程XX与刘X、刘XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：程XX，女，汉族，1986年6月25日出生，住漯河市源汇区。

委托代理人：程XX，男，汉族，1963年11月1日出生，住址同上。

委托代理人：陈建义，河南许慎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘X，男，汉族，1984年12月27日出生，住漯河市郾城区。

委托代理人：刘XX，男，汉族，1955年10月22日出生，住址同上。系刘X之父。

被上诉人（原审原告）：刘XX，身份情况同上。

以上二被上诉人共同委托代理人：刘XX，河南XX律师。

上诉人程XX因与被上诉人刘X、刘XX房屋租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民一初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人程XX及其委托代理人程XX、陈建义，被上诉人刘XX及其与被上诉人刘X的共同委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，位于柳江路柳江东XX＃楼2幢1-2层25号的门面房所有权人是刘X，产权证号是漯房权证源汇区字第201XXXX1134号。2010年8月10日刘XX与程XX就该门面房签订《门面房租赁合同》一份，约定：经甲（出租人：刘XX）、乙（承租人程XX）双方协商一致，就位于柳江东XX门面房租赁一事签订如下内容条款：一、合同期三年，月租金壹仟贰佰元正，按半年提前一个月主动交给甲方。一切税费均由乙方承担。甲方收取乙方租房押金壹仟元，待合同到期乙方无违约的情况下如数退还。二、乙方保证合法经营……需装修时应提前书面告知甲方并经甲方同意后方可施工，费用乙方承担，产权归甲方。……五、合同期限从2010年8月10日至2013年8月9日止。合同到期时，双方均有权决定是否续租。在同等条件下，乙方有优先续租权。本合同在甲方收到押金和租金后生效，在甲方所收租金到期后失效。合同生效后，任何一方若不履行合同规定的义务，另一方有权提前解除合同，所造成的一切损失由责任方承担。现双方因续租及租金问题产生纠纷，诉至法院。

原审法院认为，涉案房屋所有权人为刘X，刘X其父刘XX代替刘X与程XX签订租赁合同，刘X不持异议，租赁合同的履行也不存在任何障碍，刘XX作为合同签约一方提起诉讼，主体适格。刘XX与程XX签订的《门面房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。合同到期后，双方未能就续租达成一致意见，租赁关系已不复存在，程XX此时已丧失继续占有涉案房屋的合同依据，其占有房屋拒不返还的行为已构成对刘X、刘XX所有权之侵害，主观上具有过错，刘X、刘XX选择以侵权法律关系提起诉讼，请求返还房屋、赔偿损失，于法有据。刘X、刘XX请求的每月4500元的租金，原审法院认为其实际请求的应当是程XX关于租赁房屋的占有使用费，该占有使用费应当参照租赁合同约定的租金标准支付，一直支付到程XX交还该房屋之日止。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（四）项、第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告程XX于本判决生效后十日内将承租的产权证号为漯房权证源汇区字第201XXXX1134号的房屋返还给原告刘X、刘XX。二、被告程XX于本判决生效后十日内支付原告刘X、刘XX租赁房屋的占有使用费（按每月1200元的标准，自2013年8月10日起计算至本判决确定的返还房屋之日止）。三、驳回原告刘X、刘XX的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告程XX承担。

程XX不服原判，向本院提起上诉称：一、本案案情复杂，双方争议较大，不应适用简易程序审理，且原审法院适用简易程序审理并未告知上诉人，违反了法律规定。原审法院没有告知上诉人有反诉的规定，致使上诉人未提起反诉，导致上诉人的诉讼权利和实体权利未得到保护；二、租赁合同中约定上诉人有优先续租的权利，原审法院没有对实现该权利的条件是否成就进行查明，并未保护上诉人的优先续租的权利。上诉人在接手房屋时支付了转让费，若被上诉人收回房屋，应对转让费问题进行处理。三、刘XX不是房屋所有权人，不应为原告。四、法院判决超过了被上诉人在原审中的诉请。综上，原审审理程序错误，查明事实不清，请求二审法院依法改判或将案件发回重审。

刘X、刘XX在二审中共同答辩称：原审适用简易程序并无不当，本案事实清楚。法院在送达有关手续及开庭前均已告知上诉人相关诉讼权利义务。因上诉人不同意以新的价格进行租赁，已经丧失优先续租权。上诉人所提转让费是上诉人购买上一个承租人的设备，其中还包含两个月的租金。答辩人的诉请在原审中进行了变更，法院已经给了相应的举证和答辩期。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。

根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、刘XX是否为原审适格原告；2、原审审理程序是否适当；3、程XX是否有优先续租房屋的权利，原审判决将房屋返还给刘XX、刘X是否适当；4、原审判决是否超出原审原告的诉讼请求。

本院认为：刘XX与程XX签订《门面房租赁合同》，刘XX作为合同一方当事人有权以自己名义提起诉讼，是本案的适格原告。当事人的诉讼权利义务在相关诉讼文书中已经载明，原审法院按法定程序送达相关诉讼文书给程XX，程XX未提起反诉，还可另行主张权利；本案房屋租赁合同事实清楚、权利义务关系明确，符合适用简易程序审理的条件，且在原审庭审中，程XX并未对适用简易程序审理案件提出异议，故原审审理程序并无不当。根据租赁合同约定和法律规定，租赁合同到期后，刘X、刘XX有权决定是否与程XX续签租赁合同，因双方当事人未能就续签合同协商一致，合同中双方的权利义务已经终止，程XX已经丧失优先续租房屋的权利，其占有租赁房屋的法律依据已经消灭，程XX应当将房屋归还刘X、刘XX；原审审理中刘X、刘XX增加了诉讼请求，原审法院已经告知程XX，故原审判决并未超出刘X、刘XX的诉请。综上，程XX的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人程XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长   刘  超

审  判  员   缑兵伟

审  判  员   刘冬凯

书  记  员   梁XX