市水产大市场内），设立的安庆市二手车交易市场，符合安庆市网点建设规划，准予备案。同年1月15日，报安徽省商务厅备案。

上述事实，有企业法人营业执照、罗冲二手车市场经营户和股东会议记（纪）要、《进场经营协议》、《租赁协议》、收据存根、被告回复函、安庆市XX复函、当事人陈述等证据证实，并经庭审质证核实，应予认定。

本院认为：原告请求判决宣告无效的合同（合同书名为《二手车经营户进入罗冲二手车市场（水产大市场场地）经营协议》），就其名称来讲，是经营协议，就其约定的内容来讲，虽约定原告支付的款项为“租金”，但就其合同整体而言，原告进入市场经营不仅是权利也是义务，需70户以上共同租赁，且进入市场经营的经营户必须接受市场管理公司的管理，并约定新市场建立后新进入的经营户可成为公司的股东，上述协议的约定内容不符合房屋租赁合同的法律特征。经本院多次释X本案不是房屋租赁合同关系后，原告仍坚持不变更诉讼请求，原告主张的法律关系性质亦与本院根据案件事实认定的不一致，应驳回原告的诉讼请求。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：

驳回原告刘X的诉讼请求。

案件受理费200元，减半收取100元，由原告刘X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判员　　郑X

书记员　　钱伟

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。