85%回收！XX律所助力物业公司二审高效化解欠费纠纷

物业服务关乎千家万户，也关乎企业的生存发展。对于物业公司而言，“应诉”不是目的，“回款”才是根本。在未来的法律服务中，我们将继续秉持专业、务实的态度，为客户提供更具前瞻性和实操性的法律解决方案。

【案件分析】

（一）基本案情

本案系物业服务合同纠纷。我方当事人作为物业服务提供方，因业主毛某某、贺某某未按约定支付2023年1月1日至2023年5月31日期间的物业费，向成都市龙泉驿区人民法院提起诉讼。一审判决后，毛某某、贺某某不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

在本案二审阶段，我所律师接受被上诉人（物业公司）委托后，迅速研判案情，精准把握业主“服务瑕疵”抗辩的薄弱环节。面对业主提出的20%减免诉求，律师团队并未固守“全额支付”的僵化立场，而是以“回款确定性”为核心策略，巧妙运用二审调解机制，在法院主持下展开多轮博弈。最终，成功促成业主同意支付物业费总额的85%，将债权锁定为4,027.5元，并约定了严格的逾期执行威慑条款。这一结果不仅避免了二审改判风险，更以极低的诉讼成本为客户实现了高效回款，充分彰显了融创律师“专业制胜、务实高效”的执业风范。

（二）焦点问题

1. 业主以“服务存在瑕疵”为由主张减免物业费，应达到何种证明标准？

2. 在物业服务合同纠纷中，“类案同判”原则是否具有强制约束力？

3. 物业费发票开具义务是否属于物业服务合同纠纷的审理范围？

【诉讼经过】

在本案二审程序中，四川融创律师事务所代理被上诉人物业公司，以专业敬业态度全程把控诉讼节奏。两位律师系统梳理物业服务记录、催缴凭证等关键证据，精准预判上诉人“服务瑕疵抗辩”的证明困境，在二审法院主持下主动推进调解。最终为客户锁定85%物业费回收比例，实际回收金额4027.5元，远优于上诉人最初提出的80%减免方案。调解书同时赋予强制执行力，有效保障债权实现。融创律师以实战能力将不确定的诉讼风险转化为确定的胜诉成果。

【案件结果】

● 支付义务：业主毛某某、贺某某需在调解书出具后10个工作日内，向物业公司支付2023年1月1日至5月31日期间物业费总额的85%，即4027.5元。

● 纠纷了结：业主按时足额支付后，双方就这一期间的物业费纠纷全部了结，物业公司放弃其他诉讼请求。

● 诉讼费：一审案件受理费25元由物业公司承担；二审案件受理费50元减半为25元，由业主承担。

【调解博弈：让步与妥协中的利益最大化】

在本案的二审调解过程中，我们作为物业服务企业的代理人，不仅关注债权的实现，更关注执行的可行性与企业的社会形象。

面对挑战，灵活应对：

上诉人（业主）在二审中提出了强烈的抗辩理由，主张一审判决“认定事实不清”，并请求参照类案判决减免物业费（主张减免20%），同时要求开具发票。这反映了当前物业服务纠纷中，业主对服务质量的敏感度日益提升。

以退为进，促成和解：

面对业主的上诉请求，本所律师团队并未固守“全额支付”的立场，而是从商业实质出发，评估了诉讼的时间成本与执行风险。最终，双方达成一致：业主同意支付案涉期间（2023年1月1日至5月31日）物业费总额的85%（即4,027.5元），并约定了具体的付款期限。

风险锁定，案结事了：

这一调解结果虽然在金额上做出了5%的让步（相比业主最初要求的20%减免，实际上维护了企业80%的权益底线，最终让渡5%换取了确定的回款），但成功避免了二审改判或发回重审的不确定性。更重要的是，通过调解书的形式固定了债权，若业主逾期未履行，物业公司可直接申请强制执行，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单等措施。

【法律适用】

《中华人民共和国发票管理办法》及《中华人民共和国税收征收管理法》、《民事诉讼法》第100条、《民事诉讼法》第106条的规定。

【物业服务纠纷的“破局之道”】

本案的调解结果，折射出当前物业服务合同纠纷处理的几个重要趋势：

1. “打折”收费并非退让，而是对服务质量瑕疵的法律确认

业主主张“服务不达标”往往带有情绪化色彩，但在司法实践中，如果物业公司确实存在部分履约瑕疵（如公共区域维护、安保巡逻等细节问题），法院或调解机构往往会通过酌减物业费的方式来平衡双方利益。本案中85%的支付比例，实际上是对物业服务存在轻微瑕疵的一种折价确认，既维护了合同效力，又回应了业主的合理诉求。

2. 调解是化解群体性纠纷的“最优解”

物业服务纠纷往往具有群体性特征（类案）。本案通过调解结案，不仅解决了个案，也为后续可能产生的同类纠纷提供了参考基准（Benchmark）。相比于判决的对抗性，调解更能修复业主与物业之间的信任关系，降低后续的对立情绪。

3. 执行威慑力是调解成功的后盾

值得注意的是，调解书中明确写明：“本调解书生效后……逾期未履行的……人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单……”。

这提示我们，在调解谈判中，强大的执行威慑力是促使对方接受调解方案的关键筹码。作为代理人，我们在庭前必须做好充分的财产线索调查和法律后果告知工作，让对方意识到“调解”是其成本最低的解决路径。

【风险提示】

1. 物业费纠纷中“服务瑕疵抗辩”的证明标准较高

业主主张因服务质量问题减免物业费，需提供充分证据证明物业服务存在重大、持续违约，且与物业费价值严重不对等。一般性服务争议难以构成减免物业费的法定事由。

2. 调解是物业服务合同纠纷的高效解决路径

二审阶段调解结案，既可避免改判风险，又能快速回款、降低诉讼成本。本案中，我方在较短时间内锁定85%的物业费，显著优于继续诉讼的不确定性。

3. 调解书具有强制执行力

人民法院出具的民事调解书与判决书具有同等法律效力。义务方逾期未履行，权利方可直接申请法院强制执行，并可申请对被执行人采取信用惩戒措施。

本案以调解方式圆满结案，既维护了我方当事人的合法债权，又避免了二审程序可能带来的诉讼风险与时间成本。